夫婦間で土地売買契約を考えているのですが

事情により同居している夫婦間で、すんでいる土地建物の夫から妻への売買を考えています。（登記簿上は土地建物とも夫名義です）結婚暦は20年以上ありますが、贈与と見られたくないので、金銭支払いによる売買契約にしたいと思っています。
ただ、私（夫）名義の抵当権が設定されているので、普通なら売買対象とならないでしょうが、抵当権を残したまま売買できる方法はないのでしょうか。もちろん抵当の対価については私の方で責任を持って近い将来に処理するつもりですので、その旨を売買条件につけてもかまわないのですが、どのような条文にしたら良いのか浮かびません。司法書士に依頼すればすむことかもしれませんが、費用を抑えたいので、全て自分で（本人申請で）処理したいと思っています。
良い案がありましたら教えてください。
ちなみに土地建物の課税評価額は合計1100万ほどで、抵当に入っているのは住宅ローン（残債400万）、個人名義の抵当（残債1000万）です、

No.4 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2012/09/28 08:24

＞「対内的(対、妻)では、妻は、抵当権は負担しないことではありますが」とは、どのような意味なのでしょうか。

arinnko2012 さんは、「私の方で責任を持って近い将来に処理するつもりです」と言うことで、抵当権は責任を持って抹消するわけでしよう。
その約束は妻との間でしよう。
だから、妻はarinnko2012 さんに対しては抵当権は負担しないわけです。
しかし、妻は登記された抵当権のままで、所有権を取得するので、銀行が競売する時には、妻を相手として競売します。(これは返済しない場合のことですが)
妻が「被担保債権(残債のこと)」は夫が責任を負うことになっているから競売はできない。」
と言っても、抵当権の登記があるので、妻は銀行との間では対抗できないです。
従って“妻は抵当権を負担する義務はないので負担しない”と言うことは、夫との間では被担保債権(残債)は負担しないですが(そう言う約束だから)対、銀行との間では「負担義務はない」とは言えないです。

後段は、売買金額ですから、いくらにしてもかまいませんが、極端に安いと「みなし贈与」として贈与税の対象として税務署はみることがありますので要注意です。
1100-500＝600としても、不動産取得税は600万円に対してではないです。
不動産取得税は売買でも贈与でも変わらず、「評価額」に対して4%です。
税金は、他にも登録免許税も売買でも贈与でも変わないです。
不動産に拘わる税金は、国税、都道府県税、市町村税等々あって、所得税、贈与税、消費税、取得税、登録免許税、固定資産税等々ありますので、双方に課税されるものもあれば、一方だけの場合もあり様々です。

なお「贈与がいやな理由は、抵当権者から変に思われたくないからです。」と言いますが、一般的には、売買でも贈与でも抵当権者の承諾を必要としています。
これは法律ではなく契約によります。
従って、売買でも贈与でも所有権を移転することは、法律的に違法ではないですが、契約違反として、期限の利益を失い一括して支払わないとならない場合があります。
ですから「変に思われる」とは全くのナンセンスなことです。

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2012/09/27 08:55

これは、持分権(例えば、2分の1の売却)の売買ではないのですよね。

全部ならば、例えば、評価が1100万円ならば、その程度を売買金額として売買契約を締結し、それを登記原因証明情報とすればいいと思います。
その中で「抵当権については、年月日までに甲の責任において抹消する。」と言う項目を入れてもいいし、別紙で「念書」としてもいいと思います。
これらは、2人だけに有効なので、抵当権者からみれば、所有権が移転したとしても債務不履行ならば、新所有者(この場合「妻」)を相手として競売することができます。
繰り返しますが、決して、抵当権が設定されているからと言って売買ができないことはないです。
対外的(対、銀行)には、妻は、抵当権を負担したままの売買です。
対内的(対、妻)では、妻は、抵当権は負担しないことではありますが。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
お尋ねしますが、ご回答にありました「対内的(対、妻)では、妻は、抵当権は負担しないことではありますが」とは、どのような意味なのでしょうか。“妻は抵当権を負担する義務はないので負担しない”ということでしょうか。
また、Ｎｏ1の方の発言にもありましたが、評価額1100万から住宅ローンの返済を購入した妻が支払うと念書で取り交わしたとき、1100-500＝600での売買契約は可能でしょうか。そうすれば不動産取得税が600万に対してかかることになるのでしょうか。個人名義の抵当残債の1000万は、私が○年○月○日までに支払う旨の念書は交わすつもりです。
お礼に、重ねた質問をして申し訳ありません。ご指導をお願いします。

お礼日時：2012/09/27 23:02

No.2 回答者： toratanuki 回答日時： 2012/09/27 08:47

まず、抵当権者の銀行の同意を得てください。

契約書に書かれているでしょう。
もし書かれていれば、一括返済を求められることもあります。

No.1 回答者： hekiyu 回答日時： 2012/09/27 05:50

２０年経っているなら、夫婦間贈与は２０００万円までは

無税ですよ。
あ、そうか。
贈与にしたくないんですよね。


”抵当権を残したまま売買できる方法はないのでしょうか”
　　　　　↑
売買しても抵当権は消滅しません。
そのママ残ります。
買った人は、抵当権がついた不動産を手にする訳です。
だから、
１０００万の不動産に５００万の抵当権がついていれば
通常は５００万で売買されます。

そういう訳で、そのまま売買すればよいと思います。
すると不動産売買に伴う税金が双方に発生しますが・・

どうして贈与がいやなんでしょうか。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
売買の場合、双方に税金が発生するとは知りませんでした。
どのくらいの率でくるのでしょうか。
ちなみに、贈与がいやな理由は、抵当権者から変に思われたくないからです。

お礼日時：2012/09/27 23:05