瑕疵担保期間とは10年と定められていますが、実際はどうなんでしょうか？

Question

分譲マンションの理事をしております。早速なのですが本題に入ります。1階の住民の方の部屋の床下から湧き水が発見されました（だいたいひざ下くらいの水の高さがあったそうです）。それはマンションが建った1年後のことでしたので施工業者と建築会社に話をし、とりあえずポンプで水をくみ上げることによりその場をしのいだと言うことです。しばらくしてまた水がたまったので、今度はコンクリートで固め湧き水がたまらないようにしてもらったと言うことです。その後工事をしたにもかかわらず、たびたび湧き水が発生したので、建築会社に連絡したところなかなか連絡がとれずじまいで・・・ようやく連絡がついてもポンプで水を抜く作業で終わらせてしまっている状態が続いたと言うことです。そのうち「今年がちょうど瑕疵担保期間の10年がきますので、この最後の工事はうちが引き受けますが今後の保障はマンションの管理組合の方でまかなってもらえますか。」と返答がきたそうです。
再来週の日曜日に総会を開きこの件に対して話あうことになっているのですが、何かおかしい気がします。瑕疵担保期間というのは完全に欠陥箇所が完治してから10年ということではないのでしょうか？最後の工事と言うのは床下にポンプを入れくみ上げる機械を取り付けると言うことです。
どうか宜しくお願いします

semi-zzz · Accepted Answer

瑕疵担保に関するものは以下の物があります。
１．契約内容
２．民法
３．宅建業法
４．品確法

先ず宅建業法と品確法の規定は強制ですので、契約書に優先します。しかし民法の規定よりも契約書の方が優先されます。

優先順位をつけると
品確法・宅建業法＞契約書＞民法
です。

宅建業法の規定は売り主が宅建業者である場合のみ適用できるので、通常分譲マンションの場合適用できます。しかしこれは最低２年ということになっていますので、１０年という保証はこの法律では強制されていません。

次に品確法ですが、品確法は構造上重要な部分と雨漏り関係の部分についてのみ建物竣工後１０年の瑕疵担保責任を分譲マンションの場合売り主の義務としています。さらにこの法律は２０００年４月に施行されたものですので、今築１０年になろうとしている物件は１９９６年頃のものと思われますので、この法律の適用はありません。

民法の規定は、場所の限定はなく、発見から１年以内なら、瑕疵担保請求ができることになっています。ただし、除斥期間（引き渡しから訴えられる期間）というのがあり、鉄筋コンクリート造の場合引き渡しから１０年となっています。
つまり、引き渡しから１０年でかつ発見から１年以内でないと請求できないことになっています。
おそらく１０年というのはこれを指している物と思います。

しかし、普通は売買契約書に宅建業法に基づき２年程度の期間を定めて契約することが多いです。そのような期間についての特約がない場合のみ民法が適用されますので、契約書をご確認下さい。

なお、民法の規定では売買契約については、瑕疵補修請求権は認められていません。損害賠償権が認められているだけです（つまり修理させるのではなく修理代を請求できる権利がある。一般には修理代に変えて補修を申し出ることが多いだけ）

あと、基本的に建築会社・施工業者とマンション購入者は契約関係にありませんので、瑕疵担保責任を負いません（建築業者は売り主に対して請負契約に基づき瑕疵担保責任を間接的に負ってはいますが、両者の間の契約次第です。またアフターサービス契約があれば、その契約に従って直接購入者に対して責任を負うこともあります）。
瑕疵担保責任を負うのは売買契約を結んだ売り主です。
話の交渉先が間違っていると思います。
なお、売り主が倒産などしていると瑕疵担保請求先が消滅していますので、請求することはできません。

瑕疵担保というのは引き渡し時点で存在した隠れた瑕疵についてのみ有効です。引き渡し後から発生した瑕疵については責任は負いません（例えば大地震で壊れたなど）。

まとめると、瑕疵担保は引き渡しから１０年で消える（契約でもっと長い期間を定めている場合を除く）と考えるのが普通で、
＞瑕疵担保期間というのは完全に欠陥箇所が完治してから10年ということではないのでしょうか？
とはならず、瑕疵があった場合でもその瑕疵が完治した時点で、引き渡し時点に存在した瑕疵はなくなったものとして扱われ、その瑕疵の問題ついてはその時点で終了です。その後に発生した瑕疵は所有者の責任で修理することになります。

なお、瑕疵担保の問題ではないですが、損害賠償の時効は１０年とする説があります。これは損害が発生した時点または明らかになった時点から数えることになりますので、引き渡しから１年後に発見し、発見から１年以内に瑕疵担保請求をした物（１年以内に請求しないと請求権が失効する）たものについては瑕疵の存在が明らかになった時点から１０年後まで損害賠償という債権が存在し続けられる可能性があります。また、途中で工事した場合時効の中断とみなされることもあります。これは、ケースバイケースで取り扱われるものなので、必ずしも利用できない情報ですが、可能性があると思います。
期間に余裕がない状況ですし、１０年以内に法的に適正な対応をしておく必要があるので、早急に弁護士などに相談してみて下さい。

なお、＃１さんはこれが瑕疵かどうかの点を指摘されていますが、相手側が認めれいない場合にはたしかにご指摘のとおりですが、相手が認めた時点で瑕疵として両者とも瑕疵としての合意がなされていますので、その点は大丈夫だと思います。

kgih · Answer

ます、瑕疵担保期間ですが、引渡日から１０年です。欠陥補修からの１０年ではありません。（電気製品等も、保証期間内に修理をしても、その日から保証期間が延びることはないですよね。）
ただし、隠れた瑕疵については、民法上、瑕疵がわかった時より一定期間（たしか２年）瑕疵担保期間が発生します。

今回のケースですが、文章から察するに、建物の地下ピット内の湧水かと思われます。これは、普通のビルでも起こっていることで、通常の場合は、新築当初にポンプを設置することが多いです。このポンプは水位が一定以上になると、スイッチが入り排水する、というものです。

今回の瑕疵は、「湧水があること」というよりも、「ポンプを設置していなかったこと」であるのかなとも思います。しかし、状況が良く分かりませんので、ポンプが設置していなかったことも、即、瑕疵なのかという点も疑問です。

そういったことを考えると、瑕疵が切れる前に、施工者負担で、ポンプを設置するということは、ある程度評価できる対応ではないかと思います。

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