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はじめまして よろしくお願い致します。書き込み場所を間違えましたので再度書き込みさせて頂きます。

この度、ある物件の駐車場にマンションを建設することになり、
退去願いを契約者へお渡ししようと考えています。
駐車場の退去は契約者へ三ヶ月前にお知らせすれば可能と伺っています。 その内容を文章に記してお渡ししたいのですが一般的にどのように文章書くのかわかりません。経験がある方、また書き方をご存知の方がいましたら是非教えて頂きたく書き込みをさせて頂きました。

突然ですが、少し急いでいますのでよろしくお願い致します。。

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A 回答 (3件)

無料に数ヶ月する必要は特にないのですね。

ありません。また理由がないのです。駐車場の契約は、地主様が利用目的を変えたときから解約までの余裕期間として考えるので、2ヶ月とするのです。この2ヶ月に建築確認申請その他の手続き許可分も時間として見れることを計算して契約書の作成をするのですが・・・・。(駐車場の場合は、変更も売買も考慮して)駐車場の手元の解約事項に添って解約通知書を作成されてください。残り2ヶ月に関して、保証金預かりで相殺(この場合、消費税分が損金ですけど)返金の振り込み手数料と考えれば、税務上の処理は別でも充分対応できるので、「当方の都合による解約ですのでご希望であれば、保証金相殺(預かり保証金が2ヶ月ならですが)も可能です。」
振込先・・・下に保証金相殺可能希望を加えて○にさて返送いただくようにすることもあります。
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手元の駐車場の解約に関する条項になんとありますか。


借りたほうは、1ヶ月前、貸主は2ヶ月前とかなっていませんか。無料に数ヶ月する必要はないと思いますけど。
 退去願いではなく駐車場閉鎖に伴なう解約通知書
 この度、賃貸中の駐車場を 平成 月末日をもって閉鎖いたします。
 契約書   0条の0項にあるように、0ヶ月前の通知予告をご連絡申し上げます。尚、お預りしました保証金の返済に関しては、当方の都合によるものですので、他の駐車場を契約された場合は、解約の0ヶ月前の借主通知予告を適用せず、満額お返ししするとともに納付された月の日割り返還も致しますので宜しくお願いいたします。
同封の返還金振込先名義口座番号をご記入の上、返送用の封書にて当方に送付お願いいたします。長い間ご利用に感謝いたします。

 で良かったと思います。ほとんどこの文書で処理いたしております。
 マンションを建てるようですが、業者にも過去の雛形あるはずですよ。賃貸契約書を提示して相談できませんか。
 仲介業者とおしてるなら業者に連絡して処理できると思います。 
 駐車場に賃貸するのは、退去時のトラブルが少ないこと、相続時に後日の目的が決まらないまま固定資産分の収入確保に考える方多いので、いつも解約条件は2ヶ月前にしてあります。保証金で相殺希望の方はそれも希望に添うように処理しますが。今まで問題が起きたことはありません。(主人も建築設計屋なのでついでに頼まれれば文書造り手伝いますけど・・・もちろんサービスです。)・・・配達記録・・・290円かな。
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この回答へのお礼

返信遅れまして申し訳ございません。
さらにアドバイスをして頂き誠にありがとうございます。

無料に数ヶ月する必要は特にないのですね。駐車場の契約者に迷惑をかけることになるので数ヶ月無料とするのはいいやり方かなと思ったのですが。

この内容も参考にして文章を練りなおしてみます。
サービスで文章作りを手伝っていただけるということですが一度こちらで作成してみてそれでも悩むところがあれば相談します。
大変助かりました。ありがとうございます。

お礼日時:2007/01/08 11:35

このたび都合により**月末をもちまして駐車場を解約させていただきます


(**に数字
契約書に基き3か月前に予告いたします
(契約書確認してください3か月までですか 1-2か月の場合は構いません
そのまま

解約に際しご迷惑をおかけしますが宜しくお願いします なお**-**月分は無料にいたします
(普通は1-2か月分無料にします

お預りしている敷金は同封の葉書を返送下さい **月**日以降お返しします 銀行名・支店名・普通当座・番号・氏名を記入ください
(**月**日は解約の1か月後(契約書に敷金が書いてあればその日)が
良いです 遅れると迷惑かけるので早め**月**日より早く振りこむこと
(同封の葉書の表は必ず自分で住所を書くこと(ゴム印可)
これにより本人確認が出来ます 裏も銀行名・支店名・普通当座・番号・氏名を書いておきます
(敷金無い場合は不要・(但し契約してから1年以内のときは礼金・お客さんが不動産屋に払った仲介料も返金するのが普通です(1年以内にもらった車庫証明料等も

ポイント 1必ず簡易書留で出す(隣の家でも
2文書で出す(電話はだめ 3 8月1日に空きにするのには 6月末
とし、余裕を1か月見ること 4解約前はその土地にトラブル防止のため
建築看板は出さない方が良いと思います 5問合せには このたび駐車場を止めることになりましたご迷惑をおかけいたします すいません とだけで建物建てることはいわない方が良いです 聞かれたら今後は未定ですと
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この回答へのお礼

早速のご返事ありがとうございます。
やはり色々気をつけることや、専門的なことがあるのですね。
これを参考にして文章作成を行いたいと思います。

建物を建てることは伏せていた方が良いのですね。確かにトラブルになって建てられなくなると困りますもんね。

大変助かりました。ありがとうございました。

お礼日時:2007/01/05 21:23

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Q駐車場に建物が建つので契約解除を通知された

契約していた駐車場にて、駐車場に大家が建物を建てるという
理由で1ヶ月前ぐらいに契約解除の通知が来ました。
その際に契約している不動産屋から別の駐車上を紹介され、
その際に仲介手数料をとられました。

1、契約時には、とくに契約期間の話はなかったのですが
  契約の解除に従わなければならないのでしょうか?
2、不動産に支払う仲介手数料は払う必要があったのでしょうか?

なにも気にしないで契約を不動産屋に言われるがままに進めてしまったのですが
どうも、損している気がするので教えてください。

Aベストアンサー

>大家が建物を建てるという 理由で1ヶ月前ぐらいに契約解除の通知が来ました。
>損している気がするので教えてください。

契約書をごらん下さい。普通はそのようになっています。借地借家法の適用がありませんし、「大家が建物を建てる」なら正当な理由です。「1ヶ月前」も通常です。新たに借りるなら当然と手数料も必要です。残念ですがしかたがないと思います。

Q月極駐車場の相手都合の解約

今、月極駐車場を借りているのですが、今度その場所にマンションを建てるということで契約を打ち切りたいとの通知が来ました。

この場合って解約しなければならないのでしょうか?
その場合、立ち退き料みたいなのって請求できるのですか?

一応、毎年1回の更新で1年契約。
契約の残りがあと数ヶ月残ってます。


また、出なかった場合どうなるのでしょうか?

Aベストアンサー

>>「甲(貸主)の都合により本駐車場を他の目的に使用するときは、契約期間内であっても、本契約を解除することができ、乙(借主)はこれに対し何ら異議を申し立てない。」

 このような条項は、賃借人にとって一方的に不利益な条項ですから、不当条項に該当するでしょう。消費者契約法違反を理由として、条項の無効を主張できます。理由は前に述べたとおりです。

 私の述べた文章を全て持って、弁護士事務所を訪ねてみて下さい。きっと、良い方向に行くと思います。

Q月極駐車場の一方的な契約解除に伴う請求

こんにちは。

先日、私の契約している月極駐車場の管理会社から以下のような文面の書類が届きました。

「土地所有者(賃?者)の意向で、~~パーキング(駐車場の名前)は、今後外部月極駐車場としての使用を行わないこととなりました。つきましては、~様(私)の契約を9月30日をもって解除させて頂きます。何かこの件に関して質問等がある場合は、以下の管理会社まで御問い合わせ願います。」

いきなり何だよ!と思いつつも、
しょうがないので他の駐車場を探しました。

ここで問題となるのが、新たに他の駐車場と契約する際には敷金と手数料みたいなのを取られるということです。
返金される敷金はともかく、
返金されないであろう契約手数料はについては、
駐車場を変える必要さえ無ければ発生しない出費であった訳で、
私が負担することに納得できません。

法律的には今までの駐車場の管理会社等に
この契約手数料は請求できるものなのですか?

やっぱり無理なのでしょうか?詳しい方よろしくお願いします。

Aベストアンサー

残念ながら、無理です。
人間の住居であれば、借地借家法で手厚く保護されており、たとえ契約書に書いてなくても、大家から一方的な解約はできないとか、大家の都合で解約したら、被害額を請求できるとか、いろいろと店子を保護する規定があるわけですが、駐車場に関してはそのような法律がありません。
したがって、契約書に書いてあることがすべてだということです。
もし、前の駐車場の契約書に「急に解約したら、そのときの手数料を実費で払う」とか「解約は両者合議の上でないとできない」とでも書いてあれば(書いているはずないでしょうが)、請求できるでしょう。ですが、おそらくは「大家の都合で一方的に解約できる」と書いてあると思います。したがって、解約は法律上正当ということになりますから、損害賠償の請求はできません。

Q立ち退き条件を提示するのに、どのような文章で書けばいいでしょう?

私の住んでいる借家で立ち退き話がでています。いろいろ調べ考えた結果、向こうが示した条件では立ち退かないという結論に至りました。
大家さんは代理人を立てて書面にて条件を提示してきましたので、こちらも「こういう条件でなければ立ち退かない」旨の文書を作成して提示しようと思っています。
そこで質問なのですが、どのような文章で書けばよいでしょう。文例をいろいろ検索してみたんですが、ビジネス文例集はあってもこういう場合の文例は見つけられませんでした。内容としては、
・立ち退きに応じる気持ちはあるが、提示された条件だと経済的にきついということ。
・こちら側の立ち退き条件(いくらで、という金額提示)
・返答は○月○日までに。それを過ぎると立ち退きの話はなかったことにする。
というようなことを入れたいと思っているのですが・・・。
それと、この書類を提出するのは、代理人でいいんでしょうか?
またその提出方法は?(郵送?FAX?直接きてもらう?)
具体的に書いてくださってもかまいませんし、参考になる文例集(法律)を書いてくださるのでもかまいません。どうか知恵を貸して下さい。よろしくお願いします。

私の住んでいる借家で立ち退き話がでています。いろいろ調べ考えた結果、向こうが示した条件では立ち退かないという結論に至りました。
大家さんは代理人を立てて書面にて条件を提示してきましたので、こちらも「こういう条件でなければ立ち退かない」旨の文書を作成して提示しようと思っています。
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・立ち退きに応じる...続きを読む

Aベストアンサー

美辞麗句を並べる必要もなく、ご自身の書き方で宜しいかと思いますが、それでは余りに不親切なので、例として記載します。

------------------------------------------------
借家の立ち退きの件

拝復、○年○月○日分の配信(コピー別途貼付)を、拝見いたしました。
お申し出でをお受けできるかどうか、当方で検討いたしました結果、この条件をお受けすることは困難という結論になりました。従って、正式にお断りさせていただきます。
尚、立ち退きに関わる経済的な損失を当方の基準で計算した所、○○円という結果となりました。このことを踏まえ、頂戴した条件に変更余地がある場合は、○年○月○日までにご連絡くださいますようお願い申し上げます。ご連絡なき場合は、立ち退きのお話はなかったものとさせていただき、以降の交渉は打ち切らせていただきます。
敬具
--------------------------------------------

>この書類を提出するのは、代理人でいいんでしょうか?

代理人契約書を明示され、全ての権限を代理人が持っているならば代理人ですが、そうでない場合は大家に直接提出すべきだと思います。勿論、両方に渡すことが親切です。

>またその提出方法は?(郵送?FAX?直接きてもらう?)

郵送で良いでしょう。特に書き留めなどにする必要もないと思います。しかし、文面のコピーを取っておく必要はあります。

文面はご自身でアレンジしてください。そのまま使用すると、著作権を保有する当サイトから訴えられる可能性がありますので。

美辞麗句を並べる必要もなく、ご自身の書き方で宜しいかと思いますが、それでは余りに不親切なので、例として記載します。

------------------------------------------------
借家の立ち退きの件

拝復、○年○月○日分の配信(コピー別途貼付)を、拝見いたしました。
お申し出でをお受けできるかどうか、当方で検討いたしました結果、この条件をお受けすることは困難という結論になりました。従って、正式にお断りさせていただきます。
尚、立ち退きに関わる経済的な損失を当方の基準で計算した所、○○円と...続きを読む

Q駐車場解約時の正当理由は必要ですか?

初めて投稿します。わかりにくかったらすみません・・・

今、駐車場を1台分借りているのですが、先日その駐車場の解約を通告されました。

確かに、契約書には1ヶ月前に通告すれば解約できるとし、貸主からの申し出の場合は保証金2万円全額借主に返還される。とあります。

しかし、その理由として、『他の人に貸す』為だというのです。
もともとマンション用の駐車場で、空きがあるから外部の方に貸し出しをしていた。
といわれましたが、契約時にはマンションの住人が借りる場合には解約されることがある。などとは聞いていません。
さらに、近くには他の駐車場もあり、後から来た人はそちらのほうへ契約したら良いのに。というのが私の言い分です。

今まで、家賃を滞納したこともなく、騒音などの、他の人の迷惑になったこともありません。
ただ、つい3週間前に、トラブルがあり、それは先方の落ち度であり、和解したばかりでした。

契約書に記載されている以上、解約は免れなさそうだったので、近くの新しい駐車場を契約することにしましたが、たまたま空いた物件につき、来月まであるかわからないといわれたので、今の駐車場を今月いっぱいにしてもらい、新しい駐車場の仲介手数料を払っていただきたいといったところ、今月いっぱいの契約で打ち切るのは良いが、仲介手数料は払わないと言われました。

確かに、そこまで契約書には明記されていませんが、それでは借主の一方的な不利益なのでは?と思っています。

例えば、駐車場を閉鎖するためとか、老朽化のためで解約ならまだしも、私だってお金をちゃんと払っているのに、他の人に貸すから出て行ってくれというのは正当な理由なんでしょうか?
駐車場は住居権がないので、そこまで保障されないらしいのですが、それにしても、こういう場合も仕方がないことなのでしょうか?

もし、詳しい方がいらっしゃいましたら、教えていただけますでしょうか?

初めて投稿します。わかりにくかったらすみません・・・

今、駐車場を1台分借りているのですが、先日その駐車場の解約を通告されました。

確かに、契約書には1ヶ月前に通告すれば解約できるとし、貸主からの申し出の場合は保証金2万円全額借主に返還される。とあります。

しかし、その理由として、『他の人に貸す』為だというのです。
もともとマンション用の駐車場で、空きがあるから外部の方に貸し出しをしていた。
といわれましたが、契約時にはマンションの住人が借りる場合には解約されることがあ...続きを読む

Aベストアンサー

借地借家法はもちろん適用外ですが、消費者契約法と民法の制限は受けます。

消費者契約法では、消費者が一方的に不利になる消費者の負担条項や
事業者の免責条項は無効とされます。
(参考までに、最近の借家関係の判決は借地借家法よりこの消費者契約
法を適用して借主が勝訴するケースが多いのですが)

今回の契約では、期間条件は契約していますが、解除原因の類例は契約
していません。
とすれば、許される解除原因は民法や判例に即したものでなければならず、

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%A7%A3%E9%99%A4 
もし、契約が貸主のフリーハンドを規定しているとすれば、消費者契約
法違反であり、民法の権利の濫用禁止に違反します。

今回の他人に「貸すから明け渡せ」は解除権(原因)として正当では
ありませんから、あなたは解約要求を拒否できます。
または、次の駐車場を選ぶ際の費用と、増額した場合その差額は損害
賠償として請求できます。

難しい裁判ではありませんから、弁護士立てなくても勝てるでしょう。
そういうつもりで、再度交渉してみてください。

借地借家法はもちろん適用外ですが、消費者契約法と民法の制限は受けます。

消費者契約法では、消費者が一方的に不利になる消費者の負担条項や
事業者の免責条項は無効とされます。
(参考までに、最近の借家関係の判決は借地借家法よりこの消費者契約
法を適用して借主が勝訴するケースが多いのですが)

今回の契約では、期間条件は契約していますが、解除原因の類例は契約
していません。
とすれば、許される解除原因は民法や判例に即したものでなければならず、

http://ja.wikipedia.org/wiki/%...続きを読む

Q賃貸マンションを貸しています。解約通知書の書き方を教えてください

東京で母親が築45年くらいのマンションを25戸貸しています。
老朽化してきて、修繕費がかなりかかってきたので解体して売却したいと言っています。

平成18年末から現在の住民の方にはあと何年かしたら、解体すると
口頭で話はしてあり、そのためにその日までは更新はするけれども、
更新料はもらわないので、その分引越しの時のために貯めておいてねと言っているようです。

人がいいのか口頭ですむと思っているので、
やはり書面できちっと通知を出しておいて方がいいと思うのですが
どのような内容をいれたらいいのか良く分かりません。
専門家に頼めばいいのかもしれませんがこのご時世やはり自分で出来る範囲はしたいと思っています。

サンプル文面など見てはいますが、もっとわかりやすい教えをお願いいたします。

Aベストアンサー

こんばんは、初めまして。
あまりに重大な内容で書込みをためらっていたのですが、なかなか回答が付かないことが気になって書き込みしています。

1.定期借家契約ですか? 
文面からそうではないと見られますが、そうだとすれば“解約通知書”ではなく、“解約申し入れ”だと思います。
 つまり、賃貸借契約解除には一方的な通知ではなく、相手の承諾が必要だということです。

2.>更新料はもらわないので、その分引越しの時のために貯めておいてねと言っているようです。
 賃借人の反応はどうだったのでしょうか。賃借人に不利な条件は、自動的に無効になる可能性が高いです。

3.>人がいいのか…
 というより、今までそして今も賃料を払ってくれているお客様(賃借人)側の立場を軽く考えていらっしゃる気がします。

4.現在の賃借人の方が退去に前向きで、二つ返事で承諾してくれることも0%ではないのかもしれませんが、賃貸人からの契約解除は決して少なくない費用と多大な労力と時間と交渉術が必要なのが通常だと思います。
 このサイトでも両者の立場からのQ&Aがあると思いますので、参考にされてこれからの道筋をつかまれた上で、“解約申し入れ”をされることをお勧めします。最初の条件提示がその後の流れに大きく影響すると思います。
 
5.入居者の回転が比較的速い物件ならば、時間に余裕があるならば、今後新契約を一切結ばず賃借人の都合で全員退去するのを待つという方法もあります。(勿論、その事は現居住者には告知するべきだと思いますが)

6.管理会社は入れてらっしゃらないのでしょうか。管理会社に交渉依頼しないとしてもアドバイスくらいは普段のお付き合い上してくれると思います。

もう少し方向性をはっきりされてから、質問をされると回答がもっとつくと思います。
スムーズにことが進むといいですね。

ご参考までに…

こんばんは、初めまして。
あまりに重大な内容で書込みをためらっていたのですが、なかなか回答が付かないことが気になって書き込みしています。

1.定期借家契約ですか? 
文面からそうではないと見られますが、そうだとすれば“解約通知書”ではなく、“解約申し入れ”だと思います。
 つまり、賃貸借契約解除には一方的な通知ではなく、相手の承諾が必要だということです。

2.>更新料はもらわないので、その分引越しの時のために貯めておいてねと言っているようです。
 賃借人の反応はどうだった...続きを読む

Q駐車場解約通知、内容証明郵便で送る方が無難?

管理会社を使わずに自宅裏で駐車場を貸しています。
1人の借主Aさんが決まりを守らなく、Aさんの兄弟や友人達が車で来ると勝手な所や他人のスペースにAさんの指示で駐車させたり、というのが何回もありまして(他借主からの苦情・証言もある)しかも言い訳が「ちょっと位の時間いいじゃないかと思って」・・。(本当の借主さんが車で戻ってAさんの友人の車とかち合って言い合いになったことも)
一回目は「やめてください」と警告。しかし全く改善せず。
2回目、解約通知(契約書通りの期限で解約告知)をAさん家に持っていくが親しかおらず、親は「渡しておく」と言っていたが、実際本人が通知書を見たのは解約日直前(とAさんは言うが)で「急に出て行けといわれても困る、絶対出て行かない、弁護したててやる」結局弁護士はハッタリみたいですが。
すったもんだの話し合いの末・・・Aさんも自分の非を認めたようで・・。
3回目「もう一ヶ月余裕を与えるから解約」という条件で解約してもらう事にしました。
でもまたシラを切られては困ります。
この場合、解約通知は【内容証明】で送るほうが無難でしょうか?
内容証明じゃケンカ売ってるかんじになりますか?
今回の件がある前から駐車場のあちこちに「無断駐車厳禁」の看板や注意書きを表示してあります。

管理会社を使わずに自宅裏で駐車場を貸しています。
1人の借主Aさんが決まりを守らなく、Aさんの兄弟や友人達が車で来ると勝手な所や他人のスペースにAさんの指示で駐車させたり、というのが何回もありまして(他借主からの苦情・証言もある)しかも言い訳が「ちょっと位の時間いいじゃないかと思って」・・。(本当の借主さんが車で戻ってAさんの友人の車とかち合って言い合いになったことも)
一回目は「やめてください」と警告。しかし全く改善せず。
2回目、解約通知(契約書通りの期限で解約告知)をAさん...続きを読む

Aベストアンサー

大変ですね、この手のトラブルは。
内容証明郵便で送ると確かに喧嘩腰と感じるかもしれませんね。
であれば方法は二つ、
1.最後の約束を信じて待つ
2.「解約確認書」なるものを作成し、Aさんに捺印してもらう
本当にAさんがその気なら捺印もらえると思いますし、
「今迄の経緯があるから・・・」と言えばイヤとは言えないでしょう。

Q退去する事を書面で通知・・・どうすればいいのですか?

2~3ヶ月後に引っ越す予定なのですが、契約書に「退去は1ヶ月前に書面で通知する事」と書いてあるのですが、書面で通知とはどの用に書いたらいいのでしょうか?

ハガキ?便箋?
どういう文章を書くのですか?
不動産屋宛に投函すればいいのですか?
それとも初め電話で退去する旨を伝えてから、書面で送るのでしょうか?

それと大屋さんがうちの真上に住んでいて家賃も手持ちでいつも払っているのですが、大屋さんと不動産やのどちらに初めに伝えるべきですか?
まとまりのない文章ですが、退去する事が決まってからの手順・方法を教えて下さい。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

他の方が回答されているように、そういった解約用の書面が不動産会社にあると思いますので、聞いてみて下さい。不動産会社に電話すれば、どういった手順でするのかを教えてくれると思います。

「書面」でという根拠はご存知ですか?
電話などの口頭ですと、言った言わないのトラブルが結構多いからです。なので、うちでも「書面で通知」という文面にしています。事務的な不動産業者では、解約用の書面でなければ受け付けないというところもありますが、うちの場合ですと、書面でしたら何でも結構です。メモ用紙とかに書いてFAXで送っていただいても大丈夫です。その際には、物件名・氏名・電話番号・退去日(部屋明け渡し日)・立会い日時・その書面を書いた通知日を絶対に書いてもらうようにしています。文章は、特に気にすることありません。「退去することになりました。日時等は以下のとおりです。」などと書いておけばいいでしょう。あとは、できれば、引越し先住所・敷金返却口座番号もわかる範囲で書いてもらいます。でも、FAXでいいのかはわかりません。印鑑が押してある原本でないとダメと言われることもあるかもしれませんので、確認して下さい。

注意する点は、退去する月の家賃です。月末に退去する場合は特に問題ありませんが、月の途中で退去する場合は、日割り計算してくれかどうかは、その物件によって違います。下手をすると、1日に退去してもその月の家賃全額を払わなくてはなりません。月の途中で退去する予定でしたら、そのことも確認しておいた方が確かです。
不動産会社に言うのはもちろんですが、できれば、大家さんにも同時に話をしておいた方がいいでしょう。同じ建物に住んでいて、不動産会社には通知して私には話しもなかった・・・と思われるかもしれないので。

他の方が回答されているように、そういった解約用の書面が不動産会社にあると思いますので、聞いてみて下さい。不動産会社に電話すれば、どういった手順でするのかを教えてくれると思います。

「書面」でという根拠はご存知ですか?
電話などの口頭ですと、言った言わないのトラブルが結構多いからです。なので、うちでも「書面で通知」という文面にしています。事務的な不動産業者では、解約用の書面でなければ受け付けないというところもありますが、うちの場合ですと、書面でしたら何でも結構です。メモ用...続きを読む

Q駐車場滞納者との契約更新をしたくない

父が駐車場のオーナーをやっており、体調が悪い為に仕事を手伝い始めたのですが、駐車場の滞納者で困っています。
借主は以前より支払いが悪く、任せていた不動産業者が連帯保証人をよび、覚書をとった程です。そのうちに私どもと不動産業者との関係が悪くなり、お取り引きをやめる事になりました。その後、覚書に書かれている事も守られず、支払いが滞っています。
今までの賃料はあきらめても良いと考えているのですが、絶対に契約の更新をしたくありません!今年の12月で契約満期を迎えるのですが、どの様な対応をすれば一番良いでしょうか?借主は近くに住んでおり、嫌がらせを受けるのでは無いか?とも心配しております。良い知恵があればお教えください。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

契約書に解約条項ありませんか。駐車場は、難しい問題はありません。連帯保証人はたててないのですか。
 
遅延が続く場合、又は支払が滞れば即時解約もできるはずです。12月まで待つ事ないと思います。文書で延滞金の清算と解約を通知してください。文章の中に本月までの延滞してる料金と翌月分までを  月  日(28日位に)振り込み支払いない場合は、解約の意志とみなし  月 末日以後の駐車は、不法駐車として 金   円也を申し受け、警察に私有地の無断使用の被害届を出しますので予め連絡いたします。
 なお、行き違いに振り込まれた場合は、この文書は破棄してください。(配達記録で)  28日入金ない場合は、振込み確認後、  お互いの信頼関係でなる賃貸借の継続は不可能となりましたので  月  末日をもって解約します。 ( 通知です。)
 配達記録を2度も出すようになりますが、きちんと処理しては如何ですか。支払の悪い人は何処にでもいますので、きちんとできない方は整理してすっきりしてくださいね。

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む


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