住宅購入時の頭金について

Question

最近住宅購入を考えているのですが、頭金について購入額の２割は必要と雑誌に掲載されていたのですがどういうことでしょうか？
私の考えでは、３，０００万円の家に対して２割の頭金（６００万円）だと借入額は２，４００万円ですよね。もし２，４００万円の家を購入するならば頭金がなくても前者と同じ借入額になるとおもうのですが．．．。

countrymama · Accepted Answer

こんにちわ。マイホーム購入をご検討中ということで。。。
いろいろ夢も膨らまれていることとおもいます。
さて、現実に戻りますが・・・　私は専門家ではありませんが経験から回答させて頂きます。
まず、公庫や銀行などから借り入れる場合、借り入れるために、借入額とは別の費用がかかります。
　(1)土地、建物の抵当権設定費（司法書士に依頼して報酬などを支払いま　　　す。）
　(2)借入額に対して税金を支払わなければいけません。（印紙税）
　(3)保証人を立てない場合など借り入れ時に保証会社に保証料を、支払わな　　ければなりません。
　(4)団体生命保険に入って保険料も支払わなければなりません。
　(5)火災保険にも入らないと融資してくれないことが多いのでこの保険料も　　支払います。
　
私が今、思いついたのをざっと並べてみましたが、ほかに印鑑証明だの住民票だの細かいですが自分の口座に融資額が振り込まれるまでには結構な額がかかりますよ。
あと、カーテン、引越し費用、照明器具、エアコンなどなど含めたら、２割は軽く必要かとおもいますが参考になりましたでしょうか？
　でも今はだいぶ金利が低くなって買いやすいですよね。私が借りたときなんて公庫でしたが年利４．３５％でしたよ（もう、借
り換えしましたが。。。）余談でした。
じっくり考えて素敵なお家を建ててくださいね。

yohsshi-part2 · Answer

簡単に説明することを心がけ記載してみようと思います

＞頭金について購入額の２割は必要

住宅或いはマンションを新築で購入して、直ぐに売却するとするとどうでしょうか？
販売時点でデベロッパーがマージンを乗せていますからこの分は減価しますし、売買に関わる手数料や税金分があります（購入時は別途負担なのでないとして）。
このことから、一説によると、誰かが住んだ瞬間に3割減価すると言われています。
ご質問文を例に取れば
1.家3000万円（頭金600万円）→売却価値2100万円
2.家2400万円（頭金  0万円）→売却価値1680万円

共に借り入れは2400万円ですが、仮に直ぐに貸し倒れが発生して、家を売却することになった場合の銀行の損失を計算すると、
１． 2400－ 2100 ＝ 300万円
２． 2400－ 1680 ＝ 720万円
となります。
この為、1に比べて2の融資を行うことを銀行は慎重になるのです。

以下、余談。
企業融資を行う場合に以下の2社のどちらに行うでしょうか？
Ａ社：年収1億円、資本金２億円
Ｂ社：年収1億円、資本金１億円
他の条件が全て同じだと過程すると、資本金が大きいＢ社を選択いたします。これは、仮に不況になり年収が落ち込んで欠損が発生しても資本金で穴埋めできることができ、資本金が大きい企業に貸すことの方が安心感が高いからです。
住宅購入における頭金とは、企業貸出の資本金に相当するものですので、住宅ローン審査においては重要な判断材料となっていることは間違いありません。

雰囲気をご理解いただければ幸いです。

pokakuma · Answer

他の方も書いておられましたが、結局は銀行側が「担保割れ（実際の貸付金が担保物権よりも多くなってしまうこと）」を防ぐための措置…と考えて下さい。
住宅情報誌などを見ると「頭金は物件価格の２割必要…」と書かれていると思います。しかし、厳密に言うならば「物件価格の８割以上は貸付を行わない」のが正しい表記です。これはどうゆう意味かと言えば、「誰でも住宅ローンを申し込めば必ず８割貸してくれるわけではない」という事です。つまり住宅情報誌の記載は「融資が最大限におりて８割。従って最低でも２割の自己負担が必要になりますよ」という意味なのです。
個人の住宅ローンの上限額はローンを組む人の年収によります。もちろん夫婦共有名義の場合には、お二人のそれぞれの年収が個々に計算されることになります。年収の３０％～３５％が年の返済金額の上限になります。借入金の返済金額がこの基準を満たさないと、オーバーした分の貸付が減額されます。

例：５２００万円の物件を年収５００万円の人が購入しよ　　うとする場合
　　
　　５００万×３５％
　　　　　　　　　　　　１，７５０，０００―(1)
　　これが年間返済額の上限になります。次に
　　５２００万×８０％＝４１６０万（借入れ上限額）
　　この金額を
　　金利３．５５％の３０年ローンで借りると
　　年間の平均返済額は　２，２５５，５８７―(2)
　　
　　この計算では(1)の返済上限額よりも(2)の年間返済額
　　が５０万円も上回っていますから融資は不可です。
　　そして実際に融資可能な金額は…

　　３２００万円だと年間返済額が
　　　　　　　　　　　　１，７３５，０６７
　　ですから融資は可能となります。このあたりが上限で　　しょう。従って上記物件を購入しようとする場合自己　　資金は２０００万必要だということになります。

この他にも他の方が書かれていたような「諸費用」が現金で必要になります。これは火災保険や水道加入金などのほかに登記費用等も含まれ、例に挙げた物件の場合でしたら２４０万程用意したほうが良いでしょう。

piro0331 · Answer

所得と、支払可能額を考えたときの目安です。公庫だけでなく、銀行でも全額融資してくれなかった頃の名残でもあります。

　今は、銀行で１００％融資してくれますから、仮に年収１０００万の人が２４００万円の住宅購入のために２４００万円融資を受けても（頭金なしでも）問題になることはないはずです。

　諸経費はまた別です。（ただし、借りる方法もあります。）

aminouchi · Answer

単純に何故頭金が２割必要であるかを説明しにくいのですが、
まず、金融機関は借り入れの申し込みに対し、それが返済可能であるかどうかを確認しようとします。そこでは、頭金も用意していない借り入れ申込者の評価は下がります。と言うか、今までの生活の中でそれだけのお金を貯めることが出来たのならば、これからも順調に返済できるだろうと推定出来ます。

次に購入予定の物件の担保価値の問題があります。これは普通、その物件の評価額の８割が上限です。

さらに、土地家屋の購入には諸費用としておおむね物件価格の５から１０％（物件価格が低い方が割合が高くなります）が必要となりますがこれは基本的に現金払いです。

以上のことから考えて、物件価格の最低２割の頭金を用意しなければなりません。それから、＃２のtooffさんは住宅金融公庫では８０％しか借りられなくなった（以前は満額だった）と書いておられますが、これはバブルの時に基準を緩めたのをもとに戻しただけです。

バブルのころは、ステップ返済（当初５年間は利率が低く返済額の見かけを小さくして、昇給して返済が楽になるはずの６年目から返済額を高くする）とか、満額貸し付けとかを行って国民に住宅を買わせようとした訳ですがそれらの施策はバブル崩壊と共に返済が困難になる人が続出し結局はローン破産を招いただけでした。
またこうしたことが銀行の不良債権の増大の一因となっていて、経済困難を引き起こした訳です。

頭金として２割を用意して無理のない借り入れをし、健全に返せる人にだけ貸す。という方が、経済全体に対する好影響ともなります。結局無理をして家を買ってもそれが維持できなければ、かえって損となります。

tk-kubota · Answer

３，０００万円の２割は６００万円、２，４００万円の２割は４８０万円、つまり、３，０００万円の家を買うためには２割の６００万円が必要で借入額は２，４００万円です。２，４００万円の家を買うためには２割の４８０万円が必要で借入額は１，９２０万円です。このように最低でも買いたい価格の２割程度の持ち金が必要です。

noname#1660 · Answer

住宅資金に限らず、お金を借りる場合は、当然担保が必要です。
住宅資金の場合は、土地と建物を担保としてお金を借ります。
担保に設定されるのは、土地は手に入れた時点で担保に設定できますが、建物は建築後になるため、出来上がるまではお金が借りられません。

建築業者にも寄りますが、まず契約金は必要ですし、その他諸々のお金が必要なので、建築予算額の２割は用意しましょう。ということだと思います。

それから、借入先が住宅金融公庫の場合は、建物＋土地の評価額の８０％までしか借りられなくなりました。（以前は満額だったのですが）

kamicha2 · Answer

住宅を購入する際に、価格の２０％（諸費用を入れると２５％）頭金がないと月々の支払いが大変、という意味なのではないでしょうか。
頭金によって購入できる価格が変わってくると思います。

参考URL：http://sendai.topica.ne.jp/77bank-housing/new/index.htm

住宅購入時の頭金について

こんにちわ。

簡単に説明することを心がけ記載してみようと思います

他の方も書いておられましたが、結局は銀行側が「担保割れ（実際の貸付金が担保物権よりも多くなってしまうこと）」を防ぐための措置…と考えて下さい。

所得と、支払可能額を考えたときの目安です。

単純に何故頭金が２割必要であるかを説明しにくいのですが、

３，０００万円の２割は６００万円、２，４００万円の２割は４８０万円、つまり、３，０００万円の家を買うためには２割の６００万円が必要で借入額は２，４００万円です。

住宅資金に限らず、お金を借りる場合は、当然担保が必要です。

住宅を購入する際に、価格の２０％（諸費用を入れると２５％）頭金がないと月々の支払いが大変、という意味なのではないでしょうか。

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　所得と、支払可能額を考えたときの目安です。