不動産会社営業マンからの返済計画提案

Question

42才男、会社員です。
彼女との結婚を控え、土地付き建売住居を探しています。
今回非常に気に入った物件が見つかり、価格は3,300万円です。
住宅ローンは初めての経験であり、不動産会社と資金の面で具体的に話をしたのも初めてです。
現在の手持ち預金が500万円、年収は税込で600万円という事で相談したところ、営業担当者の方が言うには、その収入と年齢であれば3,000万円まで充分借入れが可能との事でした。
要は、3,150万円まで値引きするので、300万円を頭金で用意し、2,850万円の住宅ローンを組んだらどうでしょうという提案でした。

借入れ可能額と返済可能額は全く別のものとは理解しています。
42才という私の年齢からすると60才の定年まで18年しかありません。
彼女は現在働いていますが、収入は無いものと考えています。
結婚してからの生活費がどれくらい必要であるのかわかりません。
資金・収入・年齢に見合った物件であるのか、将来設計が漠然としているだけに判断できないで迷っています。

営業担当者が営業成績を上げる為に、多少返済が大変だとわかっていながら提案しているのでしょうか？。
また、年齢が年齢だけに、頭金を貯めるよりも早いうちにローンを組んでしまいたいという考えでいますが、頭金を増やす事が先決でしょうか？。

宜しくお願いします。

sayakaslaw · Accepted Answer

借入金と返済年数のシュミレーションなどいろいろな銀行系サイトがありますから一度、参考にされては、どうでしょうか？18年でかえすとなるとかなり融資額、返済額も変わってきます。不動産屋的には，借りられる額に見合って物件を提示しますが、その時のローンの組み方は，なるべく融資多く、最初のほうは、低額の支払いのものになります。しかし、生活していく上で急激な支払増は、経済的精神的にも不安になりますから、景気も回復しそうなこのごろ固定金利のモノをお勧めしたいところです。融資金額は、すくなくなりますが。それに18年でとの事ですが、元金均等という返済方法もあります。これは、最初の内の支払いは，大きいですが、順調に元金が減っていくため後半は，支払い額がかなり少なくなり楽になります。そのため、もう少し、長いローンでも考えられる様になるのでは，ないでしょうか？
　年収600万円とのことですので融資可能額が高くなりますのでいろいろな借り方、返済方法が考えられます。ボーナス払いなし等もありますよ。
　生活の目安としては，住居費としては、月の収入の20％なら楽にせめて25％に押さえるのが理想とされております。まあ、現実は，皆さんもう少し、払ってますが
　サイト等で月々の返済や借り方、年数などを検討されて、そこから出てきた、借入可能額から物件を探すというのも良いアプローチでは、ないでしょうか。ただ、42歳という年齢から銀行ローンには、完済最高年齢が規定されております。そのために遅くなれば遅くなるほど、融資金額が下がるという一面もあります。
　不動産の営業マンは、支払いのことは、関係ありません。返済するのは，ご本人ですから署名、捺印する限り
ローンの内容等は、認識されるのは、ご本人というスタンスです。あまり皆さん、先々のことまで考えられてはいないな、と思いながらも、決して口に出すことは，ありません。サイトで調べてもぴんとこられなければ、銀行の住宅ローン窓口もあります。物件は，紹介しては、くれませんがすごく丁寧にあなたの条件に合うものや、ローンの種類など説明してくれます。物件も決まってないのにすぐ，借りろというのは、ないですから。敷居が高く感じられますが、たずねるとぜんぜんそうでは、ありませんよ。あなたの収入でしたら大変喜んで対応してもらえると思います。しかも銀行に相談済みですから、審査の不安もありません。

長々と書いてしまいましたが、本来、高額な長期ローン
を組んで高い買い物をするのです。あなたの考えは，すごく、まっとうな，モノだと思います。なにか、ちからになれればと思いました。良い物件に出会えるといいですね。

noname#19073 · Answer

2,850万円借り入れて、金利を2.75％（仮定）の元利金等返済ボーナス払い無しの18年返済とすると、月々16万8千円位の支払いです。
単純に年収600万円に対する比率が33.6％位。
同条件で金利1.5％で設定すると月々15万円位です。

生活態様というのは、個人個人異なりますので、年収600万円に対して月々15～17万円の支払いがどうか？ということですね。

一般的には返済額は収入の25％以内に押さえるのが健全などと言われてはいます。（が、皆さんその限りでやっているわけでもないです）

＞営業担当者が営業成績を上げる為に、多少返済が大変だとわかっていながら提案しているのでしょうか？

常にそういう視点で見ておいて間違いは無いでしょう。融資にも審査がありますが、それを通るレベルならば、買主が返済に苦しもうが生活が慎ましくなろうが、販売会社は知る由もありません。

＞年齢が年齢だけに、頭金を貯めるよりも早いうちにローンを組んでしまいたいという考えでいます

大変申し上げにくいのですが、私はそれは逆だと思います。年齢が年齢だけに、若い人が頭金があまり無い代わりに35年等の長期ローンを組むことと違い、頭金を多く用意しなければならないのではないかと思います。（今更解決にならない話で恐縮ですが、一つの考え方としてです）

＞所得税が少なくなる分、思った以上に返済は楽であるとか、長めに返済を組んでも繰り上げ返済すれば良い

それは営業トークですから、あまり気にしなくて良いでしょう。所得税が忘れた頃に一部返ってきても、それはおまけみたいなものです。その時その時の返済が楽になるはずはありません。

それと、住宅を持てば固定資産税等やメンテナンス等の返済以外の支出もありますので、そういう心積もりが必要ですし、もう少し生活するにあたりどの分野にどの程度の支出があるのか？という全体的な生活イメージを紙にでも書き出しながら想定してみた方が良いと思います。

全体像が見えずに2,850万円の借り入れに無理があるかどうか？とやっていても、自分達の生活収支の基準が無ければ答えは出ないように思います。
返済のことは、営業マン任せでは駄目です。

tarotaro001 · Answer

営業が勧めている返済計画の金利はどうなっていますか？

例えば、「３年間固定１．８％」とあった場合、殆どが４年目以降はもっと高い金利に移行するものと思って間違いありません。営業はほとんど短期で安い金利でローン計画を提案します。そのほうが、購買意欲を掻き立てるからです。
「なんだ、意外と月あたりの支払い額って少ないんだ」・・・と。でも数年後、支払い額が増えてしまって支払い困難に陥る可能性があります。
この辺のカラクリには気をつけてください。
何社かＨＭと相談してみたんですが、大抵は上記のようなパターンで実際にはもっと支払い額が多くなるだろうというものでした。

いずれにしても１８年で２８５０万円を返済するのはかなりリスキーだと思いますよ。

それに手持ちの現金が５００万円として、頭金３００万円を組み込むと、２００万円しか残らなくなる計算になります。

その２００万円から登記費用、ローン費用、引越し費用、家具、家電を購入するとほとんど現金がなくなるのではないですか？

新婚で手持ち現金がなくなるのもちょっと怖いものがあります。

katyan · Answer

契約させたいための条件の提示です。

後はあなた自身で決めることですね。返せなくなった
場合において担当者は責任を持てません。

家を借りてもいいのかな？人生計画はあなただけでなく2人で話してみて考えましょう

walkingdic · Answer

ご質問の場合たとえば金利２．９５％で計算しても毎月の支払は１７万にもなるので（定年で完済とした）、年収から考えますと「ものすごく支払は苦しく、生活も苦しい」状態になると思われます。
子供がいなければまだよいのですが、子供がいると．．．．精々１人ですね。
２人いて大学に出したいと思うとちょっと難しいでしょう。

仮に３０年の支払とすれば月１２万なので現役時代はそれでよいけど、定年時にはまだ１４５０万ほど支払が残っているので退職金をそれに当てることが出来たとしても、老後資金は厚生年金だのみになりますよね。
多分夫婦で月額２０万程度と思いますけどやはり生活は苦しいままなのではと思います。

ただご質問には書かれていない資産が別にある（たとえば既に年金保険などでの貯蓄があるとか）ということですと少し話は変わってきますのでご質問内容だけではなんともいえません。

不動産会社営業マンからの返済計画提案

借入金と返済年数のシュミレーションなどいろいろな銀行系サイトがありますから一度、参考にされては、どうでしょうか？18年でかえすとなるとかなり融資額、返済額も変わってきます。

2,850万円借り入れて、金利を2.75％（仮定）の元利金等返済ボーナス払い無しの18年返済とすると、月々16万8千円位の支払いです。

営業が勧めている返済計画の金利はどうなっていますか？

契約させたいための条件の提示です。

ご質問の場合たとえば金利２．９５％で計算しても毎月の支払は１７万にもなるので（定年で完済とした）、年収から考えますと「ものすごく支払は苦しく、生活も苦しい」状態になると思われます。

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