不動産会社に法外な値段で土地を買わされました。

約10年前に新築住宅を建てました。土地55坪3階建て。義理の祖父が家を売ったお金で土地を現金で約2990万で購入したんですが、最近になって建築を請け負った会社の社長があの不動産屋は、法外な値段で土地を買わせたのだと言ってきた。もう10年ほど前のことだから時効だとでも思ったのか。坪45万で買ったのだが、その当時は15万くらいだとのこと。これって詐欺にあたらないのでしょうか。そして、これに対しまず
事実関係も調べる必要があるかと思いますが、どこに相談すればよいのでしょうか。土地を購入したのが当時70すぎの祖父だったので、そして私もまだ若く土地に関しても無知だったので、言われるがままに購入してしまいました。また、この土地は区画調整区域とかなんかで本来建ててはいけない場所だったとか。これに関し、契約書見たらそれらしいことは書いてありますが一切説明はなかったと記憶しています。
本来建ててはいけない土地に、しかも通常の3倍以上の坪単価でつかまされてしまったのですが、10年近くたってしまった今となってはどうしようもないのでしょうか。

No.5 回答者： kansei 回答日時： 2007/02/16 10:18

　kanseiと申します。

不動産鑑定士です。ご質問の件、以下の通りお答えします。
　まず、「坪45万で買ったのだが、その当時は15万くらいだとのこと。これって詐欺にあたらないのでしょうか」というご質問の件ですが、不動産の売買にあたって、価格は売主及び買主の合意に基づき決定されます。この価格が一般的な相場から乖離していても何ら問題にはなりませんし、不動産会社に、相場より高い価格であることを告知する義務はありません。よって、これは詐欺にはあたりません。
　次に、「物件が市街化調整区域にあり、建物の建築が不可能である」ということについてですが、この点については不動産業者に説明責任があります。重要事項説明書に記載し、これを宅建主任者に説明させる義務があります。よって、「建物の建築が不可能である」として売却している場合には、不動産会社は詐欺行為をしたことになります。但し、不動産会社が、「建物の建築が不可能である」ということをキッチリ上述した方法で説明している場合には、詐欺にはあたりません。
　以上から考えると、もし、不動産会社の責任を追求をできるとすれば、「建物の建築が不可能である」ことの説明がなかった場合のみであると思われます。ただ、お気づきの通り、時効との関連もありますので、この辺りは弁護士との相談となります。
　最後に、市街化調整区域内の土地であっても、農業や漁業をされている方ならば住宅の建築は可能ですし、医者の方が診療所を構える場合にも建物の建築は可能です。また、既存宅地の制度等もありますので、その辺りのことを市役所で確認される事をお勧めします。また、ご不明な点があればご質問ください。

No.4 回答者： amnimhi 回答日時： 2007/02/10 20:03

＃３の者です。

もちろん口頭での説明義務がありますが、重要事項説明書に記載がある以上、業者は説明したと反論するでしょう。「いや説明はなかった」「説明した」と水掛け論になり、記載がある以上、裁判所は実際に説明があったと認定する可能性が高いです。

逆に、それ以外の書類で「何の規制もありません」と書いているようなものがあれば、これも証拠になりますので、裁判所の認定に影響はあると思います。

No.3 回答者： amnimhi 回答日時： 2007/02/10 07:42

契約書や重要事項説明書に区画調整区域のことが書かれていないのであれば、債務不履行なので、契約の解除や損害賠償請求ができると思います。

債務不履行に基づく消滅時効は不履行時から10年です。10年近く・・・の今であれば提訴できますが、10年を超えてしまうと全く何もできなくなってしまいます。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
不動産売買契約書の重要事項説明書の中で法令に基づく制限の概要欄に
区域区分で市街化調整区域と記載があります。また同じ表の中で市街化調整区域内の建築規制欄には「一般住宅は建設できない（開発許可を受けた開発区域を除く）とあります。市街化調整区域に関する口頭での説明は受けていません。契約書に記載はありますが説明責任はあると思うのですがどうでしょうか。

お礼日時：2007/02/10 11:50

No.2 回答者： noname#78261 回答日時： 2007/02/10 05:05

たしかに、市街化調整区域で建てられない土地は坪５～１５くらいでしょうから悔しい気持ちはお察しします。

現在の地目や登記はどうなっているんでしょうか。

価格は需要と供給ですから仕方が無い部分もあるかと思いますが、不動産に関する重要事項説明書は契約書についていますか？その内容が詐称してあれば宅建業法違反としてあげられる可能性もあるでしょう。

本来建ててはいけない土地に建てたのなら違法建築物で、再建築、増築できません。10年の間に多少都市計画法も変わっているので現在建てられないのかも確認しておくべきでしょう。（宅地課）

時効がわかりませんがとりあえず役所の法律相談か弁護士に相談なさってみたらいかがでしょうか。

この回答へのお礼

ありがとうございました。市街化調整区域というのは契約書に書いてありますが当時そのことに対する説明が一切なかったので、その辺を宅地課にも聞いてみます。売りたくても売れないかもしれませんから。

お礼日時：2007/02/10 07:31

No.1 回答者： rbpfx170 回答日時： 2007/02/10 01:28

　元々、土地に価格と言うか定価はありません。

売り手と買い手の値が合った時がその土地の値段ですし、取引が成立します。

　よく不動産屋さんや不動産鑑定士の方が此処の値段は、とかいいますが実際にその値段で売主が居なければ成り立たない問題でしょう。

＞坪45万で買ったのだが、その当時は15万くらいだとのこと。

　その当事に数多くの坪１５万の売り地が在ったにもかかわらず、坪４５万で買ったのなら別ですが、それでも調査不足でしょう。

　仮にその当事に売り地が無く、欲しかった土地が坪４５万だったら仕方が無いことでしょうね、高くてもその土地の値段がその値段なのですから、高いと思ったら買わないことも出来た訳ですし。

　仮に買い手が見つからずに売り急いでる土地など実際は坪４５万の土地を坪１５万で売る人も居るわけですから、そうすると、買った人が詐欺？てことになりますよね。

＞これって詐欺にあたらないのでしょうか。

　これが詐欺でしたらバブル期の不動産業者は皆詐欺師になってしまいますよ。

＞土地を購入したのが当時70すぎの祖父だったので、そして私もまだ若く土地に関しても無知だったので、言われるがままに購入してしまいました。

　安い買い物ではない筈ですし子供でも色々勉強してから購入すると思いますが。

　強要された訳でも無さそうなので、まず、無理だと思いますが・・・。

　参考にならないかも知れませんが・・・。

この回答へのお礼

勉強不足というのは今になってみれば言われるとおりです。祖父が土地代を出していたので、こちらはあまり口を出せる立場でもなかったので。言われるがままでした。その不動産屋も祖父が付き合いが以前にもあったと言っていたので安心していたと思います。市街化調整区域の問題もあるので、現状調べて市に相談してみます。ありがとうございました。

お礼日時：2007/02/10 07:33