不動産業に従事していない宅地建物取引主任者も重要事項説明はできるのですか？

タイトル通りの質問です。
不動産会社が自分の会社に在籍していない、他の業種に従事している取引主任者に重要事項説明などをさせても、何も問題がないのか教えてください。

No.7 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/02/23 09:23

＃４，６です。

訂正と補足です。

＃４
（誤）直接契約した仲介業者の宅地建物取引主任者が重要事項説明を行うこともあります。
（正）直接契約した仲介業者以外の宅地建物取引主任者が重要事項説明を行うこともあります。

＃６
＞これは私の推測ですが、この登録により従事する業者名が必要ということですので、主任者として従事する場合において、宅建登録業者に属していることが必要なのではないかと思います。

上記のように考える理由は、重要事項説明というのは仲介業務の中核をなす業務ですので、これだけを行うのも仲介業に該当し、業として行うには宅地建物取引業の免許が必要だからと考えるからです。

だから、労働契約に関係ない企業、または個人（本人が宅地建物取引業者である場合を除く）のために仲介業を行うことは、無免許により宅建業を営むことになり、宅建業法違反になると思います。

つぎに、主任者名簿に登録してある勤務先の業務として行う場合、必ずしも違法とは言えないと思います。むろん、名義貸しの場合は違法ですが。

登録してある勤務先以外の宅地建物取引業者に勤務し（労働契約関係にあり）ている場合は、主任者登録手続き上に問題があります。

以上のように思います。

No.6 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/02/22 22:44

＃４です。

＃５さんの指摘のあった点ですが、主任者証の交付については私の勘違いのようで、宅建業者に従事しなくても取得できるようです。この点お詫び申し上げます。

宅建業法では、主任者をして重要事項説明を行わせることになっていますが、それが専任であるとかは決まっていません。
しかし、主任者の登録に関しては勤務する宅地建物取引業者名が必要事項となっています。
http://ss-up.net/shunin.html

これは私の推測ですが、この登録により従事する業者名が必要ということですので、主任者として従事する場合において、宅建登録業者に属していることが必要なのではないかと思います。

また国家資格の名簿に記載された企業の仕事の一環として、主任者として従事するにはかまわないと思いますが、全く関係のない状態（雇用関係や直接ではないにしろ仲介業にかかわった契約関係にある企業に関係のない状態）で、業務に就くことは、名簿登録の内容とことなる業者に従事していることになり宅建業法上、また雇用関係などない企業の人間として名乗ることは商法関連の法規上問題があるのではないかと思います。

ただし、従事する業者が変更になったのなら変更の手続きをしなければならないのですが、それが「遅滞なく」と書いてあるだけなのでいつまでというはっきりした期限はないのですが。

No.5 回答者： lunapal7 回答日時： 2007/02/22 19:26

＃３です。

ここで質問をしてはいけないのかもしれませんが、＃４さんの「宅地建物取引業の免許を所有する企業などに所属して、登録して名簿に載っていなければ、宅地建物取引主任者証をもらえない＝主任者になれない」、とありますが、宅建業者に所属していなくても（無職でも）、登録すれば主任者証はもらえますが・・・。
そこが前から疑問になっていましたので、その辺がお分かりになりましたら教えてください。

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/02/22 14:34

＃１さんの回答や＃３さんが引用しているサイトにあるように、宅地建物取引業の免許を所有する企業などに所属して、名簿に載っていなければ、宅地建物取引主任者になれないです。

重要事項説明は宅地建物取引主任者証を示して説明することになっていますので、宅地建物取引主任者として登録している人でなければ、（宅建試験に合格したような人でも）主任者証を持っていないので、重要事項説明はできません。
もし提示なくして行った重要事項説明は無効です。

宅地建物取引業を営むには一定の人数の「専任」の宅地建物取引主任者がいなければなりませんが、重要事項説明は専任の宅地建物取引主任者でなければならないとは決まっていないので、専任でない人でも説明することは可能です。

また、仲介に複数の業者が介在していることがありますが、この場合連帯責任で重要事項説明をしなければならないのですが、同じことを各社が何度もしても意味がないので、代表して１人が行うことはありますので、直接契約した仲介業者の宅地建物取引主任者が重要事項説明を行うこともあります。

在籍していない宅地建物取引主任者が重要事項説明を行うことは問題ないのではないかと思います（但し、責任は介在した全ての仲介業者自身が負うことになりますが）。

問題は他業種に従事しているということです。
宅地建物取引業者に従事し、名簿に載っていなければ、本来取引主任者にはなれません。
だからどこかの宅地建物取引業者に従事しているはずなのですが、他業種にいるということは、思いつくのは以下のようなものです。
１）勤務先が多角経営をしており、宅地建物取引業の免許ももっており、そこで宅地建物取引主任になっている。
２）いわゆる名義貸しで、従事していない宅地建物取引業者に従事していることにして取引主任者証を得ている。
３）取引主任者証が有効期限内のうちに他業種に転職したが変更の届けをしていない。

１は私の持っている知識では違法とは言い切れません。
２は名義貸しという違法行為ですので問題です。３も法で定められた変更手続きを行っていないので、問題でしょう。

No.3 回答者： lunapal7 回答日時： 2007/02/21 23:06

「宅地建物主任者制度について」のＨＰ

http://www.pref.osaka.jp/kensin/menkyo/syunin.html
の中に、「特定の宅建業者に従事し（自営も含む。）、従業者名簿に記載され、従業者証明書を交付されて、初めて宅地建物取引主任者としての業務ができるようになります」と書いてあるので、特定の不動産業者に従業員として従事しないと、業務（重説の説明など）が出来ないのではないかと思います。
何か他の解釈（主任者証を持ってあちこちアルバイト可能とか？）があれば、ぜひ知りたいです。他の方の回答を私も待っています。
回答になってなくてすみません。

No.2 回答者： yamanekotama 回答日時： 2007/02/21 20:50

宅建業法上違反となります。

No.1 回答者： 63ma 回答日時： 2007/02/21 16:20

宅地建物取引主任の資格はあるが、不動産取引業の従業員としての登録（県か国交省）がされてなければ、取引主任の業務は出来ないと思います。

この回答への補足

出来れば確実な回答を頂きたいので、他の方の意見もお願いします。

補足日時：2007/02/21 16:40

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2007/02/21 16:43