土地の購入にあったって

いつも相談させていただいています。今回条件なしの土地購入となり週明けに契約を控えている状況です。段階としてはまだ、その土地に張り付いていたハウスメーカーから簡単な見積もりとプランは出ていますが高いので、以前から相談した事のある、地元工務店、ハウスメーカー3社ほどにも見積もり、プランを依頼中です。いろいろわからない事、不安点についてどうぞ教えてください。

＊資金面ですが、以下のように予定しています。

　土地2470万（うち手付けに100万）
　住宅1650万
　その他経費580万
　予算・・・・・・・計4700万
　頭金1800万
　ローン・・・・・・2900万


Ｑ1.業者は通常1ヶ月くらい（決済まで）が普通ですから、といいますがそんなものでしょうか。

ローンを組む場合
ａ・土地と建物でローンを別々に組む
ｂ・土地でローンを組みあとで建物と1本にする。
ｃ・土地決済の際、建物分のローンも組む。

と三つ考えてみたのですが、自分の資金状態だとどれがベストなのかがわかりません。銀行によってはCのパターンだと申請の際に建築確認申請まで必要なところもあると聞きました。見積もりでよいところもあれば請負契約書がいるところもあるとも・・・。

Ｑ2.1.5ヶ月で建築確認申請や請負契約書まで交わすのは不可能な気がしますが、通常一般的にはどうなのでしょうか。

Ｑ3.また頭金の比重は土地、建物にどうかけるのがベストでしょうか。

よろしくお願いします。　

No.2 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2007/04/05 12:13

Ｑ１：一般的には建築計画が固まっていない段階で土地だけのローンに応じる銀行はないのですが、業者からの見積り前段階での建築計画概要書的な書類（建物規模と金額が見通せる書類）で審査を進めてくれる銀行もあります。

建築業者と提携ローンを設定している銀行でも業者側のザックリした書類で審査可能な場合もあります。

土地購入で手付を打って（融資条件特約付）半月程度の間に建築請負契約を結び、その後半月でローン審査ができるところとなると、業者の提携銀行になる可能性が高そうですが、候補業者が複数ある段階なら、余計に時間がかかるので土地の最終決済期間を長めにする必要がありそうです。土地決済時点で建物分のローンまで融資してくれる（余りを定期預金などで留保する）のはそもそもレアケースで、加えて全体の土地の担保力（土地価格だけでローン全額がカバーされる）が必要になるので、本件資金計画では難しそうです。

Ｑ２：建物の仕様を固めて請負契約に至るまでなら、業者・購入者が頑張って１ケ月で何とか可能という感じです。建築確認申請にはそこから1ケ月以上掛かる感じなので、建築確認申請が出ていることをローン審査の条件にする銀行では案件を進めること自体が難しいと考えます。（土地代と建物の着手金までを自己資金で対応できれば銀行選択の幅は広がります）

Ｑ３：全体内訳で見れば、ローン・自己資金をどう割り振っても最終的には同じと考えます。建築着手金・建築期間中の諸費用・最低限の余裕資金は確保した上で、それ以上の自己資金については、建築期間中の金利をもったいないと考えるか、自己資金を残しておいて何となく安心したいか、の判断になりそうです。（但し、その他経費の部分は住宅価値と関係無し、として銀行側がローン利用を認めない、という可能性もあります）

No.1 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/04/05 00:13

>>Ｑ1.業者は通常1ヶ月くらい（決済まで）が普通ですから、といいますがそんなものでしょうか。

そんなもんです。

>>Ｑ2.1.5ヶ月で建築確認申請や請負契約書まで交わすのは不可能な気がしますが、通常一般的にはどうなのでしょうか。

ケースバイケースです。できないことはありませんが、質問者さんの場合建築業者も間取りも決まってないようなので時間かかるでしょう？

>>Ｑ3.また頭金の比重は土地、建物にどうかけるのがベストでしょうか。

特にどれがいい等これも個別条件によりますが、
住宅ローン控除の適用を受ける場合は建物部分に借り入れが必要です。
（いくらでも良い。例えば１００万円）
今が賃貸なら、建物完成するまで土地のローンと家賃を支払う必要がありますから土地の借り入れの比重を少なくするとか。

まあ、金融機関はどこにするか分からないので回答としてはこんな感じです。