注文住宅のローンの組み方と頭金

注文住宅を建てる予定の者です。
土地から探し始め（たぶんハウスメーカーに探してもらう事になると思いますが）、土地を確定させ建築プランを同時進行で考えていくと思うのですが、
この時、住宅ローンの組み方はどのようになっていくのでしょうか？
まず土地のローンを組んでから別途、建築契約した時点で建物部分のローンを組む事になるのか、あるいは土地建物一括でローンを組めるのか？

それとよく本などで「住宅ローンを組むのは理想として頭金３割は必要、少なくとも２割」という記述をよく目にしますが、この３割とか２割とかという数字は、注文住宅の場合、土地からの部分を言っているのか、建物からの部分を言っているのか、全ての総額から言っているのか、どうなのでしょうか？
私のようなケースですと何割くらい必要なんでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： unos1201 回答日時： 2008/07/22 10:55

>まず土地のローンを組んでから別途、建築契約した時点で建物部分のローンを組む事になるのか

私の場合には、このタイプです。７月ころに土地の購入の相談をして、いろいろ調査をしてもらい、最終的に銀行と調整して家を建てることを前提としてまず、土地の契約をしました。

土地購入時には、その土地に立てる予定の住宅の申し込みも済んでいて、プランも図面も大部分が完成していました。購入した土地の決済が９月、その段階からローンの支払いは開始しました。建築確認申請が終了したのが１０月中旬、着工が１１月末で、年内に基礎工事までは終了し、翌年の３月末に引渡しになりました。

その引渡しの直前に建物の所有権移転のために、工事した会社のつなぎ融資を受け、建物分の銀行のホームローンを４月になって実行できました。

＞理想として頭金３割は必要、少なくとも２割

私の場合には、総額の２割、土地だけで考えれば３割強を用意しました。結構最低限で、残りの分の借り入れするために多くの資料などを提出しました。どうにか審査の結果、全体の３割分まで用意できれば可能と銀行から妥協案が出て、不足分は別の融資枠を使うことで銀行から合計で総額の２割の頭金で借り入れが可能となりました。これが、ギリギリのラインで、不足分は割高の利子でしたが、そちらも無事に建物のローンの一部として準備できました。

＞私のようなケースですと何割くらい必要なんでしょうか

資産が十分にあれば、２割でも大丈夫でしょう。安全にとのことなら３割から４割を用意した方が間違いないです。あとは、他の借り入れが無いか、健康状態は良好か、十分な収入があるかを問われます。私は自営業なので、過去１０年分の申告内容、こまかい帳簿などを審査してもらい、税務関係の証明書を含め、検討されました。勤務しているなら、その会社の資産や経営状況、それと源泉徴収表などをある程度は提出しますので、人により借り入れの上限が違います。

最悪の場合には、家を売り、債務を支払い切ることができる範囲で貸し出しますので、あなたと、あなたの勤め先の経営状況などが大事なのです。

No.2 回答者： e_fudousan 回答日時： 2008/07/22 10:58

ひとつづつ　行ってみましょう

まず住宅ローンの組み方ですが
基本的に「土地」だけというローンは住宅ローンではありません
あくまで住む家の計画があって初めて住宅ローンになります

つまり　ひとつのローンなんだけど　土地決済（引渡し）の時と
建物決済の時　２回お金が銀行から出るという事です

理想は理想ですよね
なかなか３割という人も少ないかと思います
ただ　頭金が何割という大元の基準は総額です

質問者さまのケースを判断するには情報が少なすぎます
銀行で住宅ローン相談会などをやってますので
一度行って見てはいかがでしょう？
その時代時代で住宅ローンの内容は移り変わってるので
経験者の方の意見と実情は違ってる事がよくありますので
確かな銀行に行ってみるといいでしょう