住宅ローン審査について（土地と建物の問題）

現在銀行にて住宅ローンの審査を申し込んでおります。借入金額と収入の関係は全く問題はなく現在の収入で十分返済していけると言われております。しかし銀行の決済が現在のところおりていません。理由は契約した土地または建物に問題があるからと言っております。（銀行が使っている保証会社が審査した結果、決済できないと言っているようです。）詳しい話はまだわかりませんが、土地または建物に問題があるというのはどういうことでしょうか？　
土地と建物の状況ですが、建築条件付の土地の契約と建物請負契約（確認申請はまだ）を既に済ましております。経験があるかたかいましたらアドバイスをお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/06/09 10:22

>「私が土地を高い値段で契約しているため」

という点が気になります。
土地自体が高価であれば問題となりません。なぜそのようになっているかです。

古い手法なのですが「建売住宅で土地価格を高く設定してローン借入れの金額を上げ、支払いは「込み」で支払うことでローンを余らせます。その余った金で車を買う。」という手口がありました。郊外の安い建売住宅でどう見ても似つかわしくないベンツが車庫に入っている場合は「けっこう“これ”」です。

同様に、借入れ限度額を上げて「頭金なし」とする手口もあります。

いずれも、「物件価値＜ローン額」となるので審査は通らないことがあります。

「なぜ土地を高い値段で契約しているか」です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。物件価値に対してローン額が多いというのは実はそのとおりです。というのはこの物件はもともと建売で販売されるはずであった価格を基準に契約しており、実際には業者との話で多少の増坪と間取り変更を予定しております。これにともなう物件価格のアップを見込んで借入を申し込んでおります。銀行はその事情はわかっておりませんので物件価格に対してローン額が多いと判断しているのかもしれません。ただし借入金額より物件価格が高いということはありません。だいたい90％くらいです。

お礼日時：2006/06/09 13:30

No.5 回答者： kpmg 回答日時： 2006/06/09 13:06

「土地に問題がある」というのも腑に落ちません。

重要事項説明できちんと建築基準法上の接道義務をクリアしているのではないでしたっけ？
銀行で土地で審査対象としているのは地目と接道だけです。
貴殿が誠実である（契約書改ざんなどに手を加えていない）のなら、やはり担保不足なのでしょう。
銀行の担保評価は路線価や公示価格をベースとして算出しています。これらの基準は100から200坪ぐらいの土地取引を想定しています。しかし、戸建て住宅は30から40坪程度の分譲です。かつ、分譲地には通常、ガスや水道の引き込みコストなども加算されています。
したがって、机上で銀行がはじく担保評価が100とすれば実際にご契約された金額が110程度になっても仕方ありません。自己資金が少ない場合、100の評価のものに110融資するのはあとは銀行（保証会社は銀行のOBが勤務する銀行の子会社です）の判断となります。
想像するに勤務先属性なども審査対象になっているのではないでしょうか？

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。銀行などの内部事情はよく知らないので非常に勉強になります。今までは自分には原因がないというスタンスで書き込みをしてきましたが、自分にも原因があるかもしれないというスタンスで考えてみます。
担保不足ということであれば物件価格、借入金額、自己資金の関係が考えられます。個人的な状況ですが、他に借入等はなく返済比率がオーバーということもありません。勤務先についてですが、私の会社は銀行から見ると貸したい会社の部類だと思います。（銀行が判断することなのでわかりませんが．．．）

お礼日時：2006/06/09 13:55

No.3 回答者： kpmg 回答日時： 2006/06/08 20:28

これまでの回答を見ていると不動産への問題というより、貴殿の自己資金不足ではないでしょうか。

つまり担保不足。
近隣でたくさん開発しているとのことであれば、貴殿だけ高掴みしたとも考えられません。
融資割合（物件価格の80％以内が原則。ただし、銀行により柔軟対応）が高すぎる、貴殿に他の借入があって返済比率がオーバーするなどでしょう。
それも解決済みとすれば、よその銀行での申込をするほかありません。銀行担当者の能力に問題が有ると考えるべきです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。融資割合については確かに80％を超えております。銀行はＯＫと言っていましたが、保証会社がＮＧと言っているのかも知れません。しかし銀行員の人が「保証会社の人が今度現場を見に行く」と言っていたのでどうも土地に理由があるような気がしてなりません。

お礼日時：2006/06/09 10:15

No.2 回答者： biyadoo 回答日時： 2006/06/08 17:41

確認事項が多いのですが。

。。。

一応、「決済」とは最後の引渡しのときの代金授受に使います。今はローンの「本承認」（仮承認）の段階になると思います。

１、建築確認が取れていないと、銀行も事前審査まではOKですが本申請は受けられないと思います。よって本承認は出せません。
必要書類は、土地公図・土地測量図・土地の謄本・建築確認・売買契約書・重要事項説明書。
これらがそろっていないとローンの承認はおりません。

２、土地の問題は、市街化調整区域か道路、農転許可前、権利関係に問題。宅造規制区域かも

３、建物は違法建築？？？
　　建蔽率・容積率オーバー？、建築会社に問題？

まずはご確認を。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
言葉の使い方についてはすみません。決済ではなく承認でした。
必要書類については建築確認以外はすべて提出しております。ただし建築確認の取れていない図面は提出しております。
土地の問題も記載の内容についてはすべて問題ないと思っております。
建物についても建売をたくさんやっている業者なのでまさか問題があるとは思いません。
一番考えられるのは、私が土地を高い値段で契約しているため銀行から見るとその値段に対して担保としての価値が低いと判断しているのかもしれないということです。

補足日時：2006/06/08 19:54

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/06/08 16:50

>土地または建物に問題があるというのはどういうことでしょうか？　

担保価値が低いのでしょう。問題なのは土地だと思いますが、

１．市街化調整区域内である
２．接道している道路が私道なり私有地がありご質問者に持分がない（非常に嫌がります）

まあさすがに建築基準法上建築不可という物件ではないと思いますけど。。。。

通常は建物ということはないと思いますけどねぇ。。。。（建築確認済証がこれからであればまだ審査の対象ではないと思います）

この回答への補足

さっそくの回答ありがとうございます。
重要事項説明書によるとこの土地は市街化区域、6ｍ近くの公道に接道しており接道長さも8ｍ近くあります。我々の周りの土地は同じ業者が同時に開発しておりすでに家が建っております。どう考えても家が建たない場所ではないと思います。
担保価値が低いのが理由というのであれば、私が高い値段で契約しているため銀行から見るとその値段に対して担保としての価値が低いと判断しているのかもしれません。

補足日時：2006/06/08 19:52