住宅ローンの残っている家を離婚時に自分のものにする方法

DVの夫と別居中ですが、それぞれの主張がかみ合わず私も離婚を考え始めました。そこでネックになるのが、現在私と子供達が住んでいる自宅なんですけど、購入時の頭金や諸経費は私が負担しました。ローンの名義は夫です。住宅の持分割合は私が５分の１、夫が５分の４です。
この自宅を私か子供のものにする場合は、ローンの残高すべてを引き受けないとダメなのでしょうか？
私としては慰謝料としてもらえる金銭も多くないし、預貯金も多くないので、せめてこの家をローンなし、もしくは低金額で所有者になりたいのですが、何か良い方法はあるでしょうか？
ちなみに、ローン残高は１６００万弱です。私は帰る実家が無いので、この家を手放したくないのです。皆様の知恵をお借りしたいです。

No.7 回答者： 0430 回答日時： 2007/04/08 17:47

新たに引っ越すにしても敷金・礼金・手数料もかかりますし引越し代もかかります。

２年毎の更新料も必要かもしれません。
　子供達と書いてありますので、お子さんはお一人では無いのでしょう。
苦労して家を購入し、７年間ローンを払ってきて安価で手放せない気持ちは良く分かります。売ることはいつでも出来ます。
　ここは勝負と、名義を貴女一人のものとし、ローンは自分で支払うからと（ローン名義はそのままに）。月の支払い額は分かりませんが（8,9万？）持ち家と賃貸で暮らすのとは雲泥の差があります。何とか頑張って家を死守されることをお勧めします。
場所によりますが、土地の一部を駐車場にする・資材置き場等として貸す他、有効利用（お金になる）する。
養育費を確実に貰えるようにする。又、ご主人のご両親に力を貸して貰うことは考えられないのでしょうか。
20年払いとして、あと13年。長いようで短いです。
全く貴女へのお答えにはなっていないので申し訳ないのですが、今売却していずれ又購入と思っても難しいものです。
　帰る我が家があるから頑張れるとの気持ちが有りますね。

離婚を考え始めました、とのことで確たる離婚の決意が未だだとしたら、広い家なら家庭内別居も選択も考えられます。
ご主人の子供さんへの愛情の度合いが問題ですが。
夫婦間の問題は抜きにして、子供さんの将来に絞って話しあわれてみたら如何でしょうか。

No.6 回答者： lilipat02 回答日時： 2007/04/08 12:50

>持分割合でローンを分担することは可能でしょうか？

住みもしない家のローンを負担する事は夫が了承しないでしょう。いくら持分割合があるといっても、売らない限り現金化することもどうにも出来ないのですから。また夫自身が住む家賃も払わねばなりませんので金銭的に無理でしょう。

>現在は育児に専念しており、子供も小さいので正社員で働くことは困難です。こんな人間に銀行はローンを引き継ぎさせてはくれませんよね、、、？

あなたが銀行だったらどう考えます？安定した職がないと無理でしょうね。あなたに対し勤務○年以上、年収も○百万以上と厳しい条件がつく事でしょう。

まず離婚した場合の財産分与は資産の半分で、それに慰謝料と養育費がプラスされますが常識的な慰謝料を考えても家一件分と言うのは多すぎます。また、DVするような人が別れた妻子のために粛々とローンを払い続けるとはとても思えません。他の方も注意喚起しているようにいずれローンが滞ってその家を追い出される可能性が大でしょうね。

まず、ローンの終わってない家は「借金」でもあるのです。ローンが滞れば追い出されます。子供を抱えて借金を抱えるのは怖くないですか？もし、ローン残＜現在の売値なら家を売って頭金と慰謝料分を貰い養育費を分割でもらう方が良いと思われます。ローン残＞現在の売値ならそれは資産ではなくただの負債です。

まずは頭金・経費分を現金で取り戻し家賃の安い市・県営住宅にでも住んで安定した職探しをした方が良いのでは。

慰謝料・養育費を毎月分割で貰うなら、その旨公正証書にして公証人役場に届けておくと給料差し押さえが出来るそうです。

余り欲の皮突っ張らないで妥当なものだけ頂いて、人生やり直しましょう。その方がすっきりしますよ。経験者より。

No.5 回答者： koala0305 回答日時： 2007/04/07 23:10

購入時に持ち分に当たる５分の１の頭金を質問者さんが払ったのでしょから、不動産のうち５分の１は質問者さん固有の資産、残りの５分の４が婚姻期間中の資産で分与対象になります。

つまり、不動産（２０万ｘ８０坪＝１６００万）のうち、９６０万が質問者さん、６４０万がご主人のものです。負債１６００万も分与対象になりますので、それぞれ８００万の負債があることになります。ですから、不動産もローンも全て質問者さんが引き受けるのなら差額の１６０万円を貰えることになります。

財産分与という観点からは上記のとおりですが、離婚時の金銭的な条件としては、慰謝料・養育費・財産分与があります。本来なら、それぞれ別々に考えるべきことですが、現実には慰謝料・養育費がわりに元夫が別れた妻子の住む家のローンを払っていくという条件で離婚することもあります。ただ、これはお勧めできませんね、自分の住んでいない家のローンを最後まで滞らず払う元夫は多くありませんから。養育費のことに触れられていませんが、公正証書でなるべく多めの養育費を取り決め払ってもらうほうが確実です。公正証書があれば、支払いが止まれば給与を差し押さえることも出来ます。

正社員でなければ１６００万ものローンの借り換えはできないでしょうが、元夫がローンを借りたままの状態で不動産名義を書き換えることは可能です。名義変更は金融機関の許可が要るという建て前ですが、実際には書類さえあれば登記はできます。財産分与であれば原則、税金もかかりません。

No.4 回答者： super-dog 回答日時： 2007/04/07 13:15

資産0円(物件価格とローンで相殺)の旦那から、

1600万円の物件をもらうのは難しいのでないでしょうか。
旦那も無い袖は振れないので。

そう考えると、貴女ご自分でローンを返済するしかないのですが。。。
質問内容から厳しいでしょうね。

この回答への補足

持分割合でローンを分担することは可能でしょうか？と言っても、現在は育児に専念しており、子供も小さいので正社員で働くことは困難です。こんな人間に銀行はローンを引き継ぎさせてはくれませんよね、、、？

補足日時：2007/04/07 13:42

No.3 回答者： koala0305 回答日時： 2007/04/07 12:06

その不動産の時価（実勢価格）とローンの名義が分からないと何ともいえないですね。

妹が同様の経験をしましたので補足していただければアドバイスできると思います。

この回答への補足

７年前に中古物件を購入しました。現在は土地の値段の評価しかされません。坪単価２０万が相場で、土地の坪数は８０坪あります。ローンの借り入れ名義は夫です。登記は共有です。よろしくお願いします。

補足日時：2007/04/07 12:37

No.2 回答者： super-dog 回答日時： 2007/04/07 11:54

財産分与＋慰謝料ですがそれがどのくらいの金額になるか把握してますか？

普通に考えれば、貴女がもらえるのは資産の半分と慰謝料なので、
住宅が(資産価値3000万-ローン1600万=1400万)の半分で700万円、貯金が0として、さらに慰謝料が300万とすると、
貴女の取り分は1000万円位でしょうか。

この状況で、3000万円の家をよこせでは、旦那も承服できないでしょう。残念ですがあなたの要求は過大すぎると感じられます。
ただし、DVによる慰謝料の増減や実際の不動産価値によっては話が変わってきます。弁護士の無料相談などでじっくり相談した方が良いのではないでしょうか（相談の前に家庭の資産をきっちり把握することをお勧めします）

No.1 回答者： noname#62235 回答日時： 2007/04/07 11:27

ローン返済人は夫のままで、名義を質問者の名義にすればいいのでは？

もっとも、ローン返済が滞れば、家を売られてしまいますが。抵当権は外れませんので。
自分が住んでるわけでもない家のローンを、真面目に払い続けてくれますかね？