親の土地・・・買うべき？（長文）

親が離婚しました。今まで住んでいた家と土地をどうするかで悩んでいます。家は築35年以上の古家で、リフォームはしていますが資産価値はありません。土地の価格は今のところ1500万前後だと考えられます。父名義のローンが後500万弱のこっています。
私も妹弟もまだ未婚で、ここに住んでいることから、相場よりは安い価格（父のローンと父名義分の根抵当を返せる金額+引っ越し費用その他=1000万以上）で譲るがどうか、と言われました。出て行くのは父一人です。

私は今28歳女性で、収入は手取り27万です。今の職場は勤続一年になります。ローンを組んで今の家に住み続けるか、残った家族4人で賃貸に引っ越すかどっちがいいのか迷っています。母は田舎が遠く、60歳と言うこともあり、今の家がなくなって借り住まいで転々とするのが不安なようです。また、家賃を払っていくならローンを払ったほうが・・・とも言っています。
私としては、母の不安な気持ちを少しでも楽にしてあげたいと思っていますが、ローンと言えど借金をするのはどうなのかな・・・といった感じです。

No.5 ベストアンサー 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/08/19 14:04

＃４です。

「事業」資金を「消費者」金融から借りる－というのも実際には妙な話なんですけれどね。
銀行等から借りられなかったので、やむを得ず個人名義で…といったところでしょうか。

> 同じ職種だったことから「キャリアアップと見なされるから、大丈夫」
私の勤務先では「ヘッドハンティング」とみなされる場合は、勤続年数が短くてもＯＫとする場合がありますが（専門職の場合が殆ど）、そうでなければ、同じ職種でも転職は転職、キャリアアップとして勤続年数を通算することはありません。
しかも、認められる専門職は「証券」や「金融」関係で、ランキングに載ってくるくらいの方…もともと年収が千万以上の方ですね。

ご質問者さまの場合は、前職も２年とのことですから難しいのではないかと思うのですが、試しに…ということでしたら、不動産屋さんの提携金融機関で審査を受けてみられてはいかがでしょう。
もし、融資を受けられるのならば金融機関はどこでも構わない（給与振込みや公共料金の口座振替を含め、場所的に店舗が遠くて不便でも構わない）－ということでしたら特に。
結構、不動産屋さんと金融機関はパイプがあったりしますから、それで通ればラッキーだと思います。
贅沢を言えば不動産屋さんが、信託銀行系の不動産会社でしたら文句ないんですけれど。
信託銀行ですから査定もしっかりしているでしょうし、財産としての管理もしやすいと思いますよ（後々、根抵当をつけている消費者金融や、父にゴネられてもきっちりと対抗できるようにいろいろと整えておかなければならないでしょうしね）。

そうでなければ、同じ金額を出すのならばケチのついた（失礼を申し上げます）家よりも、慣れ親しんでいる土地・地域を優先する－ということで、近くの物件の購入も視野にいれてもいいのではないでしょうか。
お母さまが現在働いているのであれば、親子ローンは問題ありませんよ。
定年まで「あと５年しかない」ではなく、「まだ５年ある」んです。
資金的な面は、ご質問者さまやお母さまの年収、妹さんや弟さんの状況が分からないのでアドヴァイスを差し上げることもできませんが、将来的にもお母さまと同居を続けてもいい－とお考えの方がいて、その方が住宅ローン審査を受けるに足る属性（収入等）をお持ちならば、一度、住宅ローン審査を受けられるのもテだと思います。
親子ローンならば、30年以上の返済期間にすることも可能だと思います。

それでダメならば、お母さまも、「賃貸でも仕方がない」と諦めがつくのではないでしょうか。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。お返事が遅くなりましたことお詫び致します。
家族とも話し合ったのですが、ともかく今の土地を売り、どこかへ引っ越すことは決定しました。私も、この古家（因縁付き）を買い取れたとして、この先どうすればいいのか分からなかったので、ほっとしています。
まだ引っ越し先が決まっていないのですが、ローン審査を受けてみて、それから賃貸か、新しい家を探すか、どちらにするか決めることになりました。
とりあえず、その不動産屋（大手建築会社の系列でした）に審査をお願いしてみようと思っています。
詳しいアドバイス、ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/27 00:03

No.4 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/08/14 11:28

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン等個人融資も担当したことがある者です。

まず、お父さまの借金の「種類」が何であるかにもよりますけれど…。（根抵当とのことですから、土地そのものの購入資金か、事業系か、有担保の極度貸付…でしょうか。）

多くの金融機関では、親の土地を「購入」する資金を対象とした住宅ローン融資はしておりません。
なぜならば、親子間は法律上「相続」関係が存在するからです。
将来的に、金員と物件の引き換えなしに、被相続人から相続人へ「移転」することが可能だからです。
お母さまは離婚されたことによりお父さまの推定法定相続人ではなくなりますが、ご質問者さまおよび妹さん弟さんはお父さまの推定法定相続人です。
ですから、金融機関では「購入」を認めていないんです。
ならば、離婚した元妻ならば融資を受けられるのかというと、これまた難しかったりするんですよね…。

尤も、これは住宅ローンに限ったことですので、特に資金の使用目的を問わないフリーローンのような融資商品を利用されれば問題はありません。
ただ、ご質問者さまはまだ勤続１年（現在の職場で働き始めて２年目－ということですね）。
勤続１年ですと融資を受けること自体が難しいでしょう。
また、1500万円相当とされる土地について、「適性」と認められる売買価格は、＃１さんがおっしゃっている通りです。
資金の使用目的を問われずに、1000万円以上の融資を受けられる融資商品というもの自体が殆どないと思われますし、仮にあったとしても有担保商品でしょう。
しかも、住宅ローン以外の融資商品は、返済期間がさほど長くないうえ、利率も住宅ローンに比べて高いです。
勤続年数をクリアしたとしても、大変失礼ですが、手取り27万円では、返済能力の点で融資不可となる可能性が高いです。

また、お父さまに残債務があることから判断しても、お母さまが離婚に伴う財産分与を主張されても、事実上「不可能」なのではないでしょうか。

ご質問者さまやお母さま方に一番いいと思われるのは、＃２さんがおっしゃっている、お父さまと土地と建物について「賃貸借契約」を結んで、賃料を払う－ということと思いますが、おそらくお父さまは借金を一括返済してしまいたいのではないでしょうか？
なので、お母さまかご質問者さま方に購入してもらえるのでなければ、出て行ってもらって売ってしまいたい－とお考えではと思います。

お母さまにしてみれば、家賃を払い続けても生涯「自分の物」にならない賃貸よりも、借金をしてでも「自分の物」にした方がいい－といったところなのでしょうが…。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
銀行が身内に融資してくれない理由が分かりました。勉強になりました。

ode_an_dieさんのご推察の通りです。
根抵当の部分は、事業のため？（これも詳しく話してくれません）に消費者金融から借りたものです。
先日、賃貸物件を探しにいった不動産屋（大手建設会社の）で、「私のところを通せば融資は可能かもしれない。内々に売買するか、近くの物件を買ったほうがいいのでは？」とさんざん説得されてしまい、迷っています。勤続一年ということも、転職してから一年なので、前職（それでも2年ですが）も同じ職種だったことから「キャリアアップと見なされるから、大丈夫」といわれました。また、母がまだ働いているので、親子ローンとして組んではどうか、とも提案されました。（定年まで後5年なのに？）
営業さんは売るのが仕事ですし、このまま口車にのってしまってもいいものかと・・・。
ローンの審査だけでも受けてみれば、諦めがつきますかね？

お礼日時：2006/08/16 00:19

No.3 回答者： koala0305 回答日時： 2006/08/14 10:21

金融機関は通常、親の不動産を購入するための融資はしません。

本当にローンを組んででも購入するのなら応じてくれる金融機関を探す必要があります。（見つからない可能性も高いです）

離婚の経緯や資産、負債などの状況が分かりませんが、お母様には結婚期間中に形成された資産の半分を分与してもらう権利があります。その辺りは確認されていますか。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
財産分与の件は、家族とも把握しています。ただ、父には借金があり、いつ破産してもおかしくない状況なので、今の不動産を売って、ローンを返した額から折半する、ということで一応折り合いがついています。不公平ですよね。
本当は、不動産の権利を全て母に譲ってほしいのですが・・・何度説得しても、やはり自分のお金が欲しいのでしょう、聞く耳を持ってくれません。

お礼日時：2006/08/16 00:03

No.2 回答者： yuiyui25jp 回答日時： 2006/08/14 01:37

状況を相談して賃貸借契約をしてはいかがでしょうか？

父親だし。
で、購入できる時期になったら・・・考えては？？？
父親の名義であっても夫婦の財産になるはずですが？？？？
一度調べるほうがいいかもしれません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
離婚の原因でもありますが、父は多額の借金があるので、賃貸借は無理だと思います。

お礼日時：2006/08/15 23:55

No.1 回答者： bungy1234223 回答日時： 2006/08/14 01:32

親孝行ですね。

長文失礼します。

一般に土地は「時価（×８割）＝路線価」
です。
路線価は、簡単に言うと、税務署が決めている値段です。
家は古いので評価ゼロとしても、時価１５００万円の土地なら、
最低でも１２００万で買わないと、それ以上安く買った場合は、
税務署から差額分に対して「贈与認定」されます。
これは税務署の認定なので、貴女の言い分は通りません。
差額分を、離婚した父から貴女への贈与とされてしまいます。
これが注意点です。以下ＵＲＬのｐｄｆファイルで知ることが出来ます。
http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm

お若いので、今後ご結婚されるかもしれませんので、
ローンを組めたら、長く組むようにして、
繰り上げ返済で短縮するのをオススメします。
勤続一年はかなりキビしそうですが・・・。
でも、不動産を担保に取るので、事情を話して、
銀行に聞いてみる価値はあると思います（あくまで個人的見解）。

仮に結婚したら、お母様と同居してもらい、
旦那さんにローンを振り替えてもらったら、
払った分を旦那さんの名義（持分登記）にすればいいかと思います。

もちろん、貴女が全額払えば、全て貴女の名義になります。
事情が事情ですが、仮に私だったら買うと思います。
もちろん、買わない選択もあると思います。

本アドバイスはあくまで私見です。
必ず無料の行政相談や、お住まいの地域の弁護士会の有料相談で検討して下さい。
なお、国税庁の税務相談室でも、匿名による無料相談ができます。
ただし、お役所なので、担当者によっては冷たい対応をされる場合もあります。
電話相談も可能ですが、行った方が早いと思います。
http://www.taxanser.nta.go.jp/9200.htm

大変でしょうが、お母様のためと思って、がんばって下さい。
親不孝の私には、耳が痛い話です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
税務署の評価なのかは私が不勉強で分かりませんが、固定資産税のための評価額は1200万ほどだそうです。
そこから現在の場所的な価値と、古家などがあることを加味して、1500万程度で売れる、と不動産屋が査定してくれました。
将来的なことを考えると、結婚などの予定はないものの、悩んでしまいます。ただ、下の子たちもまだ家にいるつもりのようですし、私が踏ん張らないといけないな、という思いはあります。
税のことなどももう少し勉強しないといけないですね。URL、ありがとうございました。

お礼日時：2006/08/15 23:52