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こんばんわ。
昨日、市役所より「固定資産税・都市計画税納税通知書」が届きました。
H18年5月に新築分譲住宅(建売)を約3300万円で購入したのですが、
不思議なことに、土地と建物の評価額が足しても1300万円程度にしかなっていなかったのです。評価が低すぎて驚きました。
実際問題、評価額っていうものは何を基準に算出されているのでしょうか?
ちなみに土地約650万円(購入時契約書上:1700万円)、建物約650万円(購入時契約書上:1600万円)でした。
建物は時が経つと、老朽化し、評価は下がるのは当然ですし、土地についても毎年評価は変わってくるのは承知しております。
評価額が高いからとか低いからとか、正直どうしようもないかと思いますが、何せ初めてのことなので、皆様ご教示願います。

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お住いの地域を検索し、評価基準を見るのも参考になるでしょう。



・財産評価基準書|国税庁
http://www.rosenka.nta.go.jp/

A 回答 (4件)

私も3500万円で購入した家があなた様と同じ同額に近かったです。



土地や建物価格は、販売業者が決めるもので、

土地なら整備、建物であれば、建物材料原価や業者の人件費など色々な経費が入っています。

例えていうならジュース120円 原価60円です。

120円が販売価格ですが、実際に原価(評価)は、60円です。

なんにせよ、住宅評価は、土地の坪数や建物の大きさ(面積)、設備
(トイレや鉄材か木材などなど)色々ありますが、

一生そこに住むつもりなら評価は、安いほうがいいですよ。

固定資産税年間で大体10~12万くらいなんではないでしょうか?
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この回答へのお礼

早速ご回答頂きましてありがとうございます。
確かに、人件費諸々経費がかかって、家は建てるものですし、購入価格と評価額に差異がでるのは当然ですね。
ご指摘の通り、税金のことを考慮すれば、評価は安いほうが助かります。
ちなみに固定資産税は年間約9万円でした。(新築後3年間は減税されるみたいですが、その後はいくらになるのでしょうかね。少し不安です。)

お礼日時:2007/04/08 00:11

固定資産税担当職員やってます。


既に回答があるように、実売価格と評価額というのは全くの別物です。一応国の方では相場の7割を目指して評価されるように基準を示していますが、地域差はもちろん仲介業者・建築業者・購入時の条件付けなど様々な要因に左右される売買価格の実情に完全に即したものとはなりえません。7割を大きく割り込むこともあれば、逆に実売価格をも越える場所もありうるのです。

さて評価のやり方です。
土地については、まず主要な路線価格を相場の7割を目安に算定し、その上で該当土地に隣接する各街路の路線価格を決定します。
それに道幅、道路の舗装状況、道路から該当土地までの距離、近接駅までの距離、電気ガス水道などの環境要件、建蔽率などの行政要件等を評価し、該当土地の筆ごとの1m2単価を算出して、最後に土地の占有面積を乗じたものが土地の課税評価額となるわけです。
なお、その土地の上に住宅が建っている場合は住宅用地の特例により課税標準額(評価額に基づき決められる実際に課税される基となる金額)がだいぶ安くなります。おそらく質問者様の土地も該当されているかと。

次に建物について。
これは建物の建築時のコストという考え方に基づき、延べ床面積の1m2あたりの金額を決め、それに床面積を乗じた数字が評価額となります。
決め方は、建物を主体構造・各仕上げ・建築設備・建具などに分解し、それぞれ使用されている資材の分量を標準評点(上記の相場の7割を元に算出された、その資材の価格。例えばフローリングなら**円、畳なら○○円といったように定められています)で乗じて積み上げていき、最終的に1m2あたりの単価合計を求めていくわけです。

と、細かく説明すれば(これでもかなり雑駁な説明ですが)上記のとおり。
簡単に言えば、「相場」の7割を目安に、いろいろ難しい理屈に基づいて決められている、ということです。

なお評価の中には、「固定資産」以外については含まれません。例えばカーテンや壁掛けエアコン、電球、家具などの取り外し可能なものは評価対象外となります。また土地の方でも庭や駐車スペース部分の工事、塀や門(いわゆる外構工事)についても評価対象外となります。
実売価格にはこの辺も含まれてくることが多いので、これもまた、実際と評価との差が広がる一因となっています。

長文の上、分かりにくい説明で申し訳ありません。
参考になれば幸いです。
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この回答へのお礼

こんばんわ。ご回答頂きましてありがとうございます。
詳しくご説明頂き、よくわかりました。

お礼日時:2007/04/10 03:07

 土地については形状が悪いと固定資産税評価額は下がります。

家屋は木造で30~35坪であればそんな物だと思います。

 何を基準に評価額が算出されるかは、方法が自治体によって違うので課税した役所にお尋ねになられた方が早いです。実際に出した評価については根拠が当然あるのできちんと説明してもらえます。賦課に関する説明がきちんとできなければ大問題です。
 
 評価額が低いのは実勢価格の方が評価額よりかなり上な地域なのはないでしょうか。そういう地域ならば、特に土地の方は段々と評価額が上がってくる可能性はあります。
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この回答へのお礼

早速ご回答頂ましてありがとうございます。
家屋は約32坪です。評価が上がれば=税金も上がる。評価が下げれば=税金も下がる。ずっと住む予定ですので、やはり評価はある程度低くていいのではと思います。ありがとうございました。

お礼日時:2007/04/08 00:18

実勢価格においついてない可能性はあります。

7割ぐらいを目指しているはずなので、評価額が低い=税金が安い=ラッキーでいいのでは。
もうすぐ封書がきてそこに書いてあるとおもいますが、どうしても納得がいかなければ、不服申し立てができますよ。
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この回答へのお礼

早速ご回答頂きましてありがとうございます。
ラッキーっていうことで、まず安心しました。

お礼日時:2007/04/08 00:14

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友人が新築の家を建てたのですが、固定資産税を年間で7万程度といわれたらしいのですが(営業マンに)親からはけっこうするよとかいわれて、不安に思ってるみたいです。いったいどのくらいかおしえてください。ちなみに土地は60坪、約1000万 建物 約2000万したそうです。その他詳しいことはわかりませんが・・。大体で結構ですので、おしえてください。

Aベストアンサー

1.住宅用地は200平方メートル以下の部分を「小規模住宅用地」といい課税標準額が6分の1に軽減されます。60坪は約198平方メートル、固定資産評価は公示価格の7割を目途としていますので
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin27.html

1000万×0.7×1/6×1.4%=16,333円

2.新築の建物は120平方メートルまでの部分に対して一般の住宅は当初の3年間は固定資産税が2分の1になります。建物は固定資産評価基準に基づき、再建築価格を基準に評価します。仮に固定資産税評価を時価の6割程度とした場合、
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin28.html

2000万×0.6×1/2×1.4%=84,000

以上から土地・建物合計で10万程度になると思います。(以上に加えて市街地の場合には都市計画税が0.3%課税されます。)

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毎年固定資産税は安くなっていきますか?

Aベストアンサー

岡山市のホームページのコピペです。
基本的に、全国同じ制度です。


質問
 家屋は年々古くなっていくのに、評価替えの年度でも家屋の固定資産税の額が下がらないのはなぜですか。

回答
 土地・家屋は、3年ごとに評価替えをおこないます。

 家屋の評価は、「評価の対象となった家屋と全く同一のものを評価の時点において、その場所に新築することとした場合に必要とされる建築費(再建築価格)」に、「家屋の建築後の年月の経過によって生じる損耗の状況による減価率(経年減点補正率)」を乗じて評価額を求めることとされています。

 したがって、評価替えの年度から次の評価替えの年度までの間の再建築価格の基礎となる建築費の上昇率が経年減点補正率という減価率を上回る場合は評価額が上がることとなり、反対に建築費の上昇率が経年減点補正率を下回る場合は評価額が下がることになります。

 つまり、家屋は、建築費の上昇が激しい場合には、見かけは古くなってもその価値(価格)が減少せず、かえって上昇することがあるわけです。しかし、固定資産税においては、評価替えによる評価額が評価替え前の価格を上回る場合には、現実の税負担を考慮して原則として評価替え前の価格に据え置くこととされています。

 このようなことから、古い家屋の固定資産税は、必ずしも評価替え年度ごとに下がることにはならないのです。

家屋の評価替え
 どちらか低い方の評価額となります。
新たな評価額=再建築価格×経年減点補正率
以前の評価額

岡山市のホームページのコピペです。
基本的に、全国同じ制度です。


質問
 家屋は年々古くなっていくのに、評価替えの年度でも家屋の固定資産税の額が下がらないのはなぜですか。

回答
 土地・家屋は、3年ごとに評価替えをおこないます。

 家屋の評価は、「評価の対象となった家屋と全く同一のものを評価の時点において、その場所に新築することとした場合に必要とされる建築費(再建築価格)」に、「家屋の建築後の年月の経過によって生じる損耗の状況による減価率(経年減点補正率)」を乗じて...続きを読む

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「このような物件では、だいたい○○万円位」
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Aベストアンサー

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http://www.city.katano.osaka.jp/kakka/kazei/kaoku.htm

http://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/html-a/hona014.htm

木造の場合
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Aベストアンサー

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ということで、まったく同じ材質で同じ作りの新築と中古では中古の方が低いです。

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Aベストアンサー

固定資産税の基準になる建物評価額は、当該建築物の再建築価格の50~70%といわれています。
評価の定まっていない物件については、再建築価格の70%になるか近隣にある類似建物と同等の評価となるようです。

税金を集める側からすれば少しでも多く徴収したいわけですから、相手のいいなりで支払うと高くなる傾向にあります。
家屋調査を行ったからといって50%の評価になるとは限りませんが、行わない場合は最大値である70%になる可能性が高いと思われます。

家屋調査を行わずに高い評価額になったとしても再調査を申し出ることは出来ません。
3年後の評価替えまでは高い評価額のまま固定資産税額が算定されることとなります。

プライバシーを重視するのであれば、最高額を支払うので宅内への立ち入りを遠慮して欲しいといえば、家屋調査は実施されないと思います。

少しでも安くしたいのであれば、調査に積極的に協力し調査員に好印象を与えたほうが良いでしょう。
基本的には調査基準が定まっているため大きな違いはありませんが、調査員も人ですから「なるべく安くして下さいよ~」と笑顔で言えば、少しくらいの融通は利かせてくれるかもしれません。

固定資産税の基準になる建物評価額は、当該建築物の再建築価格の50~70%といわれています。
評価の定まっていない物件については、再建築価格の70%になるか近隣にある類似建物と同等の評価となるようです。

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Q新築建物の評価額算定方法を教えて下さい。

新築をした際に、色々な税金がかかると思います。その中で、固定資産税の評価額に対し、一定の掛け率が税金額となるとの事ですが、評価額がわからないので、税金額が読めません。新築建物の評価をする為の、評価額算定基準額(m2=○○円)みたいなものは、ないのでしょうか。また、それは地域によってばらばらなのでしょうか。ちなみに私の住んでいるのは、香川県です。
どれくらいの税金がくるのかわからないのは、非常に不安なので、ご存知の方が、いらっしゃるようでしたら、是非教えて下さい。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

>評価額算定基準額(m2=○○円)みたいなものは、ないのでしょうか。

新築建物は評価額が存在しませんので
法務局がm2単価を持ってます。

固定資産税評価額が定められていない家屋について所有権保存登記や所有権移転登記を申請する場合には、法務大臣 (総務大臣ではありません) の定める基準により各法務局、地方法務局の管内ごとに定められた 「新築建物価格認定基準表」 を基にして課税標準額が決定されます。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20051124A/index3.htm

>ご存知の方が

地元の司法書士に聞くか
法務局に聞きましょう。

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先日、新築一戸建てを購入し、最初の固定資産税、都市計画税を払いました。
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購入した価格と評価額(地価公示価格)はこれだけの差が生じてくるものなのでしょうか?
はっきり言ってショックでした。よろしければ皆様の具体的な数字を教えてください(心のよりどころが見つかればと思っております)。

また、考え方が根本的に間違っていましたらそれらを含め、この差についての解釈についてアドバイス願います。

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

>購入した価格と評価額(地価公示価格)はこれだけの差が生じてくるものなのでしょうか?

別に全く珍しくありません。まず、すこし混乱されているようですが、
 ・実勢価格
 ・公示価格
 ・路線価(相続税評価額)
 ・固定資産税評価額

は全部別物です。
公示価格はそもそも全ての土地にあるのではなく、特定の基準点における価格を表します。
この基準点の価格を「参考に」全ての地域での路線価や固定資産税評価額が決まります。
この基準点の公示価格にしても実勢価格よりはわずかに安くなっています。
また実勢価格はその土地の条件によりかなり異なります。同一地域でも公道に面していれば高くなり、私道だと安くなるとか、南道路は高く北道路は安い、角地は高い等です。
この条件により差は時に30%近い差になることもあります。
なので公示価格を持ち出したとしても2,30%程度の差は珍しくはありません。

>はっきり言ってショックでした
普通は喜ぶのですが(税金が安くなる)、何故ショックなのでしょうか。実勢価格が下落したのであればショックと思いますが。

>購入した価格と評価額(地価公示価格)はこれだけの差が生じてくるものなのでしょうか?

別に全く珍しくありません。まず、すこし混乱されているようですが、
 ・実勢価格
 ・公示価格
 ・路線価(相続税評価額)
 ・固定資産税評価額

は全部別物です。
公示価格はそもそも全ての土地にあるのではなく、特定の基準点における価格を表します。
この基準点の価格を「参考に」全ての地域での路線価や固定資産税評価額が決まります。
この基準点の公示価格にしても実勢価格よりはわずかに安くなって...続きを読む

Q固定資産税評価額の相場

新築の固定資産税の相場を教えてください
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木造2階建て36.5坪土壁
大工さんが作ったので柱とか太いのもあるんですが、評価額はこんなもんですか?
建築費は2300万
今回の固定資産税評価は780万でした。

Aベストアンサー

>役場の人が鑑定していったんですが、それが安いか高いか適切なのかよくわかりません。
ご近所など、同じ自治体内で去年新築された物件を知っておられますか?
知っておられたら、その所在地番が判るなら、役場の固定資産税担当課で他人の物件であっても縦覧する事ができます。
本当に気になるのなら「縦覧制度」を利用下さい。

別の回答で法務局云々の話が出ていますが、関係ありません。
新築住宅で固定資産税評価額が決まるまでの間に使われる額で、木造の居宅なら、高級注文住宅も、木造系プレハブも、住宅も同じ単価になっていますので、何の参考にもなりません。

参考URL:http://www.athomes.co.jp/pdf/daicho.pdf

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素人なもので教えて下さい。
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その土地の大体の値段を表しているのですか?
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 土地の大体の値段を表すのは公示価格です。実際の価額と一致する訳ではないが公示価格を指標とします。公共団体が買い取る価額として利用されます。
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 実際に市場で売買される値段は不動産屋に聞いた方が良いです。

Q家を新築しました。住民票移転や登記について教えて下さい

家を新築し、もうすぐ完成予定です。 おそらく今月中には引渡しがあると思いますが、まだ引渡前なのに、業者から住民票を移転するように言われました。何か登記をする上で 住民票移転が必要だということを言われましたが、それって正しいのでしょうか? まだそこに住めないのに住民票を移転するのっておかしくないですか? 
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Aベストアンサー

まず、家を建てると、(抵当権設定等についてはここでは書きません)所有権保存の登記をします。そうすると、不動産を取得したということで、不動産取得税(都道府県税)が課税されます。

本件での、「住民票を移転する」という部分ですが、これは所有権保存の登記をする際、所有者の氏名・住所が登記簿に記載される者が記載されます。その住所は、当然登記申請する際の住所になります。
理屈でいうなら、あなたが現在お住まいの住所で登記をして、その後、その物件に引っ越しをしてから、改めて所有者の表示を変えるという手順を踏むのが本来の方法です。
しかし、この方法だと、あなた自身に(手続等の)負担がかかるために、運用としてなされることが多いようです。特に、金融機関で融資を受ける際に、居住用物件であるかどうかを、この住所で判断することもあるからです。
いささか、法律的に望ましくないとは思っていますので、私がお勧めするという趣旨ではありません。また、市区町村の住民登録事務の窓口で、望ましくないという旨の説明を受けることもあるかもしれません。

また、税金についてですが、登記をすると、不動産の取得税が課税されます。都道府県から、納入通知書が送付されてきます。
それとは別に、1月1日現在の所有者に対して、固定資産税が課税されます。これについては、日割り計算をするのが慣例です。
課税されるのはあくまでも1月1日現在の所有者ですから、納入通知の際、(納付書には)1月1日現在の所有者にのみ請求されます。その固定資産税を、業者とあなたとで精算することになるわけです。日割額の支払時期や方法については、業者と打ち合わせてください。

末筆ながら、新築おめでとうございます。

まず、家を建てると、(抵当権設定等についてはここでは書きません)所有権保存の登記をします。そうすると、不動産を取得したということで、不動産取得税(都道府県税)が課税されます。

本件での、「住民票を移転する」という部分ですが、これは所有権保存の登記をする際、所有者の氏名・住所が登記簿に記載される者が記載されます。その住所は、当然登記申請する際の住所になります。
理屈でいうなら、あなたが現在お住まいの住所で登記をして、その後、その物件に引っ越しをしてから、改めて所有者の表示...続きを読む


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