土地の取得時効を阻止するには？

妻が相続した土地についての質問です。
現状
・妻は、妻の母親名義の土地を相続した。
・登記簿は相続時に妻名義に変更済み。
・土地は、農地である。
・相続前に、その土地を無償で、親戚の者に貸しているが、
　賃貸契約書などは存在しない。使用料も徴収していない。
　(口頭でのやり取りで貸している。）

・固定資産税は、課税されていない（と思われる）
　（課税最低金額を下回っているため？詳細確認中）
・現在は、親戚が、自家消費のための家庭菜園として
　使用している。
・貸与から、１２年ほど経過。相続後は4年ほど経過。

質問
　・このまま放置しておくと、取得時効を迎えるのでは
　　ないかと気になっています。
　　時効取得を阻止する方法をお教え下さい。
　　貸与から12年という期間も妻の両親が他界しているため、
　　証人がいない状態です。
　　賃貸契約書を締結するのが一番だとは思いますが、
　　「既に20年経過している」と居直られる懸念があるのと
　　親戚同士で契約書となると角が立ちそうな懸念があります。
　　権利を保全する良い方法はないでしょうか。
　　

No.3 ベストアンサー 回答者： moonliver_2005 回答日時： 2007/04/25 00:24

他人の土地を使用する人を「占有者」といいます。

所有の意思を持ってで他人の土地を占有する場合を「自主占有」と言い、賃貸借契約によるなど所有の意思を持たないで他人の土地を占有する場合を「他主占有」といいます。他主占有については取得時効は成立しません。

そうすると作戦としては、本件「他主占有である」という既成事実を作り、親戚の方が「自主占有である」と主張する既成事実を作ることを阻止することが、有効であるということになります。

私は、親類の方の年齢をとても気にします。私の知っている限りでは、この親類の方が亡くなった場合、相続人の方が他主占有を知らず自主占有と誤解して、家や倉庫、物置などの構築物を立てるときに、最大の問題を生じます。

親類の方が高齢者なら、相続人はどんな人か正確に把握してください。これは親戚中に上手に聞きまわれば簡単にわかるでしょう。

親類の方がお亡くなりにならない限り、本件、家庭菜園の使用程度ですから過度の心配は私は不要と思います。問題は家を無断で建てたり、物置・倉庫など構築物を建てたり、何か物を持ち込んだり保管地と使用する、駐車場として使用するなどの契約目的以外の使用をしないか見張ることです。そのためには、少なくとも年に1,2回、理想的には月１回、この土地の使用状況につき目的外使用がないか点検しておけばよいのです。

こういうことを全くしないで、親戚の方が好き放題させておくから取得時効が成立する、つまり「自主占有であるという口実を与えるのです。

奥様がこの土地を取得し、親戚がこの土地を占有している以上、お金がかかろうと掛かるまいと、可能な範囲で奥様の実家に帰省されるのが、最適の策ということになるでしょう。

それと時効取得を気になる場合で、この土地を有効活用できないなら、先手を打って時価で親戚の方が買い取らないかの話を持ちかける奇策があるでしょう。このとき、時価で買い取って戴けないなら、使用貸借契約（賃貸料無料の賃貸契約を使用貸借契約と言います。他主占有ですから、取得時効を阻止できます）を作成しておいて（文案は簡単なものでよく、この土地の登記上の所在地地番を書いて貸したという事実、賃料は無償とするの3点さえ書いてあれば、メモ程度でも可）双方署名三文判押印でも成立するでしょう。この使用貸借契約書を絶対無くさないで保存しておくと、将来何十年経っても取得時効を阻止できると私は思います。

私の回答を予備知識として自治体が良くやっている無料相談か、お近くの弁護士会がやっている有料弁護士相談（１時間１万円）を都合の良い時期に受けられることを、お勧めします。

この回答へのお礼

詳細な回答ありがとうございます。
時価での買取を持ちかける案は、貸借契約の締結をもとめる突破口になると思います。登記関係を確認の上、専門家への相談を検討致します。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/25 01:44

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2007/04/24 21:36

　残念でしょうが、穏便な方法ではもう無理でしょうねぇ・・・ 。

　本当の所有者がひっそりと「登記」していても、ひっそりと「納税」していてもダメですねぇ。問題は、その土地を使っている親戚がどういう意思で、どういう使い方をしているか、です。

　２０年の取得時効を問題にしておられるようですが、「いや、あれは１２年前にもらったんだ」と言われる可能性はないのでしょうか。

　何時から使い出したかは、わりあい証明はたやすいと思うのですが、どういう口約束があったかは証明しにくいです。なにか、文章を拝見したかぎりでは、「１２年前にもらったんだ」と言われたら返す言葉がないような気がするんですが。

　だとしたら、すでに時効成立でしょ？

　荒療治しか確かな方法は思い浮かびませんが、知恵を絞ってあえて言えば・・・ たくさんの人々がいる酒席などで、「いやぁ、親戚のＡさんが大切に使っていてくれるから、所有者の妻も安心していられます。ありがとうございます」とか言って酒をつぐ。

　Ａさんが事を荒立てるのを好まず、「あれはオレの物だ」とか言って質問者さんの言葉を否定しないならば、「妻の物であることを、多くの人々の前で認めた」と言い張ってしまうことくらいでしょうか。

　ダメ元、的な・・・ あまり褒められたものではない作戦ですが (^o^; 。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
>本当の所有者がひっそりと「登記」
登記していても、このようなことが可能なんでしょうか。
最新の登記簿を取得して確認します。

お礼日時：2007/04/25 01:40

No.1 回答者： hazu01_01 回答日時： 2007/04/24 19:18

やはり、賃貸契約書を結ぶのが一番いいです。

取得時効を阻止するためには、奥さんが所有権者であることをその親戚を始め多くの人に知らせる必要があります。
固定資産税の納付もその方法のひとつです。課税されていないとは思えませんので、調べたほうがよいです。その親戚が払っている可能性があります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
税金は登記している人に来るものと思っておりました。
登記簿や課税関係を早急に確認したいと思います。

お礼日時：2007/04/25 01:37