サブプライムローンについて

サブプライムローンについて質問です。
「住宅の価格が上昇すると、債務者は住宅価格の値上がり分について、担保余力が拡大する」
これはどういう意味でしょうか？
私のサブプラームローンの認識は、例えば、

５０００万円で家をローンで買おうと思ったが、債務者の信用力がないと判断されたので、
貸付利率高いが、信用力のない人でもローンを組めるサブプライムローンで組んだ。

上記のような認識を持っていたのですが、ここで住宅価格の上昇はどう関係があるのでしょうか？
５０００万円で家を買う契約をしたのに、後から５１００万円になったりする
といことなんでしょうか？

No.1 回答者： super-dog 回答日時： 2007/08/30 13:31

>５０００万円で家をローンで買おうと思ったが、債務者の信用力がないと判断されたので、

>貸付利率高いが、信用力のない人でもローンを組めるサブプライムローンで組んだ。
これは単なるサブプライムローンの仕組みであって、

さらに、これを利用して
5000万円の借金をして5000万円の家を買いました。
1年後に借金は減っていないが5000万円の家が6000万円で売れるほど不動産が上がりました。
6000万円の不動産を持っているのに、借金が5000万円。
じゃあ、あと1000万円借りられるね。1000万円借金を増やして、もう一件家を買おうか。
こんな風に不動産を買う人が多いので、不動産価値が上がる。そうすると担保価値もまた上がる。

ざっくりとこんな仕組みです。いわゆるバブルの状況ですね

No.2 回答者： guekfbd 回答日時： 2007/08/30 13:49

住宅価格が上昇している時は、その住宅を買った時の値段より後日売った時の値段の方が高くなるので、担保余力(その住宅の資産価値=貸付限度額)が上がるってことです。

例えば、5000万円の住宅をサブプライムローンで買ったら、後日その住宅の資産価値が上がって7000万円になった。
つまり、それまで「5000万円」の資産しか持っていなかったその人の資産が「7000万円」になった(ように見える)。

だからその7000万円になった家を売って利率が低い内に5000万円のサブプライムローンを返済し、今度は7000万円の住宅をサブプライムローンで買うこともできるようになった…ってことです。

というわけで買う値段が上がる訳じゃありません。
サブプライムローンで借りられる金額が、住宅の資産価値の上昇(5000万円→7000万円)と共に上がったってことです。

ま、住宅バブルの時でもなければまず成り立たないシステムですね。

No.3 ベストアンサー 回答者： hisakaki 回答日時： 2007/08/30 18:09

　サブプライムローンは、収入の少ない人に組むローンの金利を消費者金融に近い利率で貸しつけるローンを言います。

数年間は10％以下の利率で返済、その後10％以上の金利となります。米の住宅バブルの間は、金利が安い期間だけの住宅の値上がりが、借り入れ利率を上回り、金利が10％以上になる直前にその住宅を売れば、利益が出ていました。この予想利益が担保余力と言われます。当然でも有りますが、10％を越える金利を住宅の値上がりが上回ることは有りません。

　住宅バブルの終息と共に、中古住宅の販売が停滞し、ローンの金利が10％以上の金利となる直前でも買い手が居ません。10％を越える返済は元々無理を承知のローンです。当然返済が滞り、個人破産へと進みます。これだけなら借り手と貸し手等の当事者だけの問題ですが、ことはそれでは終わりません。

　このローンを債券化して販売をする業者が出現したのです。元々これが可能となったのは、あの日本国債の格付けをも行っている格付け会社の「ムーディ」の存在無しでは語れません。住宅バブル時代は、その債券の格付けは、Ａ＋＋＋でした。それで世界中の投資家が信用して、その債券のその又債券を争って購入しました。その為予測出来ないほどの金額となってしまったのです。この問題の解決には、日本が経験したバブル崩壊修復と同等かそれ以上の痛みが伴うのではないでしょうか。