マンションの駐車場再抽選について

Question

マンションの理事長をしています。
駐車場運営で大変困っています。
１年契約以後自動更新となっています。
理事会としては、１年は短いので３年から５年に変更しようと思いましたが、現使用者たちは、自動更新を継続し永遠に使用できると言い出しています。
再抽選など認めないし立ち退きもしないといっています。
駐車場使用希望者が申請しにきた場合、理事会は受理し無ければならないと思うのですが。
自動更新はあくまで契約手続きであり契約そのものは期限があると思います。
法的に契約の解消立ち退きを請求できると思いますがいかがでしょうか。

st_tail · Accepted Answer

マンション管理会社フロントです。

さて、かなりお困りのようで、状況お察しします。
まず、自動更新についてですが、契約書にはどのように記載されているでしょうか？
たいていの場合、自動更新の条項がついていたしても、「双方から申し出がない限り」自動更新となっているのが普通で、無条件に永遠に自動更新ということはないと思うのですが・・・。＃１の方も書かれていますが、契約書の文言をそのまま補足してください。

もし、契約書にこの記載があれば、貸し手の「管理組合」から申し入れをする事により、自動更新の条項は無効になります。
ですから、通常は理事会から申し入れればよいのですが、今回のは場合でも、総会で「駐車場の使用期限を現在の契約終了時（通常は１年以内）とする」ことを決議すれば、駐車場使用者はそれに従う必要があります。

また、使用料についても同様で、通常は「総会で決議された場合は、決議された使用料を支払うこと」が条文に盛り込まれているはずです。

これらの条文が盛り込まれていないとすれば、かなり使用者に有利な契約ですね。

はっきり言って、駐車場使用料の決め方もかなりおかしいです。通常、当社が管理するマンションであれば、近隣の相場にあわせて設定します。もちろん、１００％駐車場保証であれば別ですが、一般的に駐車場の枠よりも使用希望者の方が多いのが普通ですからね。
その場合、敷地内駐車場を利用できなかった方に不公平にならないよう、近隣の相場にあわせるのが「常識」です。

まぁ、質問者様の場合、これらの方法が使えないようですから、別の方法を考えましょう。
以下は、私なら、こうする、と言う方法です。

このような場合、駐車場使用者が半数未満であれば、まずは駐車場使用料の値上げをや
ってしまいましょう。
色々な意見はあるでしょうが、近隣の駐車場相場をきちんと調べ、今の駐車場使用料が如何に安いか、と言うことを告知します。その上で、単に分譲時の抽選で当たっただけでこれらの優遇を得られるのは極めて不公平ではないか、と言う問題提起をします。
その上で、総会に議案として上程するわけです。
むしろ、近隣よりも多少高くしてもいいでしょうね。
駐車場使用者が半数未満であれば、この議案は通ると思いますよ。
その上で、自動更新条項の廃止を進めればよいと思います。

もし、使用料の変更条項も盛り込まれていないとしたら、この手もダメですね。
だとしたら、後は、契約を更新しない、ということを総会で決議するしかないでしょう。

まぁ、この手のことは、周りを如何に巻き込むかにかかっています。まずは、アンケートや理事会便りのようなもので、区分所有者全員に呼びかける事が重要ですよ。いきなり話し合いだの決議だの、と言ってもなかなか通りません。

rokko-oroshi · Answer

駐車場を貸すときに契約書を取り交わしているのでは？
そこに期限が記載されているのでしょうか？
１年契約、以降自動更新となってたら、現使用者の言い分に理があるように思います。

250SS · Answer

契約書に記載されている内容によりますが、駐車場契約書の自動更新とは契約更新手続を簡素化するために、契約内容に変更が無い場合は契約更新をしなくてもそのまま契約が更新されると解釈します。つまり、契約当事者の片方から変更したいと申し入れた段階で、自動更新ではなくなると考えます。一般的に駐車場契約の解除は貸主借主双方とも１ヶ月前に通知するのが多いです。
質問者さんのケースではマンション購入時に「優先使用権」のようなものが存在しないなら、ある期間を定めて契約解除の通知を行い、抽選を行うことが出来ると思います。

kamaryu · Answer

マンションの場合は、契約の法的根拠という視点ではなく、区分所有者全員の公平性ということを第一に考えて下さい。
全戸分の駐車場が無い場合は、最初に抽選に当たった人が既得権を主張し、外れて他に借りている人は、再抽選にするよう主張するのは良く聞く話です。

まず、近隣駐車場を何台位借りている人が居るのか、駐車料金は幾らなのかを調査します。
１年ごとに抽選すると、外部を借りる度に敷金や仲介料がかかる場合があります。
そういう場合は管理組合で不足分の駐車場を借上げるというやり方もあります。
敷地内でなくても良いという人も居るかもしれません。
マンションの敷地内駐車場は近隣より少し高いくらいの方が納得しやすいかもしれません。

アンケートを取ってみて、敷地はみんなの共有であることを再確認した上で、駐車料金の妥当性も含めて、皆で良く話し合うということから始めてみませんか？

junkg7 · Answer

近隣の駐車場より駐車料金価格の設定が低いのであれば、同程度に見直す事も視野に入れることも必要でしょう。
どの程度の倍率になるのか不明ですが格差が大きい程、反発される方も増えると思われます。
臨時総会などを経て適切な見直しが必要に思います。
自動更新については駐車料金を見直す事により該当しないと説明されれば納得されるかも知れません。

bunbun8 · Answer

分譲マンションの場合、どこかの区分所有者が引っ越さない限り「空き」が出なく、空きがでた場合は申し込み順に使ってもらう、いわゆる順番待ちのところが多いですね。管理組合で管理規約そのものに取り込まないといつまでも同じ状況なのでしょうが、理事長さんが頭をいためるくらいの反発なら難しいですね。
敷地内に停められず困っている居住者が多いのであれば、立体駐車場にする議案を出して通すなどで対処するしかないのではないでしょうか。

simakawa · Answer

自動更新となっているのですから，当然後から来た人は空きを待たねばなりません．　1年毎に抽選としてあるなら別ですが，恐らくそうは記載されていないでしょう．やはり初めに当てた人が優先権ありとしないとトラブルは解決付きません．古い人は納得できないでしょう．

rokko-oroshi · Answer

＃１です。
契約書で自動更新についてはどのように記載されているのでしょう。
双方からの申し出がない場合、自動更新
となっているか、
ただ単に自動更新となってるかで解釈は変わってくると思います。

maikuro3 · Answer

htyyw279 さん　理事長の職務ご苦労様です。

ひとつ、補足説明をお願いします。
　優先権は明記されていないとの事ですが、マンション販売時に
　販売会社が、契約順に駐車場枠を必要な方に割り当て販売して
　いませんか。
　これは、販売会社の販売手法として常套手段ですが。
　
私の住んでいるマンションも、契約時にこの方法で、駐車場枠を
確保しました。
当然あとから契約された方は、駐車場枠はありません。
ANo.5 さんと同様な方法です。
空きが出るまで待ってもらっています。

htyyw279 さんにお聞きしたいのですが、ちょっと勘ぐって、
お気を悪くされたら済みませんが、ご自分の事ではないですか？
車をお持ちで、なぜマンション内の駐車場にご自分が止めることが
出来ないのかとお考えではありませんか？

契約期間の変更（駐車場使用詳細や契約書）は、総会の可決により
変更可能ですが、総会で、現駐車場使用者さんを説得出来、
可決されるとお考えでしょうか？
既得権を主張され、否決されるのがオチだと思います。
これは、区分所有者さんの総数と、駐車場枠の総数の関係があり、
絶対とは言い切れませんが。

自動更新なら、区分所有者さんから契約解除を求めてこない限り
現使用者さんを納得させることは出来ないでしょう。

＞駐車場使用希望者が申請しにきた場合、理事会は受理し無ければ
＞ならないと思うのですが。

　これは当然受理しなければなりません。
　受理することと駐車枠を与えることは、別ですよ。
　
　私の住んでいるマンションも現在２０人程度空き待ちをして
　もらっています。
　空き待ち１番の人は、もう５年待ってもらっています。
　あと何年待ってもらう事やら？？？？
　かわいそうだとは思いますが。

　現状の駐車場が、機械式か平地置きか書かれていませんが、
　平地置きと仮定して書かせて頂くと、機械式に変更する事になると
　費用がかかりすぎます。
　また、現在駐車されている方の仮駐車場も管理組合の責任で
　場所探しをしなくてはいけません。
　大変な労力と負担となりますよ。

rokko-oroshi · Answer

＃１です。

＞本契約は一年間００年００月００日から００年００月００日まで
＞甲または乙から何らかの申し出がないとき、本契約は一年間同一条件を
＞もって更新される。物価水準の変動などの理由により使用料が不相当と
＞なったとき、改定を請求できる。

ここまでずばり書いてあるんなら、質問者様のおっしゃるとおりだと思います。「甲または乙から何らかの申し出がないとき」という記載がないのかなと思っておりました。
この契約で「自動更新を継続し永遠に使用できると言い出しています。
再抽選など認めないし立ち退きもしないといっています。」というのは問題外でしょう。

マンションの駐車場再抽選について

駐車場を貸すときに契約書を取り交わしているのでは？

契約書に記載されている内容によりますが、駐車場契約書の自動更新とは契約更新手続を簡素化するために、契約内容に変更が無い場合は契約更新をしなくてもそのまま契約が更新されると解釈します。

マンションの場合は、契約の法的根拠という視点ではなく、区分所有者全員の公平性ということを第一に考えて下さい。

近隣の駐車場より駐車料金価格の設定が低いのであれば、同程度に見直す事も視野に入れることも必要でしょう。

分譲マンションの場合、どこかの区分所有者が引っ越さない限り「空き」が出なく、空きがでた場合は申し込み順に使ってもらう、いわゆる順番待ちのところが多いですね。

自動更新となっているのですから，当然後から来た人は空きを待たねばなりません． 1年毎に抽選としてあるなら別ですが，恐らくそうは記載

＃１です。

htyyw279 さん 理事長の職務ご苦労様です。

マンション管理会社フロントです。

この回答への補足

＃１です。

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htyyw279 さん　理事長の職務ご苦労様です。