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気になる物件が奇妙に格安なのですが「本物件は現況、建ぺい率、容積率を
超過しています」とありました。格安の理由はこれでしょうか?

建ぺい率、容積率を超過している=違法である、程度の認識はあるのですが、
一体どれくらいの不利益、罰則等があるのか調べてみると、過去ログに

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3299878.html
「建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、
現金一括でしか購入できない。」

とありました。一般に困ることってそれだけでしょうか?
居住を始めて、「違法=肩身が狭い」「違法=売りにくい」は覚悟するとして、
それら以外に、税金面などにペナルティはあるのでしょうか?

そもそも、違法な建築を建てることを業者はよく認めたものだと
思いますけどね(建築後に法律が変わったかもしれませんけど)

gooドクター

A 回答 (7件)

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。

そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行政機関は聞いた事もないので通常住む分には問題は特にはありませんが、入居後に何らかの増改築等で確認申請が必要になった場合には申請が通らなくなる可能性が極めて高い(自治体が違法物件と認識していた場合)ので注意が必要です。ただ質問者様が該当物件を購入するに当たって注意すべき点は(1)抵当解除されているか否か(2)欠陥住宅でないかのみですね。中古住宅(特に不動産競売で取引される物件)では民民売買でも不良物件が多いので注意が必要ですので売主が販売するにいたった背景を調べる事ができるなら知っておいた方が良いと思われます。因みに確認申請を受けずに住む方法(工事を床・壁で2期に分け、施工業者も分ける等)で増築をしたような事であれば施工に関しての心配は無用だと思われます。こういった事情を受注側が持っていれば施工に関してのトラブルは極力避ける(特殊な顧客である可能性が高い)ので施工自体の問題はないと思われます。
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この回答へのお礼

お礼が遅くなってすみませんでした。
本物件を取り扱っている不動産業者も、ローンは難しいだろうという
いっていました。

結局、現地を見ましたが気に入らない点もあったため
断念しました。
でも、いろいろご教示いただいて大変勉強になりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2007/10/25 19:09

建ぺい率、容積率オーバー物件は、既存不適格建築物です。

もし購入時に銀行から融資を得る場合は、既存不適格建築物に対して銀行は融資を出さない傾向があります。また、その建物が老朽化し、再建築をする場合は、この土地に既存の建物と同様の大きさの建物を建築することはできません。
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中古物件では、既存不適格となっている物件が多数あります。

住宅ローンの面は銀行により対応は異なるかと思いますが、そもそも確認申請を行ってない物や完了検査を受けていない物も同様の扱いで、不適格となります。それらの案件は新たに増築や用途変更等の申請が必要な行為を行う時に、法律に適合させる必要があります。現状のまま利用する際は行政(地域)により異なります。一般的な内容としてであれば、匿名の電話でも回答していただけるので、該当行政庁(市役所や区役所)の建築指導課等へご確認いただけば良いかと思います。
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違法建築だから安くするとは聞いたことがありません。



ばれるまでは使えるでしょうがばれて是正を求められれば是正費用負担は所有者です。直す事がペナルティですが、是正を求められても直さないとさらに違反でペナルティありですね。

違法で近隣の評判が悪いという事もあります。

安いのは他にも理由があるような気がします。よく調べてみて下さい。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

とありました。築年数、土地の広さの割りに
相場的にも割安感があったのでどうなのかなーと
思っていたら、元質問に示した過去ログに
「ローンが組めない=買い手が限られる=価格が割安」
とあったので妙に納得してしまっていた次第です。

「是正を求められれば是正費用負担は所有者」
これは目が覚めるようなお言葉、大変ありがたいです。
よく確認してみます。

お礼日時:2007/10/11 22:24

<一般に困ることってそれだけでしょうか?



用途地域には、法定建ペイ、容積がありますので次回の増築はその範囲内での増築になりますから物理的に不可能かもしれません。


>税金面などにペナルティはあるのでしょうか?

税法は述べ床で課税しますので違反は無視します。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

追加的な支払いとかがないなら
割と大穴かもしれませんね。

お礼日時:2007/10/11 22:20

違反建築物である場合と、既存不適格建築物である場合があり、どちらかによって、考え方がかなり違うこととなります。



違法建築物は、文字通り違法です。
取扱いは過去の質問のようになるでしょう。
しかし、既存不適格の場合は、「今の状態のまま使用することは法で認められている」ということになりますので、ローンも可能と思われます。
広告に「本物件は現況、建ぺい率、容積率を超過しています」とされているということは、良心的な不動産屋であれば、既存不適格なのではないかと思われます。
もし、購入を検討しているのであれば、その辺りを確認し、銀行にも相談してみましょう。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

既存不適格建築物だとラッキーですね。
少しでも有利になる可能性があるなら
勇気がわいてきました。確認してみます。

お礼日時:2007/10/11 22:17

思いつくのはこんなところです。


・恐らく増築・改築などはできないと思われます。
・建て替えの時は今より小さな家になります。
・何らかの理由で売却する時はやはり格安で売らざるを得ません。

建ぺい率違反になる原因の1つに、道路の拡張があります。
「家の前の道路に歩道を作ることになったので
敷地の道路側全体を2mの幅で削られた」といったものです。
他に違法を承知で、転居が終わったあとで、
建蔽率違反のガレージを追加で作る人とかもいますね。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。想定内で安心しました。

土地一杯に建てられているので増築とかはなさそうですけど
建て替え時は極端に狭くなりそうですね。

よく検討してみます。

お礼日時:2007/10/11 22:14

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