建売住宅 建ぺい率オーバーは良くあること？

私の家の周りは、過去（数年前ぐらい）に販売されたと思われる建売住宅（敷地20坪ぐらいの狭小住宅）がけっこうあって、そのほとんどが、この地区の建ぺい率80％を守っていないと思われるものです。３～８軒ぐらいの分譲規模の物件が、何十個もあります。

「私の目測が不正確で、実際には80％を守っている」というのが真実なのかも知れませんが、どうにも、そうは思えません。

そこで、建売住宅は、建ぺい率オーバーなど良くあることなのか、その場合の建て方・売り方なども含め、ご存じの方教えて下さい。

「そんなはずはない、ほんの一部を除いて、オーバーなどあり得ない」という回答でも、根拠があれば、結構です。

違法建築ということになると、マトモな銀行の住宅ローンはつかなくなり、販売しにくいのではないかと思いますが、実際、どうなのでしょうか。

業界の裏事情とか、実際に建ぺい率オーバーの物件を、検討した方・買った方のお話が聞きたいです。よろしくお願いします。

No.10 ベストアンサー 回答者： binbouoyaj 回答日時： 2011/10/29 23:06

実物がないので計算上で考えてください。

２０坪は３．３倍して６６平方メートルですね。
四角い土地だとして一辺は８．１ｍ。

８０％のばあい５２．８平方メートル。
四角だと一辺は７．３ｍ。

通常に目いっぱい建てると通常５０ｃｍ離すので一辺７．１ｍ。
ほとんど目いっぱいというのが８０％となります。

２０坪という本当に狭小なので５０ｃｍ取ってないかもしれませんが、土地全体が狭いゆえに空きスペースも極狭小です。
きちんと守られていると思いますよ。
（尚長方形の場合は更に余裕はなくなり５０ｃｍ離すと８０％目いっぱいまで建てれません）


屋根や出窓で実際はもっと飛び出しているように見えるでしょう。
設計がうまいので狭く感じないだけだと思いますよ。
５０坪くらいだと歩測でも判りますが狭小だときっちり測らないと判りにくいですよ。
目測では全く当てになりません。

この回答へのお礼

皆様の回答を読んで、「違法建築の建売などまずない！」ということは分かりました。

また大変なミスですが、地域の建ぺい率80％でなく60％でした。すみません。
（60％以上使ってるよなー、という風に思っていたわけですが、なぜか質問を投稿するときに値を書き間違えました）

何人かの回答者が示してくれたように、計算をしてみると、正方形敷地で正方形の建築を敷地中央にした場合で、各辺の敷地からの距離は90センチ程度。

となりの建物との距離は1メートルはとてもない感じのものが多いので、あれですが、道路からの後退は1メートル以上あったりもするので、合計すると、意外に守れてたりするっていうことなんでしょうね。

お礼日時：2011/10/31 12:43

No.9 回答者： fujiwakaba 回答日時： 2011/10/29 20:35

狭小地で建ぺい率８０％は、かなりぎりぎりの建て方になります。

仮に正方形の２０坪の土地に、正方形の建ぺい率８０％の建て物を建てたとします。
すると壁芯まで４０cm弱になりますので、外壁面から敷き地境界まで４面四方３０cmぐらいしか空きがない事になります。
もちろん駐車場なんてとれません。
質問者さんがご覧になった家はさらに隙間がないのでしょうか？

ちなみにこれでは５０cm離すという民法は守られませんので、皆さんお互いに了承しあって建てている事になります。
そういう地域なんでしょうか？

No.8 回答者： sirousagi1 回答日時： 2011/10/29 14:36

根拠として、

売る側としては、コストを考えたら建築面積を計画より小さく偽ってでも建設コストを抑えて、高く売った方がいいに決まっています。
その逆は、ありえないでしょう。

建売は、広告が出た時点で建築確認への手続きは一部を除き（１０戸中８戸くらい）進んでいるはずなんです。一部というのは、残した分は先に売り出した物件が片付いてから取りかかると聞きます。
建て主不在の状況で、売り手側も面倒なことはしないと思います。

但し、注文住宅では出来無いとはいいきれないのが現実です。
検査は、建物各面の寸法を測るわけでもないし、配置図に記載した２点程度の敷地境界からの離れを確認するだけです。
例えば、間取りが同じなら、関東間でなく関西間や九州間の寸法体系でやってしまえば建面や延床は変わってきます。
でも、こんなことをやったという話は聞きません。

No.7 回答者： kei1966 回答日時： 2011/10/29 13:04

住宅街の土地に80％を超える建物を建てることは実は結構大変です。

もちろん車のスペースはほぼとれませんし、住宅街で外壁をメンテできない位隣地に近づけることもめったになく、三角の屋根にすれば樋も付けますので隣地からある程度ははなすことになります。
かといって採光をとるために多少の窓先を開けなければいけません。

つまり、８０％はほとんど目いっぱい建っているというイメージです。
不安であれば検査済がでているか役所で調べになれますよ。
瑕疵保証もあり、ローン付けもあり、違法建築は建売にはなりえません。

昔は、中間検査の後に変更工事をして増築した違法建築や
住んでから増築をオーバーしても行う業者がいましたが。
全て「完了検査を受けなくてもいいよね」という違法行為です。

今でもそういうことをいう人は業者内でもすっかり時代錯誤のわらいものになっています。
なので、新築ではそういうことはまずありません。
中古でそのような建物を買おうとしてしまう方もいらっしゃいますが
ローンを借りるとき引っかかって購入でき無い方や、是正工事なしでは売れない売主もいらっしゃいます。

No.6 回答者： nabituma 回答日時： 2011/10/28 21:02

まずありえません。

目でどうやって建蔽率をはかったのでしょう。

No.5 回答者： n-space 回答日時： 2011/10/28 20:46

建売で建蔽率オーバーはあり得ないと思います。

住宅ローンを受けるにも確認申請の他検査済証が必要でしょう。
住宅ローンの組めない建売住宅は買い手が付きません。

建蔽率80％とは、見た目は敷地いっぱいに建っている印象です。
また、商業系の防火地域ですと、
耐火建築物（RC造など）の場合、1割増しで90％、
角地の条件がそろえば100％、制限なしで建てられる場合もあります。
実際建蔽率100％といっても、壁芯から計算しますので壁の厚さ分は必ず内に入ります。
外壁が隣地境界一杯に建っていたとしても100％にはなり得ないのです。

No.4 回答者： ntmtm1 回答日時： 2011/10/28 18:31

違法建築は担保能力がないのでローンが付きません。

ローンなしの建売はないと思います。

No.3 回答者： tai-yu 回答日時： 2011/10/28 17:42

＞私の家の周りは、過去（数年前ぐらい）に販売されたと思われる建売住宅（敷地20坪ぐらいの狭小住宅）がけっこうあって、そのほとんどが、この地区の建ぺい率80％を守っていないと思われるものです

これはさすがに無いと思います。最近は違法建築は減っていますし、ましてや分譲ではリスクが高すぎます。

例えばで計算すると
敷地20坪　＝　66平米　6.6ｍ×10ｍの敷地とする。
３方向を50ｃｍあけて、1方向を1ｍあけて建物を建てると建物の大きさは5.6×8.5＝47.6平米
47.6÷66＝0.72　72％

この計算例のとおり、思ったよりも80％は大きいですよ。

それに建蔽率の緩和という措置もあります。最大+20％までありえます。
http://myhome.nifty.com/kiso/kouza/61.jsp

また建物の形状によっては算定されない部分もあります。

建物新築時の建蔽率オーバーはほとんど無いですが、増築してのオーバーはよくあります。

＞違法建築ということになると、マトモな銀行の住宅ローンはつかなくなり、販売しにくいのではないかと思いますが、実際、どうなのでしょうか。

銀行等は違法建築かどうかでは判断しません。確認申請による検査済証があるかどうかで判断します。
つまり、実際の建物が違法だろうがなんだろうが、検査済証があればよいのです。（増築は別問題）

だから見た目は違法建築でも、確認申請図書と同じ建物で検査済証があれば問題になることはまずありません。

No.2 回答者： manno1966 回答日時： 2011/10/28 17:19

> 建売住宅は、建ぺい率オーバーなど良くあることなのか

ほとんど無い。

> どうにも、そうは思えません。
「私の目測が不正確で…」と断りつつ、思えないと考えている。その理由を教えてください。


> 敷地20坪ぐらいの
と言うことなら、隣の家の壁との距離が１メートル、又は敷地の境から５０センチ程度離れた所が壁なら憲兵率は合法な数字となります。


通常の建売なら、この程度の間隔が採られているのは普通ですから、目測の方を不正確ではないかと疑うわけです。

No.1 回答者： nekonynan 回答日時： 2011/10/28 16:05

建ぺい率は建物の外観からは算出するのは無理です。

天井が低く成っており算入されない事や、場所により割増が合ったりしますので・・・・・
　良く有るのが検査時は部屋の高さを低くして検査後に撤去と言われる手法はザラにあります。また市町村により全部検査にくる所もあれば殆ど来ないなんで市町村も存在します。したがって全部検査ならば不正はほぼ無く、検査が緩い場所では不正は多いってことです。
　ひどい所では、８階で申請⇒９階建てでも誰も気が付かないってあります。３０年後に気がつて撤去されたのもあります。まあ普通に良く有る話ですな・・・・
　家だけも無く
　http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E6%A8%AA% …

　なんてものあります

役所ぐるみ？
http://kitaoka.seesaa.net/article/99203794.html

これも・・バレちゃった
http://www.asyura2.com/07/senkyo30/msg/209.html


まあ、そんなの普通にありますは・・・