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気になる物件が奇妙に格安なのですが「本物件は現況、建ぺい率、容積率を
超過しています」とありました。格安の理由はこれでしょうか?

建ぺい率、容積率を超過している=違法である、程度の認識はあるのですが、
一体どれくらいの不利益、罰則等があるのか調べてみると、過去ログに

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3299878.html
「建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、
現金一括でしか購入できない。」

とありました。一般に困ることってそれだけでしょうか?
居住を始めて、「違法=肩身が狭い」「違法=売りにくい」は覚悟するとして、
それら以外に、税金面などにペナルティはあるのでしょうか?

そもそも、違法な建築を建てることを業者はよく認めたものだと
思いますけどね(建築後に法律が変わったかもしれませんけど)

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A 回答 (7件)

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。

そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行政機関は聞いた事もないので通常住む分には問題は特にはありませんが、入居後に何らかの増改築等で確認申請が必要になった場合には申請が通らなくなる可能性が極めて高い(自治体が違法物件と認識していた場合)ので注意が必要です。ただ質問者様が該当物件を購入するに当たって注意すべき点は(1)抵当解除されているか否か(2)欠陥住宅でないかのみですね。中古住宅(特に不動産競売で取引される物件)では民民売買でも不良物件が多いので注意が必要ですので売主が販売するにいたった背景を調べる事ができるなら知っておいた方が良いと思われます。因みに確認申請を受けずに住む方法(工事を床・壁で2期に分け、施工業者も分ける等)で増築をしたような事であれば施工に関しての心配は無用だと思われます。こういった事情を受注側が持っていれば施工に関してのトラブルは極力避ける(特殊な顧客である可能性が高い)ので施工自体の問題はないと思われます。
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この回答へのお礼

お礼が遅くなってすみませんでした。
本物件を取り扱っている不動産業者も、ローンは難しいだろうという
いっていました。

結局、現地を見ましたが気に入らない点もあったため
断念しました。
でも、いろいろご教示いただいて大変勉強になりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2007/10/25 19:09

建ぺい率、容積率オーバー物件は、既存不適格建築物です。

もし購入時に銀行から融資を得る場合は、既存不適格建築物に対して銀行は融資を出さない傾向があります。また、その建物が老朽化し、再建築をする場合は、この土地に既存の建物と同様の大きさの建物を建築することはできません。
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アパート経営では相談が出来ることが少なく、虎の子の自己資金を使い、住宅ローン以上の融資を負い、不安が多いものです。小さな心配事を一つ一つ解決することが大事で、何事も気軽に確認し、入居者が快適に生活できるアパート経営を目指します

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中古物件では、既存不適格となっている物件が多数あります。

住宅ローンの面は銀行により対応は異なるかと思いますが、そもそも確認申請を行ってない物や完了検査を受けていない物も同様の扱いで、不適格となります。それらの案件は新たに増築や用途変更等の申請が必要な行為を行う時に、法律に適合させる必要があります。現状のまま利用する際は行政(地域)により異なります。一般的な内容としてであれば、匿名の電話でも回答していただけるので、該当行政庁(市役所や区役所)の建築指導課等へご確認いただけば良いかと思います。
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違法建築だから安くするとは聞いたことがありません。



ばれるまでは使えるでしょうがばれて是正を求められれば是正費用負担は所有者です。直す事がペナルティですが、是正を求められても直さないとさらに違反でペナルティありですね。

違法で近隣の評判が悪いという事もあります。

安いのは他にも理由があるような気がします。よく調べてみて下さい。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

とありました。築年数、土地の広さの割りに
相場的にも割安感があったのでどうなのかなーと
思っていたら、元質問に示した過去ログに
「ローンが組めない=買い手が限られる=価格が割安」
とあったので妙に納得してしまっていた次第です。

「是正を求められれば是正費用負担は所有者」
これは目が覚めるようなお言葉、大変ありがたいです。
よく確認してみます。

お礼日時:2007/10/11 22:24

<一般に困ることってそれだけでしょうか?



用途地域には、法定建ペイ、容積がありますので次回の増築はその範囲内での増築になりますから物理的に不可能かもしれません。


>税金面などにペナルティはあるのでしょうか?

税法は述べ床で課税しますので違反は無視します。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

追加的な支払いとかがないなら
割と大穴かもしれませんね。

お礼日時:2007/10/11 22:20

違反建築物である場合と、既存不適格建築物である場合があり、どちらかによって、考え方がかなり違うこととなります。



違法建築物は、文字通り違法です。
取扱いは過去の質問のようになるでしょう。
しかし、既存不適格の場合は、「今の状態のまま使用することは法で認められている」ということになりますので、ローンも可能と思われます。
広告に「本物件は現況、建ぺい率、容積率を超過しています」とされているということは、良心的な不動産屋であれば、既存不適格なのではないかと思われます。
もし、購入を検討しているのであれば、その辺りを確認し、銀行にも相談してみましょう。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

既存不適格建築物だとラッキーですね。
少しでも有利になる可能性があるなら
勇気がわいてきました。確認してみます。

お礼日時:2007/10/11 22:17

思いつくのはこんなところです。


・恐らく増築・改築などはできないと思われます。
・建て替えの時は今より小さな家になります。
・何らかの理由で売却する時はやはり格安で売らざるを得ません。

建ぺい率違反になる原因の1つに、道路の拡張があります。
「家の前の道路に歩道を作ることになったので
敷地の道路側全体を2mの幅で削られた」といったものです。
他に違法を承知で、転居が終わったあとで、
建蔽率違反のガレージを追加で作る人とかもいますね。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。想定内で安心しました。

土地一杯に建てられているので増築とかはなさそうですけど
建て替え時は極端に狭くなりそうですね。

よく検討してみます。

お礼日時:2007/10/11 22:14

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Q建ぺい率オーバー物件について

気に入った2件あり、見学をしてきたのですが、両方共に建ぺい率がオーバーでローンが通らないと思います。
と言われたのですが、何%のオーバーなのでしょうか?
計算を教えてもらえると助かります。

両方とも建ぺい率50%、容積率80%の一種低層地で

(1)土地74.92m2、建物68.31m2

(2)土地107.00m2、建物106.81m2

だそうです。

(1)は8.38m2(2)は21.21m2オーバーかな?という計算はできたのですが、それが何%オーバーなのかが分かりません。
やはりこのくらいオーバーしていると、ローンは組めませんか?
ご存知の方教えてください。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

このような家はキャッシュで買う人にはうまみがあるのです。若い者がローンを組めないので売れ残り、相当に安く買うことができるのです。30坪の土地に延べ床30坪の家が建っているのです。建てようと思っても建てられない家です。

多くの場合、そのような家はプチリフォームして賃貸になっています。そして、建物がいよいよダメになると解体して、立派な更地として高値で売れるのです。

Q建ぺい率オーバーの中古物件はローンが組めない?

近所に築20年ほどの中古物件がでましたが、その家は建ぺい率をオーバーしている物件です。
うわさで聞いたのですが、建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、現金一括でしか購入できない。
というのは本当でしょうか?

自分が買うわけではありませんが、疑問に思ったので質問させて頂きました。

Aベストアンサー

複数の不動産を購入しています

>建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず

ほとんどの金融機関が応じてくれません

・敷地内に違法(既存不適格)建築が存在している場合も同じです
・未登記建物が存在していてもほぼ同様でしょう
 私は土地の分筆で対応しました

建ぺい率オーバー物件は現金で買いました

なんらかの問題のある物件に対する貸付けは厳しいようです

しかし、

ローンが組めない=買い手が限られる=価格が割安

こうなりますので金持ちほど有利な世界でしょう

中古物件に対する貸出金額自体も新築に比べると20-30%少ないですね

建てるときは違法行為をしてないのに法律が後から変わっただけでひどい仕打ちです

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A2%E5%AD%98%E4%B8%8D%E9%81%A9%E6%A0%BC

Q建ぺい率と容積率の計算方法

建ぺい率と容積率の簡単な計算方法

を例で良いので教えていただけませんでしょうか?

建ぺい率と容積率オーバーかどうか調べたいのですが

うまく理解できる所がありません。

ご指導のほど宜しくお願いします。

Aベストアンサー

建ぺい→水平投影面積/敷地面積
容積→延床面積/敷地面積
・・・はお解かりでしょうが。

要は庇が1m以上出た場合の面積の取り方や、車庫が床面積の1/5以下の場合の容積率緩和等細かく調べていくと、極端な場合建築主事ですら考え方、算出方は変わります、素人では不安でしょうね。

建築士に知り合いいませんか?

9割方正解を導いてくれるでしょう。ただで。(なれた建築士なら単純な建物なら簡単に解ります)

住宅で平屋の類、単純な建物のなら別です。素人でも可。

設計事務所のHPで質疑回答してるとこけっこうありますから、そこにメールするのも手。
喜んで教えてくれますよ。

Q建ぺい率オーバーOKの金融機関は?

タイトル通り、建ぺい率が多少オーバーしている物件であっても住宅ローン貸し出し可能な金融機関、銀行、ノンバンク等どこでも結構です。どなたかご存知な方、いらっしゃいませんでしょうか。どうぞよろしくお願い致します。

Aベストアンサー

#3です。補足します。
建蔽率オーバーというだけで違法建築だと決め付けられているご意見があるので、一言言わせてください。
確かに故意に建蔽率オーバーで増築などした物件は悪質だと思いますが、現状はそういう物件ばかりではないですよね。
建蔽率、容積率は数年おきに見直しがされるので、変更されることがよくあります。
それによってそれまでは法に則して建てられていた建物が、既存不適格になってしまったケースは結構多いのです。
その所有者にしてみれば、たいへんな損害ですよね。
法が変わることによって私有財産の価値が下落してしまうのですから。
ご質問の物件は、「多少の」オーバーということなので、
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法が変わるこ...続きを読む

Q建ぺい率違反の罰則について

建ぺい率をかなりオーバーして、建設している住宅があります。このような建築物に対する罰則というものはありますか?

Aベストアンサー

違法建築を見つけたら直ちに管轄の建築指導課に通報して下さい。
あとは役所が、改善命令なり工事中止命令なりを出します。従わず強行に建てても、取り壊し命令まで出せます。

違法建築に対しては法律上は非常に厳しい制裁を加えることが可能になっています。

Q建売住宅 建ぺい率オーバーは良くあること?

私の家の周りは、過去(数年前ぐらい)に販売されたと思われる建売住宅(敷地20坪ぐらいの狭小住宅)がけっこうあって、そのほとんどが、この地区の建ぺい率80%を守っていないと思われるものです。3~8軒ぐらいの分譲規模の物件が、何十個もあります。

「私の目測が不正確で、実際には80%を守っている」というのが真実なのかも知れませんが、どうにも、そうは思えません。

そこで、建売住宅は、建ぺい率オーバーなど良くあることなのか、その場合の建て方・売り方なども含め、ご存じの方教えて下さい。

「そんなはずはない、ほんの一部を除いて、オーバーなどあり得ない」という回答でも、根拠があれば、結構です。

違法建築ということになると、マトモな銀行の住宅ローンはつかなくなり、販売しにくいのではないかと思いますが、実際、どうなのでしょうか。

業界の裏事情とか、実際に建ぺい率オーバーの物件を、検討した方・買った方のお話が聞きたいです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

実物がないので計算上で考えてください。

20坪は3.3倍して66平方メートルですね。
四角い土地だとして一辺は8.1m。

80%のばあい52.8平方メートル。
四角だと一辺は7.3m。

通常に目いっぱい建てると通常50cm離すので一辺7.1m。
ほとんど目いっぱいというのが80%となります。

20坪という本当に狭小なので50cm取ってないかもしれませんが、土地全体が狭いゆえに空きスペースも極狭小です。
きちんと守られていると思いますよ。
(尚長方形の場合は更に余裕はなくなり50cm離すと80%目いっぱいまで建てれません)


屋根や出窓で実際はもっと飛び出しているように見えるでしょう。
設計がうまいので狭く感じないだけだと思いますよ。
50坪くらいだと歩測でも判りますが狭小だときっちり測らないと判りにくいですよ。
目測では全く当てになりません。

Q容積率オーバー物件の売買

このたび、近所の方から築20年の中古一戸建て住宅を購入することになりました。

ただし、その物件は、現在の建築基準法では容積率がオーバーしており、再建築時に現在の規模では建築できない、という条件付きです。
当時の法律では、新築当時は適法であり、その後の法改正により容積率オーバーとなったそうです。
従って、当時は問題なく登記もされてます。

ところが、住宅ローンの審査において、問題が発生しましました。
金融機関によると、保証会社の方の審査でNGが出てしまい、請けられないとのことです。

つまり、私個人の問題でもなく、金融機関の問題でもないですので、誰がどこの金融機関で住宅ローンを組もうともNGということです。

このように、法改正により結果的に容積率オーバーになってしまった中古物件は他にもたくさんあると思います。
このような物件が住宅ローンを組めないとするなら、キャッシュで買うしか手段はないと思いますが、そういうものなのでしょうか?
法改正で中古物件の売買が実質できなくなるというのはどうも解せないのですが・・。

Aベストアンサー

元業者営業です

所謂「既存不適格物件」ですね。
仰る通り、現在金融機関(特に大手都市銀)はこのような物件に対しての融資に消極的です。

何故なら、万が一の場合(債務者の支払不能→抵当権の実行→債権回収)に殆どの場合が「担保割れ」してしまうからです。
理由は「既存不適格物件」を買う人は少ない→換金性が悪い(担保割れ)となるからです。

銀行はお金を貸すのが目的ではなく、金利を付して回収するのが目的です。おのずと回収リスクの高い物件は融資が通りにくくなります。

「既存不適格物件」は殆どの場合これに当てはまります。ましてや一戸建になりますと余程の物件(土地にものすごい価値がある)以外はこの傾向が顕著です。

ただし、全ての金融機関がそうだとは限りません。一部地銀や信用金庫、ノンバンクなら可能かもしれません。一度相談に行かれてはどうでしょう。

あと、余計な心配かもしれませんが、ご近所の方からの購入との事ですと(業者が仲介せず直取引)たとえ適法物件でも融資は受けられません。金融機関は仲介業者が作成した「売買契約書」「重要事項説明書」がないと審査すらしませんので。

ご参考まで。

元業者営業です

所謂「既存不適格物件」ですね。
仰る通り、現在金融機関(特に大手都市銀)はこのような物件に対しての融資に消極的です。

何故なら、万が一の場合(債務者の支払不能→抵当権の実行→債権回収)に殆どの場合が「担保割れ」してしまうからです。
理由は「既存不適格物件」を買う人は少ない→換金性が悪い(担保割れ)となるからです。

銀行はお金を貸すのが目的ではなく、金利を付して回収するのが目的です。おのずと回収リスクの高い物件は融資が通りにくくなります。

「既存不適格物...続きを読む

Q建ぺい率がオーバーしている家を改築

建ぺい率がオーバーしている家を改築

建ぺい率がオーバーしている家を改築する場合、建ぺい率を規定以内に抑えないといけないのでしょうか?

Aベストアンサー

まず用語の説明を。
「新築」=いままで何も建っていなかった場所に新たに建物を建てる場合。または、いままで建っていた建物とは全く違う用途、規模の建物を建てること。
「改築」=いままで建っていた建物を取り壊して、同じ敷地にほとんど同規模・同用途の建物を造り直すこと。
「増築」=今まで建っていた建物の用途は同じまま、新たな部分を建て増すこと。
「リフォーム(改修)」=建物のメイン構造(柱、梁、基礎)を残したまま、内外装・間取りなどを「模様替え」すること。メイン構造をいじると「改修」とは認められず、「新築」と扱われます。
以上は、建築基準法による法的な扱い用語です。
テレビの「ビフォーアフター」などでしているようなのは「改修」に当たります。改修の場合は「建築確認申請」という面倒くさい書類を提出する必要がないのが最大のメリットですね。よって、あまりほめられた行為ではありませんが、不適格物件(違法建物)でもそのままの状態で模様替えができてしまいます。
これに対して「新築」「改築」「増築(10平米以上)」の場合は確認申請が必要になり、建坪率がオーバーしているような違法建築の場合は、もちろん合法になるようにしなければ確認が下りません。
ところで質問者様の文章からだと「改築」というのを「改修(リフォーム)」という意味で使っておられるかと思います。それでしたら、上記のように、確認不要であり、現状の建坪率のままでリフォーム可能です。

まず用語の説明を。
「新築」=いままで何も建っていなかった場所に新たに建物を建てる場合。または、いままで建っていた建物とは全く違う用途、規模の建物を建てること。
「改築」=いままで建っていた建物を取り壊して、同じ敷地にほとんど同規模・同用途の建物を造り直すこと。
「増築」=今まで建っていた建物の用途は同じまま、新たな部分を建て増すこと。
「リフォーム(改修)」=建物のメイン構造(柱、梁、基礎)を残したまま、内外装・間取りなどを「模様替え」すること。メイン構造をいじると「改...続きを読む

Q容積率に含まれるもの含まれないものの定義は?

容積率の定義を教えてください。
それから容積率に含まれないものとして・・・
・ガレージ
・吹き抜け
・屋根裏
・地下室
・屋上(屋上の庭など)
・ベランダ
があると思うのですが、
これらはどういう細かい定義がされているのでしょうか?
また、他にも容積率に含まれないものってありますか?

Aベストアンサー

前段として、床面積の話をしなければなりません。
床面積は、壁、扉、シャッター、手摺、柱等の中心線で囲まれた水平投影面積であり、当該部分が居住、執務、作業、集会、娯楽、物品の保管その他の屋内的用途に供する部分であるかより判断されます。

個々に見ていくと、
ガレージ(建築基準法では自動車車庫)は、自動車を保管する場所であり、屋内的用途に供されるため、柱だけの、壁のない場合でも床面積が発生します。
吹き抜けは、床がない、水平投影面積が無いため、床面積は発生しません。(当然、下階では発生しています。)
屋根裏は、上記とは多少違う規定となりますが、床面積の発生するか否か(イコール階とみなされるか否か)の判断になります。(屋根裏については、多くのレスが過去にありますので、検索してみてください。)
地下室は、当然、床面積が発生します。
屋上は、室内ではないので、床面積は発生しません。
ベランダは、外気に有効に開放されている場合、幅2mまでは床面積に算入されません。これはあくまで、そのベランダに屋根がある場合ですが、2m以上の奥行きのある場合には、2mを超える部分は床面積にカウントされてしまいますので、注意が必要です。

以上のように、床面積、というものがあるわけですが、ようやく本題の容積率とは、となります。
容積率とは、建築物の延べ面積(各階の床面積の合計)の敷地面積に対する割合、というのが定義となります。
上記により床面積が発生する部分は、原則的に全てが対象となりますが、但し書きがあり、算定に際して、住宅の地下室(住宅用途部分の床面積の3分の1を限度)、共同住宅の共用廊下等(共用の廊下、階段、EVホールなど)、自動車車庫・駐輪場(建築物の延べ面積の5分の1限度)は、除外されます。

少し書き疲れて本題部分が簡単になってしまいましたが、以上です。
容積率算定の際に除外されるもの、と、床面積の発生しないもの、があり、それらを混同しないで考えることが必要です。
また、「ベランダはどんなに大きくても大丈夫」ではない、などがありますので、容積率の限度ギリギリの計画の際などには注意が必要です。

前段として、床面積の話をしなければなりません。
床面積は、壁、扉、シャッター、手摺、柱等の中心線で囲まれた水平投影面積であり、当該部分が居住、執務、作業、集会、娯楽、物品の保管その他の屋内的用途に供する部分であるかより判断されます。

個々に見ていくと、
ガレージ(建築基準法では自動車車庫)は、自動車を保管する場所であり、屋内的用途に供されるため、柱だけの、壁のない場合でも床面積が発生します。
吹き抜けは、床がない、水平投影面積が無いため、床面積は発生しません。(当然、下...続きを読む

Qカーポートって建ぺい率に含まれるのでしょうか

3台用カーポートを考えています。作業場みたいな使い方もするので広いものがほしいと考えています。過日、大きな車庫・・・、という質問の答えに建ぺい率が関係するような記載がありましたが、エクステリアメーカー製の既製品のカーポートでも建ぺい率を考慮しなければいけないのでしょうか。法律をみても建築物の定義が素人にはわからず、結局わかりません。ご存知の方よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

まず、建築物の定義については、建築基準法第2条で、
「一  建築物 土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するものをいい、建築設備を含むものとする。 」と決められています。
屋根だけの工作物、柱や壁が無くて、屋根が宙に浮いていることは通常ありませんので、屋根が有れば、ほぼ建築物だ、ということになります。

建築面積については、建築基準法施行例第2条で、
「二  建築面積 建築物の外壁又はこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。」
ですので、どんな形状であれ、カーポートは建築物であり、建築面積が発生していると考えるのが普通です。(庇の先端から1m後退などの規定もありますが、ここでは省略して話しています。)

また、床面積については、
「三  床面積 建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。」
とされており、その部分が屋内的用途(居住とか執務とか物品の保管など)に供されると床面積が発生してきます。

さて、「カーポート=自動車車庫=自動車という物品を保管する建築物」ですから、立派に建築面積も床面積も発生し、建ぺい率や容積率の対象となり、確認申請も必要、というのが、法上の考え方です。
ま、エクステリアメーカーなどが、確認申請不要、などの謳い文句で販売しているのは、良くあることですが、違法です。
摘発なんかはそれだけではされないと思いますが。

カーポートは自動車車庫じゃない、という方もいますが、間違いでしょうね。自動車を置くので有れば、やはり車庫となります。
ホテルの車寄せのようなもので、人が乗降するだけの箇所なら、自動車車庫ではない、床面積は発生しない、と言えると思いますが、建築面積は発生します。

また、確認申請は、床面積により要否が問われますが、確認申請が不要であったにせよ、建ぺい率の規定は守らなければなりません。
ま、今回は3台分とのことで、当然、確認申請も必要となりそうですが。

実態はどうあれ、法律上は以上のようになります。

まず、建築物の定義については、建築基準法第2条で、
「一  建築物 土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するものをいい、建築設備を含むものとする。 」と決められています。
屋根だけの工作物、柱や壁が無くて、屋根が宙に浮いていることは通常ありませんので、屋根が有れば、ほぼ建築物だ、ということになります。

建築面積については、建築基準法施行例第2条で、
「二  建築面積 建築物の外壁又はこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。」
ですので、どん...続きを読む


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