アメリカ 住宅ローンに詳しい方

ファーストホームバイヤーです。

先日、職場の同僚から紹介されたローンオフィサーを通して
住宅ローンが降りるのか審査してもらいました。
相手には、私達夫婦のSSNやインカムなど含む簡単な情報を知らせました。

結果は留守電に入っていて、およそ、このぐらいの値段を
qualifyする事ができますよというような内容と、私は解釈しました。

私は英語が完璧ではないので、聞き間違いがないか主人に詳しい内容を聞くと、ローンが降りたんだよって言っていたので、私は浮かれていました。

その後、Emailで沢山の書類が送られて、W2’s for 2005 and 2006や
2か月分の銀行のステートメント、ＩＤのコピーなど、その他諸々の書類を含め、ＦＡＸで送り返してくださいという事でした。

ローンプログラムについて詳しく書いてある書類（loan summary）を
見ると、その書類の先頭には、Prequalificationと書いてありました。
留守電の内容からして、ローンが降りたと思っていたのですが、書類にPrequalificationと書いてあったので、ローンが降りたわけではないのでは？と、今、かなり落ち込んでいます。

今の私達夫婦の状態は、詳しい資料などを相手にＦＡＸで送り返しても、審査によって、落とされる可能性も十分あるという事でしょうか？

そもそも、留守電にメッセージが入る前の審査でも落とされる人がいるのか、それとも、私達のインカムなどから多分このぐらいの金額ならqualifyできるんじゃないの～？というような、非常に簡単な審査をしただけで、ローンが降りる事を保障する内容ではなかったのかな？
でも、何で主人は留守電を聞いて、ローンが降りたって言ったんだろうなど、悶々としています。

先程、そのローンは保障ができるのか？という事と、down payment assistanceについてもqualifyできるのかと聞いてみたら、そのプログラムの名前を知っていますかという内容のメールが帰ってきただけで、意味がわからなかったので、知らないと返事をすると、I will see if I can find some programs in your area という答えが返ってきただけでした。

アメリカで住宅ローンを購入する際のステップをご存知の方、簡単でもいいので教えて頂けたら幸いです。

わからないことだらけで、混乱していて支離滅裂な文章になっていると思いますが、どうぞお許しください。

どうぞ宜しくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： koshif 回答日時： 2007/10/11 06:17

住宅ローンより家の買い方から始めたほうがよいようです。

簡略化された手続きをリストしました。Pre-qualificationがなんなのか、なんの役に立つのか分かっていただけると思います。


１．　どのくらいの値段の家が買えるか診断します。　Pre-qualificationの額が大幅な目安になります。　予算がないとどの家を買うべきか分かりません。
２．　買い手側のリアルステイト　エージェントを雇います。　買い手はコミッションを払いませんので無料です。　詳しいことはリアルステイト　エージェントがやります。買い手側のリアルステイト　エージェントはあなたの味方です。　売り手側のリアルステイト　エージェントは売り手のために働きますので”敵”です。
３．　条件（値段、サイズ、立地環境）にあう売り出し中の家をリアルステイト　エージェントと探します。
４．　気に入った家が見つかるとOfferを出します。　この時Pre-qualificationの証明が無いと相手にしてもらえません。　　Offerがいったり来たりして値段交渉、条件交渉に入ります。
５．　Offerが受け入れられるとここで本格的なローンを受けるための手続きをします。　銀行も家が担保になるわけですから、あなたが実際に買う家がどれかわかるまで正式なローンは組めません。Pre-qualificationが出ているとまずあなた自身に問題がないことが分かります。　家にはたまに問題があったりします、値段分の価値が無い、建築上の欠点があるなどです。　
６．　ローンが認められると値段を払って家を買います。リアルステイト　エージェントは売り手のリアルステイト　エージェントから売値に対するコミッションを受け取ります。　

まず腕の良いリアルステイト　エージェントを雇ってください。
ー５年以上の経験（年数だけでなく、実際に売り買いを重ねた経験）　
ー２，３人が薦める人
ー初心者、外国人（いろいろ余分な手間が掛かります）を扱った経験のある人

No.2 回答者： noname#135081 回答日時： 2007/10/11 08:14

ＣＡ州在住で、最初にブローカーと銀行でローンの相談をし、その後銀行からのローンを別の銀行のローンに借り換えしました。

新聞の相談コーナやインターネットのコラム(参照ＵＲＬから検索してください)で得た知識では、PRE-QUALIFICATION と PRE-APPROVAL は全く異なるものです。PRE-APPROVAL はローン会社が購入物件を特定する前に収入・財産・勤続歴・ＣＲヒストリー等を基に融資可能上限金額を示し融資を確約するものです。 一方、PRE-QUALIFICATION は上述の情報を基に「ローンが認可されたら」幾ら融資可能か金額を示すもので融資を確約したものでは有りません（融資が認められたものでは有りません）。

PRE-QUALIFICATION は自己申告の収入などのFinancialデータで金額の見積もりが出て、CR Record 審査で簡易的な振るい分け行われます。 ローンを申請した時点でさらに詳しい審査が始まります。購入物件のAppraisal(評価)の他に、申請者の勤続・収入確認(雇用者からの確認)、金融機関の口座番号の確認などから、細かく審査されます。 CRヒストリーに問題が無く、PRE-QUALIFICATIONに使われた収入や金融資産の数字(貯金額や株の評価額など)が妥当なら、余り心配しなくても良いと思います。

私が知る限りでは、PRE-QUALIFICATIONは無料サービスでも、PRE-APPROVAL は有料の場合が多いようです。 そして、PRE-APPROVALを取得してから家探しをすべきと言われていますが、同僚と話をした限り PRE-APPROVALを得た人を知りません。 小生も渡米１年後で状況を知らず、家探しとローンの手続きが同時進行になりドキドキものでした。 状況を理解するために、不動産紹介のローン・ブロカーと銀行の２つで PRE-QUALIFICATIONを始め、最終的に条件の良い銀行を選びました。

大事なことですから、電話でなく顔を会わして相談出来るところや知り合いが使って問題が無いオンライン・サービスの　Lendorを使うほうがリスクが少ないと思います。 その点で私は一般的に金利が高いと言われれる銀行も相談先に含めました。 金利・ポイントや変更時の手数料などの条件も比較検討すべきです。 Refinanceは、DMされてきた Offerレターの条件が良いことと、別の大手銀行なので安心出来ることから決心しました。

参考URL：http://articles.moneycentral.msn.com/Banking/Loa …