マンションの雨漏り（3回目の相談です・・・）

Question

初めての相談は　http://okwave.jp/qa3441920.html
2回目の相談は　　http://okwave.jp/qa3456072.html　です。

今月27日の台風でふたたび雨漏りが発生しました、１年住んで、もう５回目です。不動産屋に電話をして現況確認のため部屋を見てもらい、次の日不動産屋がマンションのオーナーに会い、雨漏りの状況を写真を見てもらいながら話をしたそうです、その結果、

　１、今まで雨漏りのつど、対応してきました。
　　台風とか、特別な気象条件の時だけの雨漏りなので、これ以上の費用はかけられないことをご理解下さい。
 
２、その迷惑料として、私の要求にそった、月額金３,０００円也を減額して、月額賃料を金６０,０００円也とします。
 
３、このことに対して納得できないのであれば、公的機関の裁定もいといません。

という返事が返ってきました。私は減額を取り消したいです。修繕をしてほしいです。が、オーナーは無理とのこと。このような状況で契約解除＝退去、そして今まで支払ったお金を返金してもらえるのでしょうか？？　　　すごいショックです。　本当に何度も申し訳ありません、どうか助けてください、もう雨漏りでこれ以上不愉快な思いはしたくありません。

mu128 · Accepted Answer

消費者相談センターの相談員の方がそこまで親身になってくれるとは思いませんでした。強制力がないので連絡があったからと言って不動産屋や貸主は言う通りにはしないかもしれませんが、それで少しでも動いてくれるといいですね。
それでもダメでしたら、やはり調停の手続きをされた方がいいでしょう。調停で決めたことは強制力がありますので、そういった面では安心できます。ただ、調停員によって結果が違う場合もあるし、貸主がすんなり認めてくれるかということも心配です。

貸主の立場になってみると、５０万円がその物件の収入のどの位にあたるかはわかりませんが、退去されるとその分収入が減るわけですから工事してしまった方が建物のためにもなると思います。築年数がそんなに経っていなければ、まだまだ活躍してもらわないといけませんので、水浸しにして湿気を増大させるのは避けたいところですね。
また、不動産屋としても、そのような雨漏りしている部屋の募集をするのは嫌な気分になるものです。確かに、部屋は入れ替わりがあった方が不動産屋にとっては手数料が入るので良いのですが、強い雨が降ると必ず苦情の連絡がくるのですから、神経が図太くないとやっていられないかもしれませんね。そのような貸主ですと、不動産屋も被害者かもしれません。結局、そのような費用は貸主が負担するしかないので、不動産屋がいくら説得してもお金を出さないと言われるとどうしようもありません。
私は管理者というよりは不動産業者（アパートも何件か所有しています）でありますので、中には頑固な大家さんがいて、意見が合わず取引を中止した大家さんもいました。自分で言うのも変ですが、私の方が絶対に正しいことを言っているのに、理解してくれない・理解しようともしない大家さんもいました。質問者さんの住んでいるマンションの大家さんがそのようなタイプですと厄介かもしれませんね。

私が質問者さんの立場でしたら、ケンカ覚悟で貸主に直接苦情を言い続けます。不動産屋に言っても、そのような業者ですと時間の無駄になりそうですし、決定権はあくまで大家さんですから直接言ってしまうでしょう。大家さんから見れば、苦情連絡があっても押しが弱い人ですと、いい加減な対応をされてしまうものです。押しが強い人ですと、そのまま放っておくと後で何回も苦情の連絡がありそうだな、ということで対応を早くするものです。質問者さんも押しをもっと強くされた方がいいかもしれません。不動産屋を通してばかりですと、不動産屋も言い訳やら連絡が取れないやらと対応しきれなくなります。大家さんに直接連絡してみてはいかがでしょうか？
どうしようもなく退去せざるを得ない場合は、敷金返済で頑張るしかないでしょうかね。雨漏りが原因で補修したところの費用が敷金から差し引かれたなんてことがあれば、きれるかもしれませんね。

質問者さんは自分のできるところまで頑張って下さい。
今は辛いかもしれませんが、将来的にはこのことが良い経験や話のタネになるものです。

mu128 · Answer

それは大変でしたね。
引越しを決意されたとのことで、それも解決の一つです。戦っていくとなると今よりもストレスがかかるし、確実ではないため不安感もでてしまいます。今の質問者さんの状態からすると、余計に食欲がなくなってしまうでしょうから、引っ越してしまった方が良いでしょう。

ちょっと人生相談になってしまいますが、彼氏さんとの別れが辛いのでしたら、引っ越して落ち着いた時にでも「あの時はごめんね」とか言いながら復縁されたらいかがですか？　「なんで私が謝らないといけないの？」なんて思わずに、まずは謝ってみて下さい。　雨漏りのことがきっかけで別れてしまったというのは、質問者さんの環境に原因があったわけですから、彼にとっても迷惑だったと思います。第三者の立場だったのに、過剰に頼りにしてしまったり、八つ当たりしてしまったことはないでしょうか。
どうして、雨漏りのことでそのようになってしまったかはわかりませんが、私から見れば、くだらないと思います。しかし、くだらない理由だからこそ、復活することも可能なものだと思いますよ。別に、浮気とか、他に気になる人ができたということではないのでしょう。
復縁がダメだったとしても、まだお若いでしょうから、これも良い経験と思いながら次に進みましょう。
頑張れ。

法律相談所や消費者センター、ここで相談したことは全く無駄ではないことですので、知識として覚えていて下さい。今回の相談の内容は、金銭的に高過ぎて質問者さんにも大きな負担をかけてしまう可能性もあり、最善な解決方法が確定できません。しかし、例えば、給湯器の故障などによって修理や交換を要求しているのに貸主が応じてくれない場合は、ＮＯ１さんの言うような方法は最も効果的な解決方法と言えます。金額的にも高額でもないし、供託することも可能でしょう。これからそういったケースが出てくるかもしれません。そんな時にこの知識が役に立つはずです。自分の権利は自分で守らないといけませんよ。
あと、敷金精算も頑張りましょう。

mu128 · Answer

修理代が高いかどうかは、その物件の状況によって判断されます。その物件の、世帯数や家賃・入居率・築年数・ローンの残額などによって、工事をするべきかどうかを決めます。いくら、大家さんが経済的に余裕があっても、その建物が赤字であればやりたくはないというのが普通です。
例えば、私の管理しているアパートでも、水漏れ被害が起こるところがあります。修理をした方がいいと判断して見積もりを頼みましたが、見積額が何百万円と言われて諦めました。その額はそのアパートが２年間全室満室になった時の収入を越えるものでした。アパート経営は当然収入だけでなく、ローンもあるし税金も払わないといけなかったり補修も必要です。築年数も古く２年間収入なしではやっていけないことから諦めました。幸い、水漏れが起こる場所はベランダなので家賃を少し下げて募集し、そのことも説明して納得してもらっております。これが、もし、ベランダでなく部屋の中の水漏れだったら、どうなっていたかわかりません。部屋の中だったらどうしようかと今でも時々考えてしまいます。（将来、そのような問題にならないとは言えないので）
なので、その貸主が、そのような事情をいろいろと考え判断した結果、工事をしないという結果になってしまったのなら仕方がないのかもしれません。

でも、その大家さんは、自分の建物がどうなっても良いと考えているのでしょうかね。雨漏りが続いて何も対策をしなければ、その建物の価値はどんどん下がります。寿命も早くなります。自分で自分の首を絞めていることをしていると思うのですが、何とも思わないのでしょうか。その建物に愛情がないのかなぁとは思ってしまいます。

「マットレスにシミ」ということで気になるのですが、質問者さんに不利になるかもという点としては、シミというとそんなに水漏れする量は多くないということでしょうか。単純に、水漏れを早く発見したので、その程度の被害ですんだということでしたらいいのですが。質問者さんに有利な点としては、部屋の生活空間であるところでの水漏れです。偶然、マットレスだったから被害としては少ないと判断できますが、パソコンやテレビとかがあったらどうでしょうか。そういった可能性があることに対して、大家さんも不動産屋が何も考えていないとしたら幻滅です。
マットレスは使用できるのであれば請求できたとしても一部分だけでしょう。しかし、今後、何かあった場合は責任をとるように伝えておくべきでしょう。貸主はともかく、不動産屋の方は理解しているとは思いますけど。

台風だけでなく、少し強い雨が降ると雨漏りするという状況でしたら、それは質問者さんにも有利になります。あとは、その漏れる量ですね。

他の事で気になる点は、質問者さんの健康状態です。雨漏りしても少しくらいでしたら乾きますが、これからは乾きにくくなるし、湿気によってカビが発生して、健康には悪いことばかりです。その上、毎日天気のことを気にしなくてはならず、ストレスになり余計に良くありません。また、被害についても、今漏れているところが詰まってしまったりして、新しいところから漏れてしまい、高額な家財がダメになってしまったりカビだらけになってしまうことも考えられます。そういった費用をすんなり貸主が払ってくれるか？　交渉しなくてはなりません。
私も過去に、雨漏りではなく、騒音の問題で引っ越したことがありました。居酒屋の上の部屋で悲惨だったので何度も改善要求とかしましたがダメだったので、諦めて引っ越しました。引越し代や新しい部屋の契約金とかかかりましたが、引っ越した後はそれは快適（というか普通）で精神的や健康的に考えて引っ越して良かったと思っています。
調停をして良い結果になれば問題ありませんが、何の解決にもならなかったら、やはり引越しを考えてしまった方がいいものと思います。

mu128 · Answer

法律相談所に行ったことを伝えた後は対応が良くなって期待しても良さそうでしたが、結局、まともなのはその時だけだったということですね。
金額的には何万円ということは絶対ないにしても、５０万円位でしたら私の予想よりもかなり安かったです。大家さんが修理したくないという感じから、百万円単位はいくものと思っていましたが・・・。

しかし、５０万円とはいえ高額であることは事実です。それを一時期立替てまで大家さんに対して請求し続けるということができますか？　下手するとマイナスにもなってしまうことも考えられます。
また、その雨漏りが生活を著しく脅かすほどのものなのかという点も重要になってきます。その量や頻度、場所などによっては、あまり強引にやってしまうと、逆に負けてしまうことも考えられます。その判断は、非常に難しいものですので、一人のプロが大丈夫と言ったところで、他のプロはやめた方がいいという意見もあるものと思います。私もその状況を見てみないとわからないし、私が大丈夫と思っても、必ずしも、それが皆同じ意見だとは限りません。家賃と相殺という強引な方法を使った割には、実害はたいしたことないじゃない・・と思われると、質問者さんの立場の方が悪くなってしまいます。
生活に支障があるレベルであれば必要費として扱われますが、支障があまりないレベルですと必要費としてではなく改良費として扱われてしまい、そうなってしまうと、金額的にも全額取れるというものでもありません。

あと、思ったのですが、何か雨漏りによって損害はなかったのですか？　質問者さんの家財が水漏れしてしまった場合は、貸主に損害賠償請求できます。これを脅し文句？に使うのもいいかもしれません。
雨漏りによって損害がでた場合には、その弁償をさせてもらう、ということを言っておいてもいいかと思います。

家賃を供託して調停などで話し合ってみても良いかと思います。貸主の言う、３番目の手段ということになりますが。やはり、納得いかないのでしたら、その方法によって、それでも双方が納得いかないのであれば裁判しかありません。調停では、調停員が中立に判断してくれるので、これによって客観的にどちらの言い分が正しいかを知ることができ、もし、その結果、「質問者さんの方が我慢しては」ということであれば、貸主側の言い分にそれなりの理由があると判断でき質問者さんも諦めがつくかと思いますし、もし、「貸主に工事しては」という意見がでれば、貸主の方も考え直して、それだったら工事しようということになるかもしれません。
調停は、裁判のように対立するというものではなく、第三者を交えて話し合いをする場ですので、後々、貸主と借主の関係が悪化するということはあまりないと思います。また、よほどのことでない限りは、借主側に味方をするものと思いますので、やってみてもいいかもしれません。

mu128 · Answer

この間の台風でも雨漏りしたのですね。実際の被害はどうだったのでしょうか？

前回の相談の時に、３人で話し合うというのはどうなりましたか？
修理業者さんは来ましたか？
具体的に、修理業者さんに、修繕は可能なことなのか？　費用はどのくらいなのか？　などといったこととは聞かれましたか？
それらのことと、その建物の築年数や現在の状況、過去に何回あったのか、他の部屋はどうなのか、世帯数などによっても判断は難しいものと思います。
例えば、その建物を建てた建築業者が欠陥住宅を建ててしまって、築年数も古く、修理費用がかなり高額ということでしたら、大家さんの気持ちも理解できます。
うちが管理している物件でも、欠陥住宅があって、それは何回修理してもどうしようもなくトラブル続きで、収入である家賃よりもローン返済＋修繕費の方が高くなってしまい、退去してもらったことがありました。（欠陥住宅を建てられると大家さんとしてはどうしようもなく大赤字になります。）
また、他の管理物件でも、雨漏りがするのだけども生活するのには重要でない部分での水漏れであり、修繕しても確実に解決するかがわからない上、その費用が何百万円という金額になると言われ、家賃を下げて入居してもらっています。もちろん、そのことを入居者全員に説明し理解してもらって入居してもらっています。
そのような理由などがあって、経営していく上で厳しい状況であれば、それはやむを得ないものと思います。

修繕が可能であり、その費用も高額でない場合は、ＮＯ１さんの対応に賛成です。
ただ、問題は修理費用がいくらなのかを教えてくれるか？ということです。修理業者の連絡先がわかれば直接電話などで、「修繕が可能などうか」「費用はどのくらいかかるのか」「その修理をしたとして確実に雨漏りはなくなるのか」を聞いてみて下さい。
修理業者の連絡先がわからなければ、不動産屋や貸主に聞くしかありませんが、すんなり教えてくれるとは思いませんので、「金額によっては私が多少払うことも考えているのですが、費用はどのくらいかかるのでしょうか？」とか言えば教えてくれるかもしれませんね。
全く教えてくれなかったら、質問者さんが他の修理業者を探して見積もりだけ依頼してみてはいかがですか？（見積もり料金のことも注意して下さい。）ただ、見積もりをするのに、他の部屋や屋上なども確認する必要があったりして、大家さんが所持している鍵が必要ということですと、どうしようもないかもしれませんが。
あと、そのような方法をとる場合は、供託することも考慮された方がいいです。そのためには、供託官にそのような事情がある場合、供託が有効にできるのか？を事前に確認しておいた方がいいものと思います。一応、そういった必要費を借主が支出した際に、相殺された金額を貸主に払おうとして拒否された場合には、供託できるという先例があります。質問者さんの場合は、その修繕費用はまず１ヵ月分の家賃額を軽く超えるでしょうから、そのような場合は、分割してちょっとずつ相殺していくのか、それとも、１ヵ月の家賃全額をまるまる相殺してしまってもいいのかを確認した方がいいでしょう。
また、そのような方法をとる場合、一旦はその費用は質問者さんが払わないといけません。それだけの金額を立て替えておいても、回収できなければ意味がありません。それだけ行動するには、かなりのやる気が必要です。弁護士費用もかかってしまい、逆にマイナスになってしまうこともあります。その覚悟が必要です。
また、弁護士にもいろいろいます。そのような相殺するという強制的な方法をやるべきではないと考える人もいるでしょうから、相殺することになったら慎重に行動する必要があります。

結局は、質問者さん側の言い分である、雨漏りする場所や、どのように漏れるのか、漏れる量は・・・などと、貸主側の言い分である、費用的な問題や現在の状況などと比較しなければはっきり判断することは難しいです。
私だったら、修理費用がそんなに高額でなければＮＯ１さんの方法をとり、高額だったらマイナスになるのが怖いので、今までの雨漏りによって受けた損害の請求をして、我慢できそうなものであれば家賃を下げた値段で入居するか、我慢できそうになければ、敷金回収で頑張るか・・・といったところでしょう。我慢しても、雨漏りの度に損害がでたり、何よりも精神的にもよくないので、その場合は即引っ越します。
まぁ、健康と安心を買ったと思えば安いものと考え方を変えるのも方法の一つですよ。

ohiras · Answer

No.1です。

回答したあと、ちょうど似たような事例のQ&Aがありました。
http://www.home-knowledge.com/kouza/ko07.html
減額請求権についての裁判例もありました。
http://www.yuiyuidori.net/to-syakuren/3-u/news2003-8.html

いずれを見ても、「相殺できない」というのは明らかに誤りですね。

損害額の確定は難しいし、雨漏りで使用が妨げられているといっても、その程度を金額に見積もるのも難しいので、
やはり自分で業者を依頼して必要費償還請求という方法がいいのかなとおもいます。
上記のURLのページを見せて交渉したらどうでしょう。

ohiras · Answer

特別な気象条件の時だけとの主張に対しては、年に５回も雨漏りをしているのは、
「特別な気象条件の時だけ」とは言えない、と言うべきです。

それから、他の回答に、損害賠償請求と家賃の相殺が法律上絶対できない旨のものがありましたが、違っていると思います。
肝心の法的根拠が示されていないのでわかりませんが、両当事者の債権は相殺できるのが原則で（民法505条）、
相殺できないのはごく一部の例外です（同509～511条）。
本件はこれらの例外にあたりません。

また、相殺をすれば家賃債務は相殺した額だけ消えることになるので、不払いということにはなりません。
ですから、不払いを理由に立ち退き要求することもできません。
ただし、損害額が明確であることが前提です。
損害額が明確でないと、当然、いくら相殺できるかでもめることになります。

手段として検討すべきなのは、自分で修理業者を頼んで修理してもらい、
かかった費用をオーナーに請求するという方法です。
「賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる」（民法608条1項）、
となっています。
本来貸主が負担すべき必要費を借主が払ったら、すぐその分を払い戻せといえるということです。
そして、雨漏りの修理は当然「必要費」の範囲内です。
この方法だと、かかった費用が明確ですから、金額でもめることもありません。
ただし、賃貸借契約で、特約で借主が勝手に修繕することは不可となっていたりすることもあるので、
その辺はよく確認してください。
もっとも、かりに特約があったとしても、何度も要求したのにいっこうに修繕義務を履行しない場合には、
そもそも貸主が債務不履行に陥っていますから、そのような特約を主張することは
信義則違反（民法1条2項）ともいえます。
ですから、「前々から何度も修繕してほしいと頼んだ」という事情を立証できるようなものを残しておいた方がいいです。
また、無断で業者に依頼して修繕することは避け、「何度も依頼したのに修繕されないので、
修繕義務が履行されない場合は、当方で修繕を依頼して費用を請求します」
との通知を相手に内容証明郵便で通知しておくと言いと思います。
とにかく、書面でやりとりすることを奨めます。
第一は弁護士に相談することですが・・・。

解除についてですが、家賃と損害額を相殺した上で契約を解除した場合は、
相手は敷金を握っているわけで、返還されるはずの敷金から未払い家賃分として減額されたら
（実際は相殺しているから「未払い」ではありませんが）せっかくの相殺も水の泡です。
敷金を取り戻すには結局訴訟で争うことになります。

訴訟になると弁護士費用もかかります。
勝ったとしても、印紙代などは相手の負担にできますが、弁護士費用は自分持ちです。
ですから、できるかぎり訴訟を使わない方法を考えたほうがいいです。
また、争う金額が140万円以下なら簡易裁判所が使えますし、訴訟手続きもかかる時間も負担が小さいのでいいのですが、
損害賠償の訴訟では簡易裁判所は使えません。

この意味でも、支出した必要費を請求する方法がいいかもしれません。
繰り返しますが、こういう方法が使えるかどうかも含めて、弁護士に相談することを奨めます。
こういうところでは、一見詳しそうな回答者もいますし、
どれが本当に妥当な解決につながるのかがわかりにくいですから、
かえって混乱することにもなりかねません。

マンションの雨漏り（3回目の相談です・・・）

消費者相談センターの相談員の方がそこまで親身になってくれるとは思いませんでした。

それは大変でしたね。

修理代が高いかどうかは、その物件の状況によって判断されます。

法律相談所に行ったことを伝えた後は対応が良くなって期待しても良さそうでしたが、結局、まともなのはその時だけだったということですね。

この間の台風でも雨漏りしたのですね。

No.1です。

特別な気象条件の時だけとの主張に対しては、年に５回も雨漏りをしているのは、

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