法人名義の土地（父の会社名義）に自宅を建てる

法人名義の土地（父の会社名義）に自宅を建てたいと思っています。

状況としては以下の通りです。
・ 実際その家に住むのは、私と主人と子供たちです。
・ 土地は父の運営する（旧）有限会社の名義になっています。
・ 会社の代表者は母です。
・ 土地には抵当権はついていないです。
・ 今現在は事務所がたっていますが、数年後に更地にし、そこへ自宅を建てたいと思っています。
・ その時、会社を解散、ないし休眠するつもりです。
・ もともとは父の個人所有の土地を会社名義に変更しています。
・ ゆくゆくは私が相続する事で両親・兄弟とも合意しています。
・ できれば住宅ローンを組みたいと思っています。
・ 主人（会社員）の給料から住宅ローンを返済するつもりです。
・ 家自体を会社名義にしてもいいと思っています。
・ 自宅の一部を事務所として家を作っても良いし、100% 個人利用の家でも良いと思っています。

気になっていること
・ そもそも、法人名義の土地に個人使用の家を建ててもよいものでしょうか？
・ 家を建てるにあたり、どのような手続きを踏まないといけないのでしょうか？
・ 住宅ローンは問題なく借りられるのでしょうか？
・ 贈与税や相続税、法人がからむと所得税や不動産取得・登記等の税金がかかると思いますが、どのような手続きを踏むと最も少ない出費で家を建てられるのとお考えでしょうか？
・ その他、注意しなければいけない事がありますでしょうか？

説明不足などあるとは思いますが、ご意見・ご見解・アドバイス等、いただけたらと思います。

よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： kanenashi 回答日時： 2007/12/14 17:34

私は税理士ではなく不動産屋ですので参考ということでお読みください。

１．そもそも、法人名義の土地に個人使用の家を建ててもよいものでしょうか？
→結論からいえば理論的にはＯＫ。土地の名義はそのままで使用貸借することにすればよい。ただし、これは会社が休眠であっても存続する場合のことである。会社を解散＝清算手続きを行い、ちょっとはしょるが父の名義に復帰した場合でも、父が存命であれば使用貸借で問題ない。相続はあくまで父が物故した場合に発生するものであるから、相続の場合はまた別個に考えるほうがよいでしょう。
２．・ 家を建てるにあたり、どのような手続きを踏まないといけないのでしょうか？
→使用貸借でいくなら契約書等も特にいらないが、住宅ローンのことまで視野に入れると（後述）使用貸借契約の公正証書ぐらいは組んでおくほうが好ましい。従前の回答者の念頭にあるのは、会社対質問者で土地賃貸借契約ないし建物賃貸借契約を締結するパターンであるが、税務上のメリットがあればそうすればよいし、メリットがないなら本件では使用貸借で十分ではないか。
３．住宅ローンは問題なく借りられるのでしょうか？
→問題なく、とはいい難いが可能であると思われる。住宅ローンの借入当事者は質問者の夫であるから、まず夫の属性に問題がないのであれば、あとは単純に物件の法適合性の問題である。本件で障害となりえるのは土地所有者と建物所有者が異なることから債権保全が問題となるわけであるが、土地所有者を連帯債務者とし、さらに土地に第一順位抵当権が設定できれば保全はＯＫと判断される可能性大である。本件は建物建築費用のみの借入が予想されるところ、土地の担保価値まで評価に入れることができるのであるから、銀行としても融資したい案件になるのではなかろうか。繰り返しになるが債権保全ができるか否かが最大のキーポイントである。
４．・ 贈与税や相続税、法人がからむと所得税や不動産取得・登記等の税金がかかると思いますが、どのような手続きを踏むと最も少ない出費で家を建てられるのとお考えでしょうか？
→さすがにこれは税理士に相談すべき。具体的な計算をする必要アリ。
５．・ その他、注意しなければいけない事がありますでしょうか？
→これも繰り返しになるが、お父様がお亡くなりになる前とあとでは状況がかなり違います。また、建物所有者を会社にするのであれば、上記３．はまったく違う状況になりますので気をつけて。（会社相手の融資は住宅ローンとは扱いがかなり違います。）なお、使用貸借は所有権者から返還を要求されたらその要求に従わなければなりません。従って土地の所有者が本当に信頼できる状態でないとかなり危ない権利状態になってしまい、銀行も住宅ローンに否定的になってくるでしょう。所有者が会社の場合は、その会社の意思決定権者が誰か、ということに係ってきますからこの点は注意が必要です。
できれば前提を絞り込んでいただくと、皆さんも回答しやすいのではないかと思います。

この回答へのお礼

とても参考になりました。ご回答、本当にありがとうございます。
ちなみに、両親ともに家を建てることに前向きで、協力してくれています。また、場合によっては私が会社の社長になることも可能です。
ですので、ご心配して頂いた件（抵当権、使用貸借）はクリアできると思っています。
今のところ、会社から使用貸借を受け、家を建てる方向で、税理士さんに相談してみたいと思っています。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/14 21:28

No.4 回答者： adobe_san 回答日時： 2007/12/14 16:36

取りあえず専門家の所に行きなさい。

そうすれば一発解決です。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。税理士さんに相談してみたいと思います。

お礼日時：2007/12/14 20:45

No.3 回答者： pont-nufu 回答日時： 2007/12/14 14:45

詳細は不明ですが、お父様は勉強され、節税と相続対策のために会社名義にされたのだと思います。

設立時に何十万とお金がかかったと思われます。

会社所有であれば、取締役が変更になっても、約款の組織の変更のみで対応（もともと相続という概念は無い）できます。

法人の資産と今までの銀行との付き合いによって融資額が変化すると思いますが、一部個人が立て替えるということにして、融資を受けることは不可能ではないと思います。

個人ではできませんが、会社であれば、借入利子を経費にしたり、事務所の経費を落としたり、慰安旅行を経費にしたり、事務所で使うパソコンや椅子、机等の事務用品を経費にしたり（以上は個人事業主でも可）、生命保険に入って損金として経費にすることが可能です。
会社が赤字であれば、会社の規模や状況によって変化しますが、目安として年間均等割り２万＋６万＝８万円の納税のみですみます。

法人から取締役個人等の法人関係者への資産の売買、贈与の場合、相続ではありませんので税金の優遇措置は適用されませんのでご注意ください。また、土地の評価額の根拠をしっかり残さないと税務署より追徴課税される可能性があります。

決算書の作成や損益計算書等の作成のため顧問税理士を雇っている思いますので、相談してください。

この回答へのお礼

父に土地を会社名義にした経緯を教えてもらい、参考にしたいと思います。また、法人名義にしておくと、いろいろと税金で優遇されるようなので、そのあたりも勉強していきたいと思います。
ご回答、ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/14 20:42

No.2 回答者： kinoman 回答日時： 2007/12/14 13:58

そんな高度な情報は無料では手に入りません。

ボランティアの精神とかそういう問題ではありません。

ルイ・ヴィトンの新作バックを見ず知らずの人にプレゼントするようなものですよ。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございました。
「高度な情報」との事ですので、通常とりうる手順（会社から個人名義に変更して、そこへ家を建てるような手順）より税金面で有利な手順があるのだと深読みしました。
税理士さんに相談してみたいと思います。

お礼日時：2007/12/14 20:37

No.1 回答者： ksishi 回答日時： 2007/12/14 13:35

おおよそのことを、ここで皆さんに回答をいただいて、

税理士か税務署に正確に確認をしたほうがいいですよ。

というのも、
借地権課税は複雑で、（特に地方では）慣習にあわないことがあったり、
また「みなし譲渡」「みなし贈与」などになってしまうと高額な課税となってしまうからです。

また、借地権が発生しないように、法人に対する地代を「相当の地代」とした場合、
かなり高額な地代となり、法人税の負担増も考えられます。

いずれにしても、法人-個人間の取引には十分ご注意ください。

>・ 家自体を会社名義にしてもいいと思っています。
法人から賃貸するわけですね。
社宅の要件を満たせば、賃料は相当低額なものになります。
でも、住宅ローンは無理ですね。
法人で融資を受ける必要があるでしょう。

この際、その法人の自社株評価など含めて検討されたほうがいいのでは？

この回答へのお礼

「みなし譲渡」には気をつけます。
アドバイスの通り、税理士さんに相談してみたいと思います。
貴重なアドバイスをいただきまして、ありがとうございました。

お礼日時：2007/12/14 20:30