店舗付住宅で託児所を経営

現在、託児所を始めるために不動産を探し始めたのですが、
全く知識がなく、不動産屋をまわりながら勉強しています。
そこで得た知識なのですが、2007年11月より、新たに店舗付住宅が建築できないという内容の法改正が行われたそうです。
何も知らない私の希望では、店舗付住宅として、一階を保育室や事務室等の託児所関係の部屋を設け、二階を住居とした建物を建てたいと考えていました。
不動産屋に聞いたところ、今回の法改正で建築できなくなった店舗付住宅の、店舗として託児所が入っているかどうかが問題になると教えていただいたのですが、託児所の創り方（以下）によって変わってくるのではないかと思い、一度アドバイスをいただきたく投稿しました。
１．託児所を個人で運営する場合
２．株式会社として託児所を運営し、本社登録も行う場合
３．株式会社として託児所を運営し、本社は別の場所を登録する場合。
上記のそれぞれの方法、またはそれ以外の方法で店舗付住宅を建築できる方法はあるのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/01/30 11:31

＃１です。

市街化調整区域は元々建築行為が制限されている地域で、住宅を建築するのはあまりないので、都市計画法による制限は考えていませんでした。
なお、市街化調整区域の土地は、建築などの行為が制限されているため、土地の価格が安くなっています。そのため、他の地域で土地を探すと土地代はかなり上昇する覚悟が必要です。


都市計画法は確かに改正され、市街化調整区域の店舗併用住宅は禁止となりました。

また都市計画法も建築基準法同様、用途や規模による規制であり、営業形態は関係しませんので、都市計画法上だめならあきらめるしかないでしょう。
ちなみに都市計画法は許可、建築基準法は確認となっており、許可の方が確認より行政の指導力が強く、違反に対しても厳しい措置を執ります。

なお、保育所など社会福祉施設については、都市計画法上無許可で建てられたのですが、改正により許可が必要となりました。社会福祉施設の場合は一定の設置基準を満たせば許可が下りることがあります。

http://www.city.nagoya.jp/jigyou/kenchiku/kaihat …

ところで、託児所というのは社会福祉法の児童福祉施設の認可がないものということなのでしょうか？

この回答へのお礼

大変詳しいご回答ありがとうございます。
ご質問のありました託児所について簡潔に回答いたしますと、認可がない施設となります。認可のある施設は、一般に保育園と呼ばれる施設で、国の定められた条件をクリアし、且つ社会福祉法人にて設立された施設になります。

お礼日時：2008/02/03 03:18

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/01/21 11:42

建築基準法が平成１８年に変更になりましたが、主に確認申請などに関するものが変更になり、用途地域に関する別表２については変更はなかったと思います。

つまり法律の変更ではなく、都市計画法による用途地域の変更があったのではないかと思います（これは県や市単位で変更する）。

建築基準法では都市計画法により定められた用途地域によって、建ててよい建築物・建ててはいけない建築物を定めています。
http://www.city.fujinomiya.shizuoka.jp/toshi/kei …

おそらく質問の土地の住居系の用途地域に変更され、そのため、計画していた規模の事務所付き店舗が建築できなくなったのではないかと思われます。なお、事務所の規模によっては建てられることがあります。

託児所については詳しくないのですが、おそらく何らかの許可が必要ですね。この場合、個人で行って完全な事業ですので、事業所の扱いになります。

建築基準法は運営組織は関係せず（１～３のどれでも一緒）、あくまで建物に関する法律で建物の使用用途により規制をしていますので、用途地域により規制がかかっている場合は、適法に建てることはできません。

ただし、託児所というのが事務所などに該当するかどうかは確認した方がよいです。昔は建築基準法に託児所という項目があったのですが、平成４年の建築基準法改正時になくなり、代わりに保育所というのがもうけられています。
http://www.houko.com/00/01/H04/082.HTM

店舗はだめな地域でも、また、保育所なら工業専用地域以外ならどこでも建てられたと思いますので、一度託児所は保育所の扱いにならないか役所の建築指導課または建築士に確認してみてください。不動産業者は建築の専門家ではないので、託児所＝事務所と考えてそういったかもしれませんし、役所の判断と託児所の内容によっては保育所の扱いになる場合も考えられますので。

なお、工業専用地域は住宅も禁止ですので、用途地域が工業専用地域である可能性はないですね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。また、お礼が遅くなり申し訳ありません。
あれからいくつか調べた結果、店舗付住宅はやはり2007年11月が締め切りで、現在は建てられなくなったようです。ただ、それは市街化調整区域に対する制約で、市街化区域であれば、semi-zzzさんのおっしゃるとおり都市計画法により定められた用途地域の制約内で建てられるようです。
まずは希望とコストから規模を決定して、それに見合った土地、建物を探していく予定です。

お礼日時：2008/01/30 00:39