借地の明け渡し

約８０年前に５０坪ほど土地を借り、そこに約２０坪の家（現在の所有権は妻の母）を建てて、妻の母（８０歳台）が住んでいます。契約書はありませんが、地主は妻の母が亡くなったら更地にして、土地を明け渡せと言っています。
(1)借主が更地にしなければならないのか、否か。
(2)もし借主が更地にしなければならないとすると、更地にする費用は全額借主が負担するのか。
(3)その根拠となる法律の条文。
以上、よろしくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/02/12 11:22

借地が使用貸借契約か賃貸借契約かによって回答が変わります（＃１さんの回答は賃貸借契約を前提に書かれています）。

使用貸借契約の場合、
１）契約は相続しない。
２）期間を定めていなければ、いつでも契約解除を申し出ることができる。申し出は契約解除の３ヶ月前で有効
３）原状回復義務により借りた時点の状態にして返す。つまり更地にして返す必要があります。原状回復に要する費用は借り手負担。

建物を目的とした賃貸借契約の場合、
１）借地契約は相続できる。
２）借地法が適用になり、建物があればほとんどのケースで立ち退きをさせることはできないので、要求するには立ち退き料の支払いが必要。また、申し出は６ヶ月以上前に行わなければならない。
３）借り手側に契約違反などなければ、建物買い取り請求権があるので更地にする必要はなく、時価で建物を買い取ってもらえる（借地法）。

以上のように契約によって、権利関係が変わります。８０年も前のことで、契約書がないと使用貸借であったか賃貸借であったかわかりませんので、まずそれを調べなければなりません。

ちなみに、借地契約は有料、使用貸借契約は原則無料ですが、土地の維持に税金などかかる費用は借り手が負担することになっているので、賃料がきわめて安い場合は、有料であっても使用貸借とされることがあります。周辺の相場や固定資産税の額などを調べてみてはいかがでしょうか？

なお、昔は地縁・血縁が強く、人間関係が今より濃厚だったため、現在では親子間などでしかあまり見られない使用貸借契約も珍しくなかったようです。

地代が周辺の相場程度の場合は、賃貸借契約ですので、旧借地法が適用になりますから、
１）否
２）更地にしなくてよいだけでなく、建物買い取り請求ができる
３）借地法第１３条
http://www.t-leo.com/land_house/refer/


＞たぶん「所有権登記」はないと思います。県外なので、後で確認してみます。

是非ご確認ください。
借地契約の本人名義で建物の登記がされていないと、事情を知らない第３者に土地が売却された場合、賃貸借契約であっても、購入した新地主からの立ち退きに対しては、借地権を主張できず、退去しなければならなくなるという不都合がありますので。

この回答への補足

semi-zzzさん詳しいご回答をありがとうございました。早速「契約書」を調べてみます。

補足日時：2008/02/12 11:47

No.1 回答者： coffeecan 回答日時： 2008/02/12 10:00

年数からいって旧法借地権に基づく契約です。

家に奥様のお母様の所有権登記がされていますか？そうであれば権利関係は明確です。登記されていない場合もありますが・・・。

家は「相続」できる財産で、それに伴って「借地権も相続」されます。死んだら返せというのは不法行為です。

(1)借主が更地にしなければならないのか、否か。
借地を返す必要も更地にする必要もありません。相続人の財産となり、地主は相続に対抗できません。

(2)もし借主が更地にしなければならないとすると、更地にする費用は全額借主が負担するのか。

更地にする必要はないので負担はありません。借地を返す必要があるときは建物が火事などで滅失したときです。そのため、建物を解体すると借地権消滅する場合があるので、建物をこわしてはいけません。

逆に、借地を返したいときに、建物が残っている場合「買取請求権」が建物所有者（奥様のお母様、相続が発生した場合相続人）にあります。
そのため費用負担はありません。

(3)その根拠となる法律の条文。
借地借家法　（旧法）　によります。契約を更新していなくても、家が存在する以上法定更新が適用され、契約は現在も有効です。

現在施行されている新法借地借家法は、今後何回契約更新されても適用されません。

この回答への補足

　coffee canさん早速、ありがとうございました。大変参考になりました。もし借地権を放棄する場合は、建物は壊さずにそのままにしておいてもいいということでしょうか。
　たぶん「所有権登記」はないと思います。県外なので、後で確認してみます。

補足日時：2008/02/12 11:01