築40年の木造2階建て住宅の購入を検討しています。
建物の状態は下記の通りです。木造建築物に寿命は有るのでしょうか。

●建物を業者が買い取り約1000万円かけて内装を全面改装しています。(キッチン・畳・フローリング・壁紙・天井・トイレ・お風呂・窓枠・一部の柱・玄関)
●改装しているため雨漏りの跡は確認出来ません。
●外壁の数カ所に30センチ程の亀裂があります。
●床下は乾燥している様子(少し見せてもらいました。)
●素人なので詳しくは解りませんが阪神大震災でも傾いた様子はありません。隣の家も築年数は同じぐらいに見えるのですが、どの家も傾いた様子はないことから地盤は強い様子。

もし基礎が傾いていたり、腐敗しているような物件であれば業者が買い取って全面改装するかな?と良いふうに考えていますが、何分素人なので何も解っていません。
今後20年30年と住んでいくのに、建物に寿命はあるのか、お詳しい方教えていただけますでしょうか。よろしくお願いします。

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A 回答 (7件)

木造住宅は他の物に比べ、本来は非常に寿命が長いものです。

ヒノキ造りだと筑後800年は建築時の強度があるといわれています。水がかかって腐ったりシロアリの被害を受けていない。よく手入れすることが条件です。従ってそのことにや基礎と天井裏などを専門の人と一緒に見てみましょう。非常に高い買い物なので、それくらいの慎重さは必要です。
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大分、回答は出ているようですが、


少しだけ私も、書かせてもらいます。

まず、
「木造建築物に寿命は有るのでしょうか」
これは、他の方も言われる通り、判断基準によって違います。

「耐用年数」というのが社会一般的にはあります。
それで、木造の耐用年数は25~30年です。
これは、御自分で会社とかされている方とかだと、直接に
リンクするものですが、減価償却に使われる数値なんですよね。
(帳簿とか資産としての数値)

なので、使えなくなるものの年数ではないのです。
寿命を延ばすには、メンテナンスや、単純に建物の強さも
関係してきますね。
なので、災害とか起きなければ、手をぬいた家は別として、
60~70年は持つものだと私は思っています。(メンテナンスをして
-掃除や劣化した部分のやり替えとか)

震災にあっていい状態が続いているというのは、素晴らしい
事ですね。私も、神戸に6年程、住んでいたのです。
何がいいというのは、建物を見ずには言えませんが
地盤が良いという事は間違いないようですね。
異人館周辺(山)も、古い木造家屋が結構残りましたし、
地盤は、ポイントになりますよね。

「今後20年30年と住んでいくのに~」
単純にそのような工事をして大丈夫の場合もあります。
ただ、やはり築40年なので、自分が設計するとなると、
それなりに今の基準に合わせて改修をするべきと判断する
と思います。設計者の責任とかを感じると。

とすれば、1000万の改修というより、構造も含めて
改修する提案は出るでしょう。
多分、1000万ぐらいだと、一概には言えませんが内部だけ
になりがちです。

まず、リフォームは、新築に比べ、工事する量を
調整する事ができるのが最大のメリットですよね。
ここは、はりかえだけでいいとか、ここは、総やり変えとか。
後、リフォーム場合、建物の愛着というのもあると
思いあます。「気にいった!」とか「長年、住んでいるし」とか。
その場合、既存の部分を生かしながらという、本来建物のもつ
魅力+αという、リフォームの真骨頂という建物ができあがります。
(HMだと、なんでもかんでも、張り替えるリフォームが多いですが)

まず、何に魅力を感じるかとか、優先順位等をまとめて
設計事務所に相談しているのも手ですよね。
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この回答へのお礼

早々にお返事ありがとうございました。
具体的な内容でとても参考になりました。

素人判断せずに、信頼できる専門家を見つけ
相談してみることが大切だと感じました。

たくさん予算があればいろいろと希望はあるのですが、
限られた予算内で良い物件を見つけるとなると
より慎重に物件を見極めることが大切になりますね。
大切な買い物なのでもっと勉強致します。
ありがとうございました。

お礼日時:2008/02/27 09:02

 何をもって寿命というのでしょうか?


 経済的な寿命であればとうの昔にゼロです。
 ゆえに業者が手を入れ何を改善しようとあなたが売るときにはゼロだと思った方が良いでしょう。
 業者が1000万円分手を入れたとありますが、何の根拠もないでしょう。仮にそうだとしても、その建物の価値が元より1000万円上昇しているわけではありません。

 住めるか住めないかの寿命ならば、建築士にでも見てもらうと良いと思います。文面ではわからないでしょう。

 土地とあわせていくらの物件かわかりませんが、20年30年も済むつもりならばそのような家は買いません。
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震災をこえたというと丈夫な感じもしますが、全面改装はどんな建物でも業者は売るために何でもしますのでそのことで丈夫だと考えるのは誤りです。


重要事項に耐震診断をしたかしないか書く義務があるので聞いてみて下さい。してないと思います。耐震診断して改修もすれば40年前の建物で300万ほどはあと余計にかかると思います。配管や電気系統もどれだけ現代にあわせて替えてあるのでしょうか。1000万ならやっていてもらいたいものですが。

材料自体は柱の交換もあるということで全てが健常であったということでもないようです。今後も湿気の状態や換気の状態が改善されていなければ同じ事がおきます。

まあ、みないとなんともいえないですが、20年30年と考えるのはいかがなものかと思います。

友人がその友人の知人の不動産屋から同じような感じで建物を買いました。
そのときのリフォームは300万です。風呂はそのまま1階のクロスとキッチン、洗面くらいです。
何年持つ?ときかれ、床と小屋裏をとりあえずみましたが、換気が悪く床下も低く、湿気ていて「時間の問題」と答えました。じゃ5年は持つね?といわれ、「そ、そうだねえ」と答えてあります。仕方ないので時々見に行ってやらなくちゃという感じです。

もちろん40年前でもいいつくりの家はあります。
ただ、古い家は断熱のいい家は非常に少ないです。
あまり、買いだとは思いません。
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この回答へのお礼

早々にお返事ありがとうございました。
具体的な内容でとても参考になりました。
一生かけての買い物なので、もっと勉強し慎重に選んでいくことが大切だと痛感しました。
リフォームに少し目がくらんでいたことも確かです。冷静にたくさんの物件を見ていきたいと思いました。
ありがとうございました。

お礼日時:2008/02/26 08:59

結論から言うと、「買いではありません」。



日本の住宅の寿命は30年前後と言われています。
業者が1000万円かけてリフォームしたと言っても、それは「見えるところだけ」が殆どのようですね。

今、買っても近い将来必ず何らかのリフォームは必要です。
新築建売や築浅の中古物件の方がトータルコストで考えれば安いです。
というのも、最近建てられた住宅は、昔の住宅に比べて耐久性が比較的長いからです。
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建物の寿命は何をもって寿命と考えるかによって変わります。


仮に建物が倒壊したとなれば明らかに住めませんが、
年数が経つにつれて改修箇所が増えてきたり、設備も古くなってくると
「新しくしたい」となった時にリフォームか建て替えかを検討する時期が来た時に
費用の面などを検討し建て替える事になればその時点かと思います。

日本の住宅の建て替え時期は約30年前後と言われています。

日本古来の日本家屋は築100年150年って言うのもありますが、
私の住んでいる北国では平均20年前後です。一番最短での建て替えは築13年です。こちらでは寒さ、結露、腐れ、耐震不安等々で建て替えをされます。しかし質問者様は関西地区かと思いますので耐震(構造上、シロアリ等)が問題なければ例え設備が古くなろうと改修していけば住み続ける事は可能だと思います。

しかし、時代と共に建築基準法の改正、技術の進歩でどんなに見た目がきれいで新しいからと言っても根本的なところがしっかりしていないと
何か起きたときが不安です。

耐震的に検査して問題なければ良いのですが昭和56年に建築基準法の大改正があったのでそれ以前は私は不安です。

ましてリフォーム済みの物件で買うほうとしては手間がかからなく良いかもしれませんが逆に不具合が見えなくなって不安ですね。

私の地域でも中古住宅がリフォームされ売りに出されますが、もともと壁に結露してカビが生えていたのを壁紙を替えてしまえて新しくしてしまえばわかりません。しかし冬が来るとすぐに結露してかびます。根本的なものが直っていないので同じ事の繰り返しです。

ちょっと長くなりましたが内容からは当該物件は内装だけきれいにしているにすぎません。しっかり耐震のための補強工事もされてますか?
その辺を確認できなければお勧めできません。

住んでいる地域が違うのであてはまらない部分もあるかも知れませんが
ご参考まで。

参考URL:http://allabout.co.jp/house/longlifehouse/closeu …
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この回答へのお礼

早々にお返事ありがとうございました。
具体的な内容でとても参考になりました。
一生かけての買い物なので、もっと勉強し慎重に選んでいくことが大切だと痛感しました。
リフォームに少し目がくらんでいたことも確かです。
自分でリフォームするにはこんなにも費用をかけられないし…お得なのではないかと思ったのでした。
しかし当物件は駅からも近く、人気の土地ですがなかなか買い手が付いていないところを見ても、私自身が購入すべき物件ではないように感じました。
冷静にたくさんの物件を見ていきたいと思いました。
ありがとうございました。

お礼日時:2008/02/26 09:27

はっきりした根拠はありませんが


建売住宅で1代 30年程度
普通住宅で2代 50年程度
田舎住宅で3代 70年程度ではないかと思います。
しかし30年程度たつと、水周りが悪くなり大改修が、どの場合にも必要になり建売住宅の場合には、いっそ建替えようとなります。
50年程度たつと、屋根、外壁の改修が必要になり普通住宅は、いっそ建替えようとなります。
70年たつと、調子の悪いところはところどころありますが修理をすれば住めない事はないですが、近所が建替えを行い、みっともないので建替えます。
だいたい、そのような感じではないでしょうか
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Aベストアンサー

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根拠となる法令
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    (住宅性能評価書等と契約内容)
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    (住宅の新築工事の請負人の瑕疵担保責任の
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  床版、屋根版又は横架材(はり、けたその他これらに
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  その他の震動若しくは衝撃を支えるものとする。
 2 法第八十七条第一項の住宅のうち雨水の浸入を防止
  する部分として政令で定めるものは、次に揚げるもの
  とする。
  一 住宅の屋根若しくは外壁又はこれらの開口部に
   設ける戸、わくその他の建具
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   部分

とあります。要点は
(1)法第六条の運用は、義務ではなく任意である
(2)法八十七条及び令第六条より内装に関わる部位は
 対象外である

従って当該部分は建築工事請負契約約款に記載されて
いる瑕疵について是正を求めることとなる

  
  

住宅性能保障の制度について、明確にしておきます。
根拠となる法令
(1)住宅の品質確保の促進に関する法律
    (住宅性能評価書等と契約内容)
 第六条 条文略

    (住宅の新築工事の請負人の瑕疵担保責任の
     特例) 
 第八十七条の一項  条文略
    
(2)住宅の品質確保の促進に関する法律施行令
    (法第八十七条第一項の政令で定める部分)
 第六条 法第八十七条第一項の住宅のうち構造耐力上
  主要な部分として政令で定めるものは、住宅の基礎、
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Q確認申請に添付の木造在来工法の構造計算・構造図作成の資格って?

当方 男性 32歳 2級建築士 なのですが、現在の仕事で、

◎確認申請に添付の木造在来工法の構造計算書・構造図作成

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一応、建築業界にいながら解っていなくて、恥ずかしいのですが、何卒よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

ANo.3ですが、資格問題でのご質問では、2級建築士であれば、
3階建てまでなら、構造計算と構造図の作成は、可能と言えば可能でしょうネ。

しかし、資格があるから、何でも実務として、出来るかどうかと言えば、疑問。
(構造図なら、日本住宅木造技術センターのコピーでも可能)

貴方は、建築士の試験を受ける以前、何を専攻されていました?
計画、法規、構造、施工の4種類に分類して、構造を専攻されていました?

手計算で、何か1つでも、算定されたご経験は、ありますか?
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壁倍率7の仕様と納まりを、説明出来ますか?
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(ゼネコン倒産増加により、もう失業建築士が、多数と聞いてます)

ANo.3ですが、資格問題でのご質問では、2級建築士であれば、
3階建てまでなら、構造計算と構造図の作成は、可能と言えば可能でしょうネ。

しかし、資格があるから、何でも実務として、出来るかどうかと言えば、疑問。
(構造図なら、日本住宅木造技術センターのコピーでも可能)

貴方は、建築士の試験を受ける以前、何を専攻されていました?
計画、法規、構造、施工の4種類に分類して、構造を専攻されていました?

手計算で、何か1つでも、算定されたご経験は、ありますか?
ベタ基礎の納まりで、基...続きを読む

Q築3年木造3階建住宅、最近家の振動に困っています

我が家は築3年木造3階建、幹線道路から50m程入った所にあり、隣は食品会社で日中はトラックの出入りがあります。騒音は感じますが、今まで振動は感じませんでした。
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マンション建設で地面を掘ったりしたことが原因かもしれませんが、因果関係も不明ですのでマンション建設会社・食品会社にクレームを入れるのもどうしたものかと思っています。また、我が家の施工工務店に言うのも、出来たばかりの時ならまだしも、どう相談してよいやら悩んでいます。
今までは振動などなかったのに・・・同じような体験をされた方がいらっしゃいましたら、どのような対応を取られたかお教え下さい。

Aベストアンサー

#4です。建設会社の経験者です。

一般に掘削や解体工事を行う際には、振動が出て隣家に影響(ひび割れなど)を及ぼすことがあります。

このような場合工事振動による影響なのか以前からあったものなのか判断するのは非常にわかりづらいので、工事業者は事前に隣家などの外観の写真などを撮って、工事開始後に発生したものかどうかの資料にすることが多くあります。

もし、2軒先ですと離れているのでそのようなことをしないと思いますが、実際に振動が出ていそうなので、業者に振動が影響しているということを相談して、今後のことを相談してみてもよいと思います。

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Q木造2階建ての確認申請の現状を教えてください

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ご回答の程、よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

お久しぶり、cyoi-obakaです。

以前にお話していた、ご自宅ですか?
審査期間は、設計図書の記述内容が的確であれば2週間で十分です。
但し、事前審査(相談)は除きます。
4号でしたら、区役所で調査 → 民間で事前審査 → 本申請 のパターンがいいかもしれません!
私は、殆ど(適合判定以外)事前審査はしません!
一発本申請です。
民間検査機関も審査の仕方に、それぞれ特徴が有ります!
ちょっと調べておく必要が有ります。
書き込み訂正が可能な内容は、あまり気にしない事!
図面の差し替えは不可ですから、注意する事!
検査機関にも依りますが、追加資料としての図面を要求して訂正可!としている場合もあるとか?(噂ですが……)

以上です。それほど昔と変っていません! 図面の記載内容次第ですヨ!
 

Q築20年の中古住宅(木造2階建て、2x4工法)について

築20年の中古住宅(木造2階建て、2x4工法)の購入を検討し下見に行ってきました。
建物自体は非常にしっかりした印象を受け、良さそうだと思ったのですが、
床下点検口がない、結露の状況、雨漏りの可能性が非常に気になります。

・床下点検口がない
床下点検口について聞いたところ、本物件は1階の床のすぐ裏がコンクリなので床下がないとの事。
また床下がないので白アリの被害などはあり得ないし対策不要との事。
瑕疵保険にはちゃんと入っているので安心ですとの事。
そんな建物があるのでしょうか?
ほんとうに今後問題は出ないのでしょうか。

・屋根裏のボードの黒いしみ
屋根裏収納があり、屋根と壁には押し入れに使われているようなボードが全面に貼られており、床はベニヤのようです。
斜めになっている天井部分と垂直になっている壁部分の継ぎ目からボードに黒いしみが出来ています。
裏側(屋根側)で雨漏りが発生している可能性はあるのでしょうか。
営業マンは汚れなので全然問題ないとの事でした。

・各部屋に換気口(吸気口)がない。
最近の建物は湿気や結露対策に換気口が設けられていると思いますが本物件ではありませんでした。
トイレ、キッチン、風呂場、屋根裏には換気扇がありました。
押し入れの中のボードも綺麗でした(張り替えた?)
壁紙は全てリフォームされていてどんな状態だったのか分からないのですが、
壁の中の結露は結構しているんじゃないかと思いました。
どの程度あるか購入前に調べる事はできないでしょうか。

ちなみに図面は元の所有者が紛失したためなく、今建築士に確認しているとの事。
営業マンにいろいろ聞いても全然オッケーみたいなノリでちょっと信用できないです。

以上です。よろしくお願いいたします。

築20年の中古住宅(木造2階建て、2x4工法)の購入を検討し下見に行ってきました。
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床下点検口がない、結露の状況、雨漏りの可能性が非常に気になります。

・床下点検口がない
床下点検口について聞いたところ、本物件は1階の床のすぐ裏がコンクリなので床下がないとの事。
また床下がないので白アリの被害などはあり得ないし対策不要との事。
瑕疵保険にはちゃんと入っているので安心ですとの事。
そんな建物があるのでしょうか?
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Aベストアンサー

1)床下点検口がない

 一部正しく、一部、誤り。

 コンクリートを打って、その上に、「床組」をする工法は、あり得ます。

 しかし、シロアリは、「木を食す」ので、「床組」を構成する木がある以上、
 「白アリの被害などはあり得ない」というのは、乱暴だと思います。

2)屋根裏のボードの黒いしみ

 「汚れなので全然問題ない」も乱暴。
 「シミ」と「汚れ」は別物でしょう。

 可能性は2つ。
 過去に「漏水」が有ったか、「結露」が発生していた、か。

 どちらも可能性が有りますが、「結露」が心配。

 漏水は、一過性なので、大騒ぎして、直して、お終い、ですが、結露の場合は、
 「天井裏の結露」と「壁体内の結露」の可能性があります。

 この確認には、天井裏を確認する必要があります。

3)各部屋に換気口(吸気口)がない

 良い設計ではない、感じがします。
 暖房の種類によっては、酸欠になりそう。

4)図面は元の所有者が紛失

 これが一番心配。

 「図面」が何を意味しているか分かりませんが、正規の建物であれば、「確認申請許可書」が
 あって、それに「設計図書」が付随しているはず、です。

 これが無い、と言う事は、「違法建築物」である可能性も、あり得ます。 

 一般的には、「確認申請許可書(副本)」とそれに則って、工事を行い、その結果を
 行政が「検査」をして、「検査済み書」を発行します。

 「副本」と「検査済書」とセットになっていて、非常に重要な書類なので、
 普通は、「紛失」する訳がない。

 「建築士に確認している」と言うのも、意味が不明。

 設計した建築士に聞いているとしても、「副本」と「検査済書」は、施主に引き渡すべき
 書類であって、仮に「同じ内容の設計図書」が出てきても、法律的には、全く意味がない。

5)その他

 現物は見ていませんし、記載した内容も、非常に無責任に記載していますので、心苦しいのですが、

 イ:確認申請許可、検査済書取得、に付いては、明確にされるべきだと思います。

   この点について、明確な返答が無い場合は、縁がなかった、と思ったほうが良いかも知れません。

 ロ:「シミ」については、天井裏を見せてもらうのが最低条件だと思います。

   天井裏の断熱材が、黒ずんでいないか、天井のボードの裏にシミがないか、断熱材が
   隙間なく敷き詰めてあるか、は最低限確認をお勧めします。

 以上。

追加)営業マンは、信じてはいけません。その場限りで、何とでもいいます。

1)床下点検口がない

 一部正しく、一部、誤り。

 コンクリートを打って、その上に、「床組」をする工法は、あり得ます。

 しかし、シロアリは、「木を食す」ので、「床組」を構成する木がある以上、
 「白アリの被害などはあり得ない」というのは、乱暴だと思います。

2)屋根裏のボードの黒いしみ

 「汚れなので全然問題ない」も乱暴。
 「シミ」と「汚れ」は別物でしょう。

 可能性は2つ。
 過去に「漏水」が有ったか、「結露」が発生していた、か。

 どちらも可能性が有りますが、「結露」...続きを読む


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