親に子のための住宅ローンを組んでもらうには

現在私は28歳派遣社員、勤続1年未満、年収約税込400万、妻専業主婦、子一人です。
いい中古物件（約900万円+諸費用約80万円）が見つかったので住宅ローンを組んで購入しようと思ったのですが。
いくつかの銀行に仮審査で、給与面では問題ないが、派遣社員であり、勤続１年未満という理由で仮審査で落ちてしまいます。（2年から3年の同一会社での勤務が必要）

そこで父（正社員・現在55歳・60歳退職決定・年収800万・現在住居中の住宅ローン完済済み・健康状態良好）に子のため住宅のという理由で住宅ローンを借りてもらい。実際は私が返済するという方向で進んでいます。
しかし不動産屋には、ローンは70歳～75歳ぐらいまで組めるが退職することが、決定しているならその時点で退職金で繰り上げ返済を求められると聞きました

そこで、私が住宅ローンを組める状態になったとき（父が退職するまで）に私名義の住宅ローンに変更したいのですが、そんなことは可能でしょうか？またそのときは、父から私への売買とみなされてしまった場合、いくらの諸費用がかかるのでしょうか？
80万円ぐらいかかるのでしょうか？
上記のことが可能だと仮定して、他にうまく諸費用をおさえて私の名義の住宅ローンに借り替える方法はありますでしょうか？
またローンの期間は父が借りるとしても最長で20年くらいで私が借り替えるとしたら（5年後までぐらいに）もっと長く設定できるのでしょうか？
よろしくお願いいます

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/04/04 09:56

>そこで父（正社員・現在55歳・60歳退職決定・年収800万・現在住居中の住宅ローン完済済み・健康状態良好）に子のため住宅のという理由で住宅ローンを借りてもらい。

実際は私が返済するという方向で進んでいます。

うーん。それをやってくれる金融機関のめどは立っているのでしょうか。
通常金融機関の保有する住宅ローンはあくまで債務者当人が居住することが前提なので、どの金融機関でも必ずできるとはいえないのですけど。

＞しかし不動産屋には、ローンは70歳～75歳ぐらいまで組めるが退職することが、決定しているならその時点で退職金で繰り上げ返済を求められると聞きました

これは一般的な話ではないですね。不動産屋が銀行にお願いしたところ特にそういう条件ならＯＫを出した金融機関があるという話なのかもしれませんが。

＞そこで、私が住宅ローンを組める状態になったとき（父が退職するまで）に私名義の住宅ローンに変更したいのですが、そんなことは可能でしょうか？

負担付贈与、または売買となります。

＞父から私への売買とみなされてしまった場合、いくらの諸費用がかかるのでしょうか？まずは所有権移転登記費用ですね。司法書士手数料並びに登録免許税です。新規購入時と同程度かかります。
不動産取得税についても同程度かかります。
あとは新規ローン設定にかかる費用になります。

＞80万円ぐらいかかるのでしょうか？
その程度は見込んだほうがよいです。

>他にうまく諸費用をおさえて私の名義の住宅ローンに借り替える方法はありますでしょうか？

ないですね。

ちなみに父からの負担付贈与なり売買なりで新規に借りた住宅ローンは住宅ローン減税の対象外ですからご了承下さい。（親族からの購入は対象外なので）

＞またローンの期間は父が借りるとしても最長で20年くらいで私が借り替えるとしたら（5年後までぐらいに）もっと長く設定できるのでしょうか？

それが出来るかどうかは金融機関次第なのですが、出来たとしても事故扱いになることが多いようです。

ところでもし父が居住しなくてもローンが組めるというのであれば、親子ローンを使うことが出来ないか聞いてみてはどうですか。
親子ローンとは父と息子の両方が連帯債務者となる形式のローンです。

この場合には父でも息子でも返済して構わないので、そももそ名義変更のようなことを考える必要がありません。不動産は父と息子の双方が持分を持つ形になります。
相続時に遺産分割でもめる可能性がないのであれば、土地・家屋の父の持分も相続発生時までそのままにして、ご質問者が相続することにすれば、特に問題は生じません。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。

>うーん。それをやってくれる金融機関のめどは立っているのでしょうか。・・・債務者当人が居住することが前提なので、・・・

まだそのような金融機関はめどがたっていませんが（不動産屋にそういう方法もあるといわれました）私が父に毎月ローンの代金をはらいそれを父が、銀行に払うという方法を考えていました。
やはり債務者が入居すること、すなわち住所を移さなきゃいけないですよね。
実際には父は、住みませんがが父の住所を移すことのデメリットはあまり浮かばないですが（父の家ととても近いので）なにかあるのでしょうか？

＞これは一般的な話ではないですね。不動産屋が銀行にお願いしたところ特にそういう条件ならＯＫを出した金融機関があるという話なのかもしれませんが。

そうなんですか！なんとか長い期間ローンを組みたいのですが、退職金で繰り上げ返済しなくてもよい金融機関を探してみようと思います

＞＞父から私への売買とみなされてしまった場合、いくらの諸費用がかかるのでしょうか？
＞まずは所有権移転登記費用ですね。司法書士手数料並びに登録免許税＞です。新規購入時と同程度かかります。
＞不動産取得税についても同程度かかります。
＞あとは新規ローン設定にかかる費用になります。

＞＞80万円ぐらいかかるのでしょうか？
＞その程度は見込んだほうがよいです。

そうですか、相続という方向も考えてみようと思います

＞ところでもし父が居住しなくてもローンが組めるというのであれば、親子ローンを使うことが出来ないか聞いてみてはどうですか。
＞親子ローンとは父と息子の両方が連帯債務者となる形式のローンです。

なるほど！その方法が一番現実的かもしれません。
しかし、現在信用のない私が父と親子ローンを借りられるのものなのでしょうか？とりあえず金融機関を何軒かまわってみようと思います。

補足日時：2008/04/05 08:24

No.2 回答者： 1219tamago 回答日時： 2008/04/04 10:21

参考になるかどうか分りませんが、我家は連帯債務という形で住宅ローンを組んでいます。

当時、私も質問者さんと似たような状況でしたので
金融機関の進められるままローンを組みました。
当然父が借主なのですが、もしもの場合、半額は借金がなくなりますが
半分は残ります、ただ贈与税云々はたしかなかったと思います。
追伸、土地は自前で建物のみの借入です。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
わたしと似た状況でローンを組むことができたという事実はとても勇気づきました！

＞我家は連帯債務という形で住宅ローンを組んでいます
それは、俗に言う親子ローンというものでしょうか？そもそも信用のない私に連帯債務という形でローンを組ましてもらえるのでしょうか？そこが一番心配です＞
1219tamagoさんは、ローンの期間は、完済時のお父様の年齢が75歳以上で組まれたのでしょうか？なるべく長期間を希望しているのですが、父の年齢もあって最長でも20年かなと考えているのですが、そこもとても心配です。

補足日時：2008/04/05 08:41

No.3 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/04/07 10:07

>実際には父は、住みませんがが父の住所を移すことのデメリットはあまり浮かばないですが（父の家ととても近いので）なにかあるのでしょうか？

だめです。それは住民票を実際にすんでいないところにするという意味ですよね。
それは違法行為です。５万円以下の過料になりますし、役所は職権でその移動した父の住民票を抹消することも出来ます。（まあ現実には口裏合わせるとばれない可能性は高いのですが、、、、でも違法行為は違法行為です。）

＞そうなんですか！なんとか長い期間ローンを組みたいのですが、退職金で繰り上げ返済しなくてもよい金融機関を探してみようと思います

だとすると親子ローンでしょうね。親子ローンは要するにリレー返済ということを念頭に作られたローンですから。

＞しかし、現在信用のない私が父と親子ローンを借りられるのものなのでしょうか？
親も審査に含めることで全体の審査のスコアは上がりますから、可能性は高くなります。

No.4 回答者： 1219tamago 回答日時： 2008/04/10 22:41

ご返答遅くなり申し訳ありませんでした。

補足だとメールが届かないんですね、知らなかったです。
２５年ローンで完済時だと父親が８５歳んッ？６ですかね・・・。
私の信用はまったく関係ありません、両親が長年利用する金融機関でしたのでその信用が大きかったと思います。
つい最近までボーナス併用で返済していましたが、父が年金生活に入った為均等払いに変更しました。