住宅手当のため所有権更正登記をしたい

2年前に土地を購入し、家を建てました。私たち夫婦は共働きで、ほぼ収入も同額なので、所有権の登記は2分の１ずつとしました。
ところが、主人の仕事が変わり、新しい会社では、持分が半分を超えていれば、住宅手当がでることが分かりました。
そこで、錯誤を登記理由とした所有権更正登記を申請したい（持分１００分の５１と４９）のですが、可能でしょうか？また、税務署には事前に相談が必要でしょうか？はたまた、錯誤ではなく、贈与としたほうがいいのでしょうか。（登録免許税が贈与の場合、結構高くつくのと、手続きが少しややこしそうなので、できたら更正登記でしたいと思っているのですが。）

No.2 ベストアンサー 回答者： TABAKAMA 回答日時： 2008/05/05 21:51

登記手続きで言えば、更正登記にしても真正な登記名義の回復にしても、現在の登記法では事実又は法律行為に基づき物件変動が生じた事を証明する登記原因証明情報という書類が必要でして、更正や真正な登記名義の回復での登記手続きはかなり厳しいです。

更正や真正な登記名義とも、元々が間違っている登記を直すと言う主旨なので、今回のように、２分の１の割合で購入したが、その後の状況によって持ち分を変更する場合、一度、物件変動が起きた後の変更なので、更正や真正な登記名義の回復を原因とした証明情報を作りようがありません。昔は、関係者の協力が得られれば更正や、得られなくても真正な登記名義でできましたが、現在の登記法では嘘をつかないかぎり無理です。
今回の100分の1を移転する原因としては、贈与、売買が考えられますが、それによってどのように住宅手当に影響が出るのかは分かりませんので税務署等に相談してみて下さい。
登記としては、贈与、売買は免許税が固定資産税評価額の1000分の10(土地)又は20(建物)、更正登記は１筆1000円ですが、更正登記は担保権者や前登記名義人が絡むことを考えると、贈与、売買の方が免許税はかかるけどご夫婦のみで登記ができるぶん手続きは簡単です。

この回答へのお礼

さっそくにご回答いただきありがとうございます。
一番知りたかったことを的確に教えていただき、助かりました。更正登記の正当な理由がないので、悩んでおりました。
「登記原因証明情報」はやはり必要ですか.......。ネットでいろいろ調べたのですが、申請書に「必要書類」として、記載されている場合とされていない場合、両方あるので、どっちかなぁ、とは思っていたのですが。ちなみにどんなことを記載すればよいのでしょうか、後学のためよければ教えてください。
やはり贈与の手続きがベターなのでしょうね。免許税は痛いけど、それでも住宅手当の累積金額の方が結果的には高くなりそうなので、こちらでやってみることにします。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2008/05/06 07:01

No.5 回答者： TABAKAMA 回答日時： 2008/05/06 21:45

再度すみません、免許税についてです。

登録免許税ですが、移転した持分価格に対する課税なので、100分の1を贈与で移転するとしたら、
固定資産税評価額×1/100（移転持分）×20/1000
となります。
仮に土地・建物の評価が計5000万円なら
5000万円×1/100×20/1000＝１万円
です。

この回答へのお礼

引き続きご回答ありがとうございます。移転した持分価格分に登録免許税がかかってくるのですね。よくわかりました。本当にご丁寧にありがとうございました。

お礼日時：2008/05/10 07:33

No.4 回答者： TABAKAMA 回答日時： 2008/05/06 21:03

No2の参考までに。

贈与により移転するとなると、原因証明情報としては、

１．平成○年○月○日、贈与者甲は受贈者乙に対し共有持分権の一部（持分100分の1）を贈与し、乙はこれを受諾した。
２．よって同日、甲の共有持分権の一部は甲から乙に移転した。

のような単純なものになると思います（いい加減と思うかも知れませんが、原因証明情報は物権変動の事実が記載されていればいいので）。
改めて思いますが、贈与や売買なんかは、ある意味、単純ですむけど、更正や真正な登記名義の回復は記載しにくいですね。

ちなみに登記原因証明情報は、保存登記等の一部を除いて必ず必要な添付書面です。ただ、登記原因証明情報と言うタイトルの書面を作らなくても、証明となる書面によって登記が出来る事が殆どです。例えば、贈与契約書を作れば（不動産の表示等の登記に必要な最低限の情報は盛り込まれている場合）、それが登記原因証明情報となります。昔は、それに登記済みの印が押され権利書となりました。

No.3 回答者： TABAKAMA 回答日時： 2008/05/05 21:56

すみません、免許税の訂正です。

更正登記：１筆につき1000円
売買：土地10/1000、建物20/1000
贈与、真正な登記名義の回復：土地・建物とも20/1000

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/05/05 18:24

更正登記は、その土地や家に抵当権があるのであれば、抵当権者の了承がなければ出来ません。

協力してもらえるのであれば可能ですけど、抵当権者などから書類などを出してもらわねばなりませんのであまりいい顔はしないかもしれません。

移転登記（べつに贈与とする必要はありません。真正なる名義人回復という形がとれます）であれば抵当権者の承諾は必要ありません。

なお、移転する持ち分が贈与税非課税枠を超える価値がある場合には、贈与税の問題があるので、事前に税務署に相談しましょう。多分名義人回復であり、原因が贈与でなければ、問題ないとは思いますけど。

この回答へのお礼

さっそくご回答いただき、ありがとうございます。更正登記のことを抵当権者である銀行に電話で相談したところ、「まぁ、別に問題はないと思いますけどね。」との返事はいただいていたんですが。書類が必要になってくるとなると、話は違ってくるかもしれませんね。
贈与にしたところで、非課税枠は超えないので、どうするか、再度検討してみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/05/06 06:44