一部抵当権付きの所有権移転登記について

持分の一部に抵当権の付いた不動産を相続したとき、その後売買で全部移転するときどうなりますか？

例えば、A名義の不動産について、
1 所有権一部移転 持分1/2 B
2 A持分全部移転 持分1/2. B←抵当権付
(Bが死亡し、Cが相続する)
3 所有権移転 (原因 相続) C

この状態で、CがＤに所有権の全部を移転したいとき、Cは
① 「所有権移転」で登記できるのか？
② 抵当権付き持分とそうでない持分が分かるように、登記を分ける必要があるのか？

Cが一部のみを処分したいときには「C持分一部(順位2番から移転した持分)移転」とするとあったのですが、では全部するときは？と分からなくなってしまいました(泣)

ご解答よろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

• 上記の例ですが、
  1と2で、Aさんの持分をBさんが1/2ずつ取得しており、1と2によってBはトータル100%所有権を取得したことになっています。
  しかし、2の1/2分は抵当権が付いていた！というパターンを想定しています。
  もし普通にBからCに所有権を移転するのでしたら、抵当権付いていない1/2と付いている1/2を移転すればいいのですが、相続の場合は一括で移転しないといけないので、混ざった状態で移転して、ではそれを今度は売買などで全部移転するときは…？と混乱しています。
  説明も分かりにくくて申し訳ありません、どうか詳しい方教えて下さい(;_;)

    補足日時：2016/05/31 11:45

No.4 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2016/05/31 22:50

これって，昭和37年1月23日民甲112号通達の問題ですよね。

これがＢからＣへの所有権（持分全部）移転の原因が売買であるならば，抵当権が設定されている持分の移転と，抵当権が設定されていない持分の移転の2件の登記申請をすべきところですが，ＢからＣへの移転が相続を原因とするものだとそのように2件に分けての登記が許されず，抵当権の付着の有無にかかわらず，所有権移転1件で登記申請をせざるを得ません。
その後，売買でＣからＤに所有権移転する際に，上記通達の問題をどうするんだろうというのは僕も考えたことがあります（実務家ならわかってくれると思うんだけど，『不動産登記申請ＭＥＭＯ』にも載っていない）。

で，調べてみるとその答えは平成11年7月14日民三第1414号回答のようで，どうも「Ｃ持分一部（順位1番から移転した持分）移転」と「Ｃ持分（順位2番から移転した持分）移転」の2件に分けて，ＣからＤへの持分移転をすべきなのだろうと思うのです（後者に持分の「全部」・「一部」の記載がないのは，似たような事例で法務局にこうしてほしいと言われたことがあるからです）。
こうすることで，抵当権が実行され競落がされても「Ｃ持分（順位2番から移転した持分）移転」の登記が抹消されるだけで，「Ｃ持分一部（順位1番から移転した持分）移転」には影響しません。

というか，こっちを見ていただいたほうが理解が早いように思います。

ウィキペディア「所有権移転登記」
　https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%89%80%E6%9C%89 …

誰がアップしてくれたのかわかりませんが，登記記載例があることで，非常にわかりやすくなっています。

ちなみに上記に示した登記の目的の記載方法は，あくまでも僕の私見ですので，もしも実際に登記を申請する場合には，事前に法務局に照会をなさってください。

この回答へのお礼

詳しい説明をありがとうございます、私は資格試験勉強中なのですが、これ以上どうにも調べようがなく途方に暮れていました(;_;)
試験には必要ないかも知れませんが、どうも気になってモヤモヤしていたので、とても詳しい説明を頂けてスッキリしました。
根拠までしっかりと載せていただき、本当にありがとうございます。

お礼日時：2016/06/02 17:42

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2016/05/31 14:57

＞相続の場合は一括で移転しないといけないので、混ざった状態で移転

と言いますが、BはAから二回に分けて買ったのでしよう。
それで、先に買った2分の1の持分権に対し抵当権設定登記したのでしよう。(後に、残りの2分の1を買い、結果的に単独所有となりますが)
その後、Bが死亡しCが相続しても、抵当権設定登記のある持分権と、ない持分権を別けて所有権移転登記する必要があります。
そうしないと「混ざった状態」では抵当権実行時に特定の抵当物件とならないです。(その登記はできないと考えます。)
「相続の場合は一括で移転しないといけない」と言う部分も、全部一括登記を法定しているわけではないので、物件ごとに相続登記しても差し支えないと思います。
要は、時系列の関係で順位番号が違うので、○○番所有権移転と××番所有権移転と二度です。
最終的にDが全部買う時点の登記も、「○○番所有権移転」と言うように、抵当権のある部分と、ない部分を別けて登記申請します。
抵当権者が抵当権実行する才の申立書では「年月日○○番抵当権」とB所有時に担保された抵当権を特定して競売の申立をします。

この回答へのお礼

解答頂きありがとうございます‼︎
参考にさせていただきましたm(_ _)m

お礼日時：2016/06/02 17:48

No.2 回答者： diving_gogo 回答日時： 2016/05/31 11:49

「所有権移転」で登記をすることができます。

Dは当該不動産のすべての権利を取得し、抵当権付の持分か否かを特定する実益がありませんので、登記を分ける必要がありません。

もし、今後Dが一部を処分するのであれば、そのときに（順位2番から移転した持分）と特定する必要があります。

この回答へのお礼

ご解答ありがとうございます‼︎
参考にさせていただきましたm(_ _)m

お礼日時：2016/06/02 17:44

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2016/05/30 14:57

A所有の不動産の持分2分の1をBさんに売却し、Bさんの持分に対し抵当権設定登記しているとします。

Bさんが死亡しCさんが相続すれば、AさんとCさんの共有です。
勿論のこと、CさんはDさんに持分権を売却することができます。
その場合のDさんは抵当権も負担しています。
Dさんが、AさんとCさんから買う場合は、A・DとC・Dさんの所有権移転は登記権利者と登記義務者が違うので一括登記はできないです。

この回答へのお礼

詳しいご説明ありがとうございます‼︎
私の説明不足で大変申し訳ないのですが、AさんからBさんに二回に分けて移転→最終的にBさんが全部所有しているケースではどのようになるのでしょうか？
補足説明も足してみました、ご教授頂ければ嬉しいです(泣)

お礼日時：2016/05/31 11:48