物件が競売にかかり敷金がピンチ。オーナーよりも不動産屋に怒り！

Question

長い話ですが、どうかお付き合いください…。
昨年８月、住宅改良開発公社より「入居確認について」という封書が届き、賃料と入居者氏名を提出させられました。公社に電話すると、物件のオーナーの返済が滞っているので、今後家賃の支払先が直接公社になる予定とのこと。競売にかかる予定もなく、入居者に不利益はないといわれました。その翌月、地方裁判所より「催告書」と物件の「債権差し押さえ命令」が届き、「陳述書」（家賃を払う意思があるという確認）を提出しろとのこと。不安で不動産屋へ駆け込み、店長に相談し「陳述書を書いていいの？　先々不利益はないのか？」と相談したところ、っ全く問題ないとの返事。１０日後、公社より振込先の変更通知が届き、その月の家賃から公社へ支払っておりました。
そして、３月20日過ぎ。「そういえばもうすぐ更新なのに何の連絡もない！」と思い、不動産屋に連絡すると、「今回は自動更新です。なにもしなくて結構です」（更新料なし）との返事。後日火災保険の更新手続きのみ行いました。その手続きに不動産屋に会った時「あの物件、競売にかかってオーナーが変わったんですよ」とのこと。家に帰って不安になり、賃貸借契約書を読み直すと『建物が競売にかかり、落札された場合、敷金・保証金については買受人に対する返還請求はできません』との一文を発見！　不動産屋に電話すると「そのとおりなので、請求するなら旧オーナーへ」との返事。あまりのそっけなさに、「以前、先々不利益にならないのか？と聞いた際、大丈夫と言ったでしょ。競売にかかる情報を知っててなんで教えてくれなかったのか？」と問うと「それを知って退去したら、物件の価値が下がるので…」との返事。あきれ返ってしまいました。とにかく、敷金を守ろうと、新オーナーと旧オーナーへ連絡。新オーナーは「うちは引き継いでない」旧オーナーの弁護士は「新オーナーは敷金等を引き継がないという書類を出していないから、向こうに引き継がれるはず」という返答。ワケがわかりません。預けたつもりの敷金がどこにもないなんて。もう、こんな物件に住んでいるのがイヤになり、６月に引越すことに決めたのですが、自分の敷金を守るには、最後の家賃を払わない！という方法しか思いつかず、実は今月家賃を払っておりません。たぶん、退去時に払えと言われるでしょう（まだ、退去の時間などは伝えていませんが）。そう言われたら、すべて払って泣き寝入りしかないのでしょうか。新旧オーナーがどうこうより、正直不動産屋のこちらをだますような対応に腹が立ちます。不動産屋になんとかしてもらう方法はないものでしょうか？　どうか、お力をおかしください。

monnjya · Accepted Answer

「短期賃貸借契約保護の廃止」
法律の改正により、契約が平成16年3月31日前に締結されたものor4月1日以降に締結されたものかにより異なります。

改正前なら
従前の法律が適用され、契約期間が3年以内の短期賃貸借であれば、競売された場合でも、敷金の返還を買受人に対して求めることができます。（この法律の施行後に更新されたものを含みます）
改正後なら 
敷金の返還は買受人に対して請求することはできず、元の所有者に対して求めることになります。

よって、改正後なら前オーナーに求めるのが筋だと思います。
また、敷金が返らないから家賃を払わないというのは
厳密には通用しない（逆に新大家は払えと言える）のが法の解釈の様です。

最悪、新大家は敷金を引き継いでないので原状回復の費用を貴方に
求めてくる事も考えられます。

現実的には、競売にかかる様な大家ならお金も無いでしょうし、取り返すのも簡単ではないでしょうし・・・・

よって、事情を話して、新大家に敷金の返金も求めず、その代わり原状回復も免除してもらう様に交渉するのが無難な気がします。
（その後、旧大家に地道に返還手続きできれば頑張るしか・・・）

参考程度ですが・・・。

参考URL：http://www.bird-net.co.jp/rp/BR030825.html

lunapal7 · Answer

>『建物が競売にかかり、落札された場合、敷金・保証金については買受人に対する返還請求はできません』との一文を発見！

賃貸借契約をする時に、重要事項説明書というものを宅建主任者から「主任者証」を提示されて説明を受けたはずです。
そこに、上記の条文が載っていて説明を受けて了承し印鑑を押しているはずなので、今更知らなかったということには出来ません。

競売の場合は、新オーナーに敷金は引き継がれないので、敷金を預けた旧オーナーに請求すべきなのです。
しかし、競売にかかるくらいですから、旧オーナーは支払い能力がないことが殆んどです。小額訴訟などの方法もあるでしょうが、たとえ支払い命令が出ても支払い能力がなければ払ってもらえません。
よって、あきらめるか、地道に話し合って少しずつでも返して貰うかでしょう。
家賃の支払いは新オーナーとの関係ですから、この場合は切り離して考えるべきです。

また、不動産屋の対応ですが、契約時には競売にはかかっていなかったので知らせる必要がなかったでしょうし、あとで競売にかかったことが分かって知らせたとしても、不動産屋としてはどうしようもないことです。たとえ知らされたとしても、その時点で引越しを考えたとしても敷金は返ってこなかったと思います。

「不利益がないか？」という聞き方だと、そのまま住んでいられるかどうかというふうにとられたのかもしれません。
どちらにしても、不動産屋がもう少し親身に対応してくれればよかったのかもしれませんが、特別落ち度があるわけではないので、何とかしてもらうことはできないでしょう。

ken-dosanko · Answer

旧オーナーの弁護士の言動をうのみにせず、自分たちで
法律の専門家に相談した方がいいのではないでしょうか。
物件全体の問題のようですし、他の入居者と協力しないと。

あくまでここは、善意の人たちがコメントしている場です。
法律の専門家ではなく、できるのは、せいぜいあなたを元気つけるぐらいですよ。

物件が競売にかかり敷金がピンチ。オーナーよりも不動産屋に怒り！

「短期賃貸借契約保護の廃止」

>『建物が競売にかかり、落札された場合、敷金・保証金については買受人に対する返還請求はできません』との一文を発見！

旧オーナーの弁護士の言動をうのみにせず、自分たちで

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