マンション管理組合のお金が、町内会館建設資金に使われようとしています 2

これまで、何度かアドバイスいただいています。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3839710.html
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3976186.html

さらに続編になりますが、よろしくお願いいたします。

先日、マンションの管理組合総会がありました。
今回は、町内会への協力金出費は議案には出ませんが、他の案件にこじつけた形で質問し、議論を試みました。
以下、大まかな内容です。ちなみに、半数の25人程度が出席でした。
(1)事業報告　（説明内容）町内会館建設委員会に参加している事、6月下旬に説明会を行い、臨時総会にかける事
　　　　　　（私）臨時総会で何を決めたいのか、規約違反になる出費ではないか。認められない。訴訟にもなりうる（言い過ぎだったかもしれませんがこちらの言葉をかわされ、流されたので、つい）
　　　　　　（理事長）支出の仕方は、説明会で皆さんで決めればよい
(2)修繕積立金の改訂、値上げ
　　　　　　（私）値上げした分、町内会へ出費したらそれは転嫁ではないか
　　　　　　（当管理組合では、一般会計の余剰金を修繕積み立てへ毎年、ある程度移しています。町内会への出費で移行するお金が減るということは、修繕積み立て計画に影響します。）
　　　　　　　他の組合員から、一般会計と修繕積み立てとは口座、管理が違うから関係ないという意見が出ましたが、理解不能です。
(3)20年度予算（私）町内会費の支出に対し、区分所有者が全員住んでいる事を確認したか（その人たちは町内会員ではない）？賃貸人はいないのか（町内会へ入会するなら、支払ってもらう必要がある）？
　　　　　　（なぜか、管理会社の担当者が補足と称して口出し）
　　　　　　　当マンションは管理組合で町内会へ加入し、全員が会員。皆さんに払ってもらう必要がある。賃貸人は取立てが出来ない。
　　　　　　　（最後のあたりだったので、疲れて何も言う気力が無く、あとから思い出して怒りがとまりません）
役員もいろいろと言っていましたが、大まかに以上のとおりです。

ほかの出席者からは、関心を示す人は出ず、むしろ議案と違う話をするな、という意見もありました。
この雰囲気からして役員の思惑どおり、管理費からの支出になっても反対者はいなさそうです。

本日ですが、以前アドバイス頂いた国土交通省に電話し、相談しました。
担当者からは、『管理費の町内会への支出だろうと、半数以上の多数決で決めた事なら従うしかない』との事（4分の3以上だろうが？？）。
『250万円は、個人的には大きなお金だと思うけど』といいながらも、進展の見える言葉がありません。
判例があり、それを根拠に阻止できないか、との質問にも『裁判で決めてもらった事なら阻止できるけど、こちらでは・・・』との内容。
最後にお礼を述べ、受話器を下ろすときのやたら明るい声が印象的でした。『いいえ、どういたしまして！！』
果たして、法律知っている人の対応なのか？
区分所有法を管轄している省の方の対応にしては物足りない思いでした。

何だか、疲れてしまいどうでもいいか、との気持ちと本当に幻滅した気持ちです。
また、管理会社の誘導が大きく影響している管理組合の現状にも危うさを感じます。

これから先、6月下旬に説明会、その後臨時総会、の流れです。
管理費からの町内会館建設への支出を阻止を、諦めさせる手段はないでしょうか。
できれば、説明会の前までになんとかしたい気持ちです。
（説明会で、町内会への支出案を出させたくないのです）

No.9 回答者： henokappas 回答日時： 2008/06/24 15:54

裁判所で判決をとることをおすすめします。

なぜなら、
その方が、時間的に早いし、
今後も住み続ける近所のみなさんとの関係でも後を引かないと思います。
判決の後に恥をかくのは、間違ったことを執行していた理事や管理会社です。

さて、具体的にはすでに回答者No.7さんが指摘したとおりであり、
東京簡裁平成19年8月7日判例の判旨は、
「町内会費の徴収は、・・・マンション管理組合において多数決で決定したり、規約等で定めても、その拘束力はないものと解すべきである」（7ページ）
という部分です。
この判旨は、最高裁の平成17年4月26日の判例
「権利能力のない社団である自治会の会員は，…いわゆる強制加入団体でもなく，その規約において会員の退会を制限する規定を設けていないという事情の下においては，いつでも当該自治会に対する一方的意思表示により退会することができる。」
という判旨を踏まえて出されています。
たとえば、仮に、「管理規約に規定がある以上、当該規定が総会の決議で削除されない限り当該規定に基づく会費徴収は中止できない」
と考えるかもしれません。しかし、判例によれば、当該規約の改廃に関係なく無効な規定なので、定めても無意味であり、総会決議は無効です。
そもそも、任意団体である町内会（任意団体という性格上、囲碁クラブと同じです。）の会費徴収を、区分所有法に基づく義務的加入の管理組合の規定に存在させていることに無理があります。質問者さんの主張するように、町内の各任意団体が自主的に会費を集めるべきです。管理組合は任意団体との良好な関係を築くためなら、特に金銭に関して手を出してはならないでしょう。

裁判所に訴えるのは、当該決議が残念ながら成立した後でしかできません。
その後、裁判所に訴えましょう。自分ひとりで、訴状は書けます。
5万円だとすると簡易裁判所です。そこにいって、係の人にかき方を聞いて
ください。収入印紙が1000円、切手が6000円くらいです。
原告はあなた、被告は管理組合理事長です。
（当該決議成立後、徴収以前の場合）
「請求の趣旨」として、
1.　年月日（総会の日です）○○管理組合の総会決議のうち、××会館建設を目的とする
1人あたり5万円のを決議した部分は無効とする
2.訴訟費用は被告の負担とする。
（当該決議成立後、徴収された場合）
1.　 年月日（総会の日です）○○管理組合の総会決議のうち、××会館建設を目的とする
1人あたり金5万円のを決議した部分は無効とする
2.被告は、原告に対し、金5万円及び年月日（徴収された日）から支払済みまで
　年5分の割合による金員を支払え
3.　 訴訟費用は被告の負担とする。

「請求の原因」として、
原告は、○○マンションの区分所有者、被告は、○○マンションの管理組合理事長である。
無効な決議が年月日になされた事実。
当該決議は、区分所有法に基づいて設立された管理組合が行う目的外の行為であるから決議自体無効であり、それは、最高裁等で確立された判例でもある（最高裁平成17年4月26日判例、平成19年8月7日東京簡裁判例）。
したがって、請求の趣旨とおりの判決を求める。
と、簡単に書けばよい。
証拠として、総会の議案書、判例のコピーです。
これでよいでしょう。
弁護士は5万円の訴額だと引いちゃうので、弁護士探しにエネルギーを使うより、質問者さんがやるのが早いし、簡単です。簡易裁判所は親切に書き方教えてくれますよ。
ただし、気になるのは、管理会社が「協定」うんぬんを言ったことです。
それがあるか、あるとしたらどういう内容か理事会か管理会社に聞いてください。
管理組合が町内会との間で支出する協定を締結していたら、
まずそれを解除することが先決になるので・・・。

No.8 回答者： dripdrop 回答日時： 2008/06/07 09:00

まだ締め切られていないようなので、参考になるかどうか分かりませんが、改めてお答えしたいと思います。

マンションの管理組合で、理事会の方針にどうしても納得が行かない場合、対処する方法はいろいろあります。主なものを挙げると
１．総会の場で反対論を述べ、他の組合員に呼びかけて議案を否決する。
２．理事長や理事に直談判する。あるいは手紙を送る。
３．役員の任期が切れるのを待って、自分自身が理事になるか、または信頼できる人を理事長にして、理事会を改革する。
４．マンションに関する公的な相談機関に相談する。
５．弁護士に相談し、何らかの法的手段をとる。
等々です。
理事会の方針に反対する場合、建て前の上では、１の方法により、総会で自分の主張を述べて他の組合員の賛同を求めるのが筋であるように思われます。ところが多くの場合、これはきわめてまずい方法であって、実質的な効果は何もありません。
実際には、２や３の方法のほうが有効である場合が多いのです。
なぜなら、区分所有法や管理規約は、マンションの運営をスムースにするために理事長に強い権限を与えており、個々の区分所有者には、（相当の人数を揃えないかぎり）総会を開催させる権利も議案を提出する権利もないからです。特に法律解釈の問題などは、時間の限られた総会では実質的な議論はできません。何を言っても受け流されるだけです。

私がお勧めしたのは４の方法ですが、ちょっと説明が不十分だったようです。
私の言う意味は、公的機関が、管理組合の誤りを正すために圧力をかけてくれるとか介入してくれるということではありません。（そんなことは期待するだけむだです。）
私の念頭にあったシナリオは、
（１）rapid_goo さんが理事長に働きかけて、公的機関に問い合わせをせざるをえないように仕向ける。
（２）理事長が問い合わせをする。
（３）管理費を町内会館建設費に流用するのは不適切であるという回答が得られる。
（４）理事長が、やむをえず方針を変更する。
というものです。公的機関の役割は、問い合わせがあったとき、（３）のように回答するということだけで、それ以上のことは期待できません。

それにしても、国土交通省の役人の対応には、私も少々驚きました。そこで、質問者さんの「知り合いの知り合い」という名目で、私自身が国土交通省に問い合わせてみました。問答の結果は実に面白いものでしたが、ここでは紹介できないので結論を言うと、
役人は「過半数が賛成すれば従うほかない」などと言った覚えはなく、ただ「管理組合は任意団体（？？？）だから《全員が同意すれば》集めたお金をどう使おうと自由である」と言っただけだそうです。自分の意見はマンション管理センターの（管理費と町内会費を一緒にすべきではないという）見解と《基本的には同じ》なのだそうです。「再度問い合わせがあれば誤解がないように伝える」とのことですから、質問者さんがもう一度問い合わせてみれば、最初とは大分違った回答が得られるのではないでしょうか。

ただし今となっては、私のシナリオで理事長に自発的に方針転換させるには少々手遅れかもしれません。いくつかアドバイスするなら、
（１）総会の席上で意見を言うよりも、理事長と１対１で談判するほうが効果がある。
（２）「苦情を言う」「撤回を求める」というのではなく、「法的に問題があると思うので、マンション管理センター等に問い合わせて確認してから提案してほしい」とソフトに要請する。
（３）「修繕費が足りなくなる」といった別次元の問題を持ち込まず、「法的に問題である」という一点に絞る
（４）「法的に問題がある」という自分の意見の根拠（マンション管理センターのQ＆A、東京簡裁の判決文の一部など）は必ず印刷し、文書にまとめて持っていく。
（５）水掛け論を避けるために、「問題はない」と言われたら、「どういう根拠でそう言うのか、「問題はない」と書いてある資料があるなら見せてほしい」と追及する。
（６）管理会社が「問題はない」と言ったら、「国土交通省の役人は問題があると言っている」「管理業務主任者として適法だと言うのか。それなら、その旨を文書にして出してほしい。国土交通省に問い合わせる」と対応する。

こういうふうにしつこく食い下がって、相手が問い合わせをせざるをえないように持ってゆくわけです。ただし今回の役人の対応ぶりを見ると、たとえ問い合わせても、いいかげんな回答をされるおそれもあります。

この回答へのお礼

度々のご回答、大変参考になります。
また、ご親切にありがとうございます。

管理費からの出費を検討した人たちは、理事会の任期は先月で終わっています。
しかし、今期の理事会には申し送りはしているはずです。
また、町内会館建設委員はまだしばらくは継続だと思います。

管理費からの出費は、町内会の議事録に記載があるものの、マンション理事会の議事録には何の記載もなく、理事会では検討していないとみなさざるを得ません。
それでも、その時の理事長の方針であるが故に、理事会の意思として活きるのも、不自然ですがいい加減に思えてもこんなものでしょうか。

新しい理事長に、法的な問題点を訴える機会を探して見ます。
難しいと思いますが、これしかないと思います。

実は昨日、市役所の市民相談室にも行って見ました。
マンション相談室なので、多分、管理士の資格をお持ちの方だと思います。
結果は、芳しいものではありませんでした。
『標準管理規約書の第２７条第１０項』を引用し、町内会費の支払いに問題がない旨言っていました。
建設協力金の支出に関しても同じです。
『むしろ、委託費の低減交渉など、他の費用を削減する事を議論した方が良い』との事。

雰囲気から、協力金の金額に関しては、その高額な事から問題を感じたようには窺えます。
しかし、適法に関する判断はしかねるような雰囲気でした。言った言葉は生きてきますから。
これ以上は、相談は出来ない雰囲気でしたので、第２７条に関する「コメント」を引用することは止め、相談を終えました。

そのため、他の費用を削減する事に話を変えたようにも見えます。
法的に適法か、といった意見は弁護士に頼るほかはなさそうです。

国土交通省の役人の方からも、面白そうな内容を伺えそうですね。
（お電話までして頂いてありがとうございます）
少し、整理できた時に改めて電話してみます。

頼りは、マンション管理センターの見解です。

お礼日時：2008/06/11 23:49

No.7 回答者： dripdrop 回答日時： 2008/05/31 05:25

第一回のご質問で、相談機関に問い合わせるようアドバイスした者です。

その後の事態が全く好転していないのはきわめて残念です。

１．この問題は、法律的には質問者さんの意見が正しく、町内会館建設費をマンションの管理費から支出するのが不当であることに疑問の余地はありません。
前回のご質問（私は見ませんでした）の回答者の方が参考として挙げている、東京簡易裁判所の判決文の中の次の文章にすべては尽くされています。

《マンション管理組合は，区分所有の対象となる建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うために設置されるのであるから，同組合における多数決による決議は，その目的内の事項に限って，その効力を認めることができるものと解すべきである。
しかし，町内会費の徴収は，共有財産の管理に関する事項ではなく，区分所有法第３条の目的外の事項であるから，マンション管理組合において多数決で決定したり，規約等で定めても，その拘束力はないものと解すべきである。》

ところが、rapid_gooさんのお住まいのマンションでは、

(1)町内会へ加入する　(2)町内会費は管理費一般会計支出する　(3)町内会役員は管理組合役員から選出する事等が総会で可決されているということです。
そこで、前回のご質問では「第一回目の決議を無効にする手段はあるのでしょうか」とお尋ねですが、
上の判決文に示されているように、そもそもこれらの決議には法的な効力がないのですから、改めて「無効にする」必要などないのです。この決議があろうとなかろうと、町内会から脱会することは自由です。また管理費のうち、町内会費に充当される分の納入は拒否することができます。
ただし、前回も書いたように、法律的な問題は別にして、こうした事態にどう対処すべきかはなかなか難しい問題です。それについては、ご質問があれば改めてお答えしたいと思います。

２．管理費から町内会費を払うことが可能と主張される方は、標準管理規約第２７条第１０項の「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用」を論拠にしているようですが、標準管理規約には、作成者による「コメント」がついていることをご存じでしょうか。

第２７条に関する「コメント」によれば、
「管理費からの支出が認められるのは、管理組合が居住者間のコミュニティ形成のために実施する《催事の開催費用》・・・や、《管理組合の役員が地域の町内会に出席する際に支出する経費等》の地域コミュニティにも配慮した《管理組合活動》である。
他方、各居住者が、各自の判断で自治会、町内会等に加入する場合に支払うこととなる《自治会費、町内会費等は・・・・マンションという共有財産を維持・管理していくための費用である管理費等とは別のものである。》」（《 》は強調のため私がつけたもの）と注釈されています。
したがって、この条項によって管理費から町内会費を支払うのを正当化することはできません。

３．そもそも管理費というものは、区分所有法の第１９条を根拠にして、共有部分の管理のために、それぞれの区分所有者の持分（＝通常は専有部分の床面積）に応じて徴収されるお金です。
ですから、管理費から町内会費や町内会館建設費を一括して支払うということは、それらの費用を専有部分の床面積に応じて負担することを意味します。
たとえば、町内会館建設のために、管理費から一括して250万円（１世帯平均5万円）を支出した場合、仮に専有面積50平方メートルの部屋の住民の負担が４万円であったとすれば、専有面積75平方メートルの部屋に住む人は、その1.5倍の6万円を負担したことになります。
他の地域の住民が各世帯平等に負担しているのに、マンションの住民だけが床面積に比例した金額を負担する理由はなく、この点一つをとってみても、町内会費や町内会館建設費を管理費から流用するのが不当であることは明らかです。

参考URL：http://www.mankan.or.jp/html/faq/03_11.html

この回答への補足

ところで、もし臨時総会になった時（個人的には反対ですが）の議決です。
半数以上か、4分の3以上か、でこれまでの回答にもありますが、おかしい事に気づきました。
今回のようなケース、目的外支出は規約で想定していません。
つまり、どちらか、という事が書いていないのです。

町内会加入に関しては、戸別に加入するか、マンションで加入するかは決議する、とは書いてあります。
しかし、管理費とは別に町内会費が必要、とも書いてあり、総会で町内会費を決議する事もおかしいのです。
もし、もめた時に管理会社の担当者が『半数上です』と補足してきたら、盲目的にそうなるとおもいます。

日はあるので気力のある限り、考えてみます。
力づけて頂き、ありがとうございます。

補足日時：2008/05/31 10:40

この回答へのお礼

最初の質問からご回答頂き、ありがとうございます。
気にかけていただいていることにも、感謝しています。
世の中では、こういう問題は珍しいケースか、ありふれた事かわからないのですが、色んな見方もある、と言う事が次第にわかってきました。
色んな方のご回答からお力を得るとともに、他の方のお役にも立てたら、と言う思いです。

以前アドバイス頂いた国土交通省へ電話で相談した時の、担当者の対応にも拍子抜けしました。
先のご回答に、『明確な法律上の違反なら国土交通省が対応できるが、法律上曖昧な点は裁判などがなければ動きづらい』とありますが、そういうものなんでしょうね。
とは言っても、明確に法に反すると思うので、お役人の対応にも納得がいきません。
他人の視点では、所詮はエゴのぶつかり合いでしょうか？お金が絡んでいるし。

先週の総会で、『規約、法に反する』『判例もある』等言っても、暖簾にぬか押しでした。
あるいは、おかしい事が判っていても、現実には管理費から出したい、と言う事なのだと思います。
戸別徴収だと、払わない人が大勢出てくるとも思います。
今の経済情勢、物価値上げから、最初の建設計画で町内会館が建たない可能性が高く、追加徴収の可能性はあると、個人的には思っています。
会館はたっても、管理組合がずたずたになりはしないか、心配です。

第一回総会でも決議（管理費からの町内会への支出）、会館への支出が法に反するとわかっていても、効力を発揮する術がありません。
水戸黄門様の印籠の役をまったく果たしていません。
具体的に、事態に対してどう、対処したら良いのかわからず、それが知りたいのです。

今回の質問は、そこが具体的ではありませんでした。
あるところで、この質問を閉め、改めて新しい質問を立ち上げます。
ぜひ、よろしくお願いいたします。
（この質問の中でご回答いただけたら、幸いです）

お礼日時：2008/05/31 10:40

No.6 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/05/29 09:37

＃３です。

>マンション管理費からの支出を止めたいのです。
>個別の徴収を行うべきです。

町内会の加入の強制はできないようですが、町内会に加入していれば、町内会の方針に従って協力金を支払いをするのは当然だと思います。
協力が１人いくらと決まっているのかどうかにもよりますが、逆に町内会にいながら、協力を拒むというのはおかしいことになりますので、払わないなら町内会を抜ける方へ動くのが普通だと思います。

質問者は支払いはするが、管理費からではなく、臨時徴収のような形で別途集めるべきだという考え方ということですね。
これは１つの案としてあってよいものと思います。

ただ、追加で払うのは皆さんいやがるでしょう。できれば管理費から支払いたいと思う人も多いと思いますよ。

管理費の残余金を修繕積立金に回しているということですが、残余となるまではやはり管理費ですので、過半数を阻止しなければ、使用されてしまうものと思います（町内会の強制加入はできないという問題は別にして）。

防ぐには賛同者を集めるしかないでしょう。

毎年多額の管理費残余金が修繕積立金に回されるのなら、管理費を値下げ、修繕積立金を値上げするという計画などを提案してみてはどうでしょうか？
また修繕積立金が不足するということを心配している様子ですが、それもふくめて修繕計画自体を見直して、修繕積立計画に影響が出るので、という資料は作成できないでしょうか？

または一度に５万円はきついので、とりあえず管理費から支出をしておいて、協力金分を分割して別途徴収するような方法はどうでしょうか？
一度に５万はきついかもしれませんが、分割で千円アップの５０回払いとかなら賛同を求められやすいと思いますが。

資金提供自体をしたくないというのと、管理費とは別に支払う方法を模索するのでは、考え方自体が大きく違います。
町内会に協力するために別途支出することを承認してもらうような代替案を考えて見てください。

なお、賃貸人のことが出ていますが、賃貸として利用は制限されていないマンションなのでしょうか？　規約で賃貸禁止のマンションもありますが。

この回答へのお礼

>払わないなら町内会を抜ける方へ動くのが普通だと思います。
世間一般的にはそういう意味合いになるのですね、賛同するのが普通なのですね、つまりは。
個別で支払う、はきれいごとにも聞こえるって事にもなるんですね。

いろいろな見解からのご意見、ありがとうございます。

ちなみに、当マンションは、賃貸は問題ありません。

お礼日時：2008/05/30 23:46

No.5 回答者： hanka2 回答日時： 2008/05/28 15:32

rapid_gooさん>>孤軍奮闘のご様子。

頑張って下さいね。

私は、100戸規模のマンションの区分所有者で住人です。
私どものＭＳでも過去に同じ様なことがありました。区分所有法や管理規約を理解してない理事長や理事の方々だったので、総会の議決を得る事もなく修繕積立金が別用途に取り崩された経験がありました。
以前の私どものＭＳでも、町内会（自治会）と管理組合の違いを理解できず混同していた方々が大半でした。

さて、rapid_gooさんのＭＳの管理規約が標準規約に準拠しているならば『修繕積立金を取り崩して町内会への協力金出費に充当する』には４分の３以上の特別議決での規約変更を経ないと出来ないと思います。また、臨時総会で普通議決（過半数の賛成）があったとしても無効になるでと思われます。
ただし、管理費からの支出するとなると何とも言えませんね…。

標準管理規約では修繕積立金を下記の様に定めています。簡単に言えば「長期修繕計画に基づいた大規模修繕や敷地や共有部などの費用以外には使えません」と言うことです。
－－－－－－－－－－　引用　－－－－－－－－－－
（修繕積立金）
第２８条　管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
　　一　一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
　　二　不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
　　三　敷地及び共用部分等の変更
　　四　建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
　　五　その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
　２ 前項にかかわらず、区分所有法第６２条第１項の建替え決議（以下「建替え決議」という。）又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替えの円滑化等に関する法律（以下本項において「円滑化法」という。）第９条のマンション建替組合（以下「建替組合」という。）の設立の認可又は円滑化法第４５条のマンション建替事業の認可までの間において、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。
　３ 管理組合は、第１項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還に充てることができる。
　４ 修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

上記を変更するには４分の３以上の特別議決が必要なの理由は次の通りです。（第４７条第３項一）
－－－－－－－－－－　引用　－－－－－－－－－－
（総会の会議及び議事）
第４７条　総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
　２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
　３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。
　　一　規約の制定、変更又は廃止
　　二　敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）
　　三　区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴えの提起
　　四　建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
　　五　その他総会において本項の方法により決議することとした事項
　４ 建替え決議は、第２項にかかわらず、組合員総数の５分の４以上及び議決権総数の５分の４以上で行う。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

ところでrapid_gooさんのＭＳ管理組合が委託している管理会社にマンション管理業務主任はいないのですか？マンション管理業務主任の方なら標準管理規約や貴ＭＳの管理規約を知ってるはず。（管理費と修繕積立金との違いや管理組合と町内会（自治会）の違いを含め）

いづれにせよrapid_gooさんのやるべきことは、まず多くの協力者を得ること（ひとりじゃなにもできません）または管理組合の理事長（理事じゃ権限ないからダメですよ）か監事（理事会や理事長の業務執行に不適切なことがあった場合には総会を召集し議長になれるから）になることですね。
私のＭＳの場合は10人程の方々が集まり、私が監事に推薦され適正に組合運営が行われるよう改革していきました。

rapid_gooさんも頑張って下さいね。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

暖かいご声援まで頂き、感涙に耐えません。
管理組合でなんでこんな苦しい思いしないといけないのか、あほらしい気持ちにもなり、こんな時に嬉しいおことばです。

町内会館建設協力金には、一般会計からの取り崩しにするようです。
毎年、一般会計は数百万の余剰が出る会計になっており、一定額を修繕積み立て金口座へ移す事を行っています。
町内会へ取り崩すと、修繕積み立て金口座へ移す移すお金が少なくなり、修繕計画も変わる可能性があります。

管理会社のマンション管理業務主任ですが、当マンションの担当者がそうです！！
それが、先日総会で（後から考えると、何の権限があるのか）補足と称して口出しし、私は十分な意見が言えませんでした。
町内会館建設協力金に絡めて、町内会費支払いに関して発言した時です。

質問にも書きましたが、マンションで加入しているから全員加入で無いといけない、住んでいない区分所有者も払う必要がある、等。
賃貸人からの徴収ができないような事も言っていました（会社の事務手続き上でしょうが、一部の人の支払いも不可能だと推測します）
しかし今は、管理費の予算で銀行振り替えですが、別徴収とし、個別で集めるお金だと思っています

また、規約にも管理費に含まれる旨書いてある、等適当な事も言っていました。
頭にきたので、規約には『管理費とは別に町内会費が必要』と書いてある事を指摘しました。
『それは、言葉の違いで・・・・』と、適当な言葉が返ってきます。
その際、『地域協定がある・・』様な発言もありました（これが本音だと思います）

規約を知っている、知っていないよりも、管理会社に利益を誘導しているように感じました。
建設した会社の系列であり、マンションは、そちらの会社の土地だった場所です（隣は、その会社の社宅です）。
我々の管理組合が町内会に全員加入し、協力金もたくさん払うと、管理会社の評価も高まるのでは？と思います。

目先の問題は、管理費の目的外出費を防ぐ事です。
しかし、本質は管理会社のロボットにならない、自分達で的確な判断を行える管理組合を目指す事だと思います。

お礼日時：2008/05/28 23:52

No.4 回答者： liar_story 回答日時： 2008/05/28 13:56

本事案は何度か拝読致しましたが、マンション管理組合が地域の町内会（自治会）への町会費等の支出について議論されているみたいですが、それは、各マンションの持っている性質、規模等によって判断が異なると思います。

例えば、当該マンションに集会室（コミニティールーム）等が備わっているか否かで判断の分かれ道に成る場合もあります。
集会室の備わっていない比較的中規模以下のマンションでは、町会費の支出については、規約に特段の定めのあるマンションは少ないと思われます、若しくは皆無かもしれませんが、一般会計（管理費）から支出する事は、『良好な居住環境の構築』の目的の中に含まれるものとして
認められている場合もあります。
（２００戸規模で、年１０万円前後の町会費の支出であれば理事長の裁量の範疇で総会の決議は必要とされないこともあります。）

町会費だけの支出なら問題はないと思いますが、町内会館の建設費となると問題は別、自治会は任意団体で、その入退会は本人の自由意志ですから、建設資金の負担も本人の自由意志を尊重しなければ成りません、又、建設資金は町会員等の有志による寄付行為によって行われるべきもので、総会の決議等で強制できるものではありません。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
また、これまでも見てくださり、ありがとうございます。

『良好な居住環境の構築』、いわゆる大人としても交流にはある程度の支出は必要性を感じます。
一人当たり5万円の協力が求められ、50世帯250万はその範疇ではありません。
何を言っても、町内会費（年間3600円）を根拠にし、それが大きな問題だ、というと先の問題にしましょう、とかわされます。
どうすればいいのか、迷っており、どうでも良くなっています。

地道に、同じ考えの方を探す事もやってみます。

お礼日時：2008/05/28 23:20

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/05/28 10:59

＞規約違反になる出費ではないか。

規約のどの部分に対する違反でしょうか？具体的に説明できますか？

＞一般会計と修繕積み立てとは口座、管理が違うから関係ないという意見が出ましたが、

一般に管理費と修繕積立金は、目的が異なるため、別個として扱うことが推奨されています。管理費が不足して修繕積立金を取り崩すなんてこともあったようですから。


＞4分の3以上だろうが？？
管理費、修繕積立金は定期的に見直すことが推奨されており、弾力的な運用が必要なため特別決議ではなく普通決議事項ですので、一般的には過半数で可決です。規約で別途定めがあれば別ですが。

＞裁判で決めてもらった事なら阻止できるけど、こちらでは・・・
明確な法律上の違反なら国土交通省が対応できるでしょうが、法律上曖昧な点はやはり裁判などがなければ動きづらいと思われます。判例は一つの判断基準になるだけで、それだけで絶対的な強制力はないですし。
区分所有法上のどの部分に対して違反かを示さないと明快な回答は得にくいのではないでしょうか？

＃２さんの回答を拝見させて頂くと、町内会の強制加入はだめのようですが、マンション管理組合の決議・規約などでマンション管理組合として町内会に加入するということが決められていれば、管理組合運営方針としては有効と思われます。
町内会の加入はマンション管理組合全体の総意として町内会に加入しているからです。そうなると管理組合決議により管理費からの支出自体も有効になりそうです。
過去にそのような決議などがなかったどうかが重要なポイントになりそうですが、過去の質問二つ目を見るとそのような決議があったようなので、今回の決議で可決されるととりあえず有効になるのではないかと思われます。

なお、過去の質問で紹介されている判例を読んだ感想ですが、これでは管理組合決議に強制力はないという判断がされていますね。
つまり強制力がないので、決議があっても強制はされず、その分の返還請求ができるのではないかと思います。でも、これをもって管理費からの支出自体を防げるかどうかは疑問です。管理費からの支出分を賛同者から別途支出するように意見することぐらいですかね。
あと、今まで管理組合決議に従って町内会費を負担していた様子ですから、暗黙の了解で町内会に加入していたことになります。明確に町内会退会の意思表示をしておく必要があると思います。

質問者の考えに反するようなものを結構書きましたが、質問文を読んでみて、反対側にいたらこの点をつっこむというような点を書きました。戦うときに揚げ足をとられないように注意してください。

＞管理費からの町内会館建設への支出を阻止を、諦めさせる手段はないでしょうか。

町内会に加入しているのなら開館建設費を負担すべきでしょう。町内会参加のメリットとデメリットを比較して、デメリットの方が多いことが証明できればよいのではないでしょうか？

なお、地域によってはゴミの回収などを町内会に委託しているような地域があります。このような地域では町内会加入しないと町内会が管理を委託されているゴミ回収場所の使用ができず生活に不便が生じるという地域もあるという話を以前新聞で読みました。このような地域でなければよいのですが。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
会館建設費の負担が嫌だとは言っていません。
マンション管理費からの支出を止めたいのです。
個別の徴収を行うべきです。

自分お財布は痛めたくは無いけど（推測ですが）、管理費からならOKという神経が理解不能です。
総会では、私の発言に対する反論もありましたが論理が通っていないような内容ばかりです。
（ボイスレコーダの録音しなかった事を後悔しています）

住んでいる地域のコミュニティは大事にしていきたいです。
同時にマンションの管理組合は、生活そのものです。
目先の利己主義で運営をしてしまうと、将来が危ういです。

お礼日時：2008/05/28 22:59

No.2 回答者： nrb 回答日時： 2008/05/28 08:31

判例ですか・・・・・

このての判例は記憶にございません（国会答弁みたい

ただ町内会についての判例はあります

町内会は任意での加入ですので強制加入はできません
したがって内容証明通知で・・・町内会に入らないことを明確にすれば良い

たしかこんな感じだった・・・
町内会で町内会館建設の寄付を住民に割り当てたの裁判がありますね
町内会は任意での加入ですので強制できません　って判例だった記憶が

埼玉県営住宅本多第二団地（新座市）の自治会からの退会を巡って争われた裁判で、最高裁第3小法廷は2005年4月26日に「自治会は強制加入団体ではなく、退会は自由である」という判断を示し、共益費の支払いを命じた。自治会に加入した場合、自治会費を払うことになるが、これは自治会の運営のために納付するものであり、建物の管理に使われる管理費（共益費）とは別のものである。管理費（共益費）は家賃と一緒に家主に払うのが通常である。この裁判では、元々自治会に加入していた会員が、会に対して不満があり退会を求めたものである。

滋賀県甲賀市の希望が丘自治会が自治会費に赤十字や共同募金への寄付分を上乗せして徴収することを決議したことを巡って争われた裁判で、最高裁第１小法廷は2008年4月3日に自治会側の上告を退け、自治会費への寄付分上乗せは寄付を強制するもので無効とした大阪高裁の判決が確定した。自治会による寄付集めを巡っては、自治会費への上乗せのほかにも班長などの役員が寄付を集める集金活動を強制され、断りにくい自治会の戸別集金で事実上寄付を強要されるなど、各地で問題になっている

自治会費への寄付分上乗せは寄付を強制するもので無効してますので・・・

私ならば内容証明通知で・・・町内会に入らないことを明確して
なおかつ寄付分上乗せは寄付を強制するもので無効判例もあり支払いをすれば役員に損害賠償請求いたします

　役員は持っている財産の範囲で会員の債務の無限責任を追っているのを理解してもらって
　反対票を入れた人全員で損害賠償裁判すれば・・・・・

この回答への補足

判例ですが、私の知っている判例は、町内会費に関するものです。
去年の東京簡易裁判所、
H17年の最高裁です。

町内会館建設にも適用できないか、と思いました。

補足日時：2008/05/28 22:50

この回答へのお礼

ご回答、おりがとうございます。

質問がわかりづらかったら、ごめんなさい。
私は、マンションの管理費からの目的外出費を阻止したいのです。
町内会退会が目的ではありません。
会館建設協力金は、各自の任意で、個別徴収で行うべきです。

管理費、修繕積立金とも、標準機役所にのっとった内容で、使途が明確に書いています。

区分所有でもない町内会館へは目的外になります。
ただ、年会費を管理費から予算取りで出しています。それを根拠にされています。
先日の総会では、それを問題とし、根拠とするのは不合理な旨、訴えました。暖簾にぬか押しというか、聞いてもらえませんでしたが。

お礼日時：2008/05/28 12:49

No.1 回答者： nhktbs 回答日時： 2008/05/28 00:42

臨時総会で決めるのですよね。

総会の決議は規約と同一の効力ですからね。
理屈上は、積立金等を総会の決議で各組合員に返却し、その返却金を原資として町内会に支払う。これを承認の上、中間省略して、組合から直接町内会に支払うは成り立ちます。
ただ、問題なのは区分所有者（組合員）がその所有住戸に居住していないで賃貸に出していた場合、町内会への加入対象者は居住者（賃借人）であって、別町内に居住の区分所有者（組合員）ではありません。
ですから、賃借人は別途、自己の町内会負担分を負担しなければ成り立ちません。

この回答へのお礼

早速のご回答、ありがとうございます。
私が十分にマンションの中を把握していないのですが、区分所有者は全員住んでおり、賃貸はいないかもしれません。
理事長も把握していなくて、それで管理会社のツッコミがはいりました。
要は、住んでいなくても皆、払えと言う事です。
もし訴えられたら、苦労するのは当管理組合。
管理会社はいたうもかゆくも無し、勝手ですね。

事務手続きで一部（町内会に入会している）区分所有者の分だけ払えない都合もあると思います。
それはそれで、自分たちで個別徴収すれば良いだけ。

補足のさい、『地域協定』と言う言葉を使っていました。
管理会社はJFE系列で、昔から地域との繋がりがあります。
地元にいい顔したいがために、管理組合にお金使わせようと言う魂胆見え見えです。

なぜ、皆きづかないのかとも思います。
（これはこれで、本論とは外れますが一つの悩みです）

お礼日時：2008/05/28 08:23