今の家を売って住み替えする場合どうしたらいいですか？

Question

今住んでいる家を売って、新しく土地を購入して家を建てたいと思ってます。
ただ・・貯金が土地分くらいしかなく、家を建てるお金は今の家を売って・・と思ってます。
その場合、どうしたらいいでしょうか？

今の家が売れないかもしれませんから、先に土地を買っておくのも抵抗があります。
今の家が売れて、その後すぐにいい土地があればいいのですが、
やはり時間をかけて土地選びはしたいと思ってます。

家を売ってその資金を元に住み替えをする場合のアドバイス、お願い致しますm(_  _)m

ma_h · Accepted Answer

元業者営業です。

まずは確認しておくべき事があります。
●今住んでいる家は現金購入？ローンであれば残債があるか。その残額。（勿論、ローンが残ったままだと売却できません）
●今住んでいる家を売却するにあたり、相場はどうか？（建築資金、引っ越し費用等）

次に、住み替えですが。。。

基本は売り出しながら同時に土地探しになります。
ただ、資金計画はしっかりとして下さい。決して楽観的な予測はしないように。
その際注意すべき点は
●　「家の買い手はついたが土地が見つからない」
　　「土地は見つかったが家が売れてない」
こういうケースが結構多いです。売り出しをかける際引き渡し次期は重要です。特に、土地探しから建築→新居入居は数か月は必ずかかります。不動産屋とよく相談して、決定して下さい。なかなかピッタリと引き渡しがハマる事は難しいので、一旦賃貸へ出るケースも考えておいた方がいいと思います。（仮住まい費用も考慮が必要です）

以上、参考まで。

mahopie · Answer

以下、現在は住宅ローンが無い・売却で完済可能の前提での自宅買替の現実策としては、

(1)現自宅の売却見通しを固める
全国展開しているような大手の仲介会社で「無料相談・査定」という方法で自宅の売却可能金額（恐らくは当人の思惑よりも低くなる）を含めた市場性を見積もる。価格だけでなく、「６ケ月販売仲介をして買主が出なければ評価額の８５％で自社が買取ります」といった形での買取保証という安全弁が付けられるかも確認する。

(2)買い物件を当たる・建築業者の絞込みをする
売却金を見込まない自己資金で土地が買える（＝土地段階ではローン不要）のなら全般の手続で余裕を持って進められます。じっくりと時間をかけて、希望に沿う物件を当たることが可能です。並行して建物の建築業者の候補選定や、建築業者に候補土地を当たらせる、或いは自宅の売却案件の仲介と同一業者を採用するのかしないのか、といった個別策は別途考えることになりそうです。建物建築業者との間で着手金・中間金といった支払が先行する場合もあり得ます。

(3)自宅の売り契約を進める
現実に自宅売却契約を進めるには、一旦賃貸物件に引っ越して空き家にしてから売り出す方が有利という意見と引越負担を避ける為に、売買契約（＝手付金受領）から名義移転・最終金決済までの時間を長め（例えば６ケ月）に取って、その間に新しい自宅の建築を終えてしまう、という方法もありますが、新自宅が注文建築なら余計に、売り買いタイミングの一致は難しそうです。

(4)自宅売却の損失と給与収入の損益通算・損失の繰越制度
幾つかの要件が整えば、自宅買替における旧自宅売却損を利用して、買替年度の給与収入に対する所得税の還付、翌年の住民税の軽減、更には売却損が当年の収入でまかない切れない場合には、損益通算後の損失を翌年以降に繰り越す事も可能ですが、本件適用には、新規自宅取得に住宅ローンを利用する事が要件になります。（制度上は時限立法ですが、過去も期限到来後に延長されてきた経緯に有ります）
制度の概要ですが、ケースにより２～５百万円単位での税金還付の可能性があります。
http://home.yomiuri.co.jp/soudan/okane/20070914hg0c.htm

　　なので、本件が適用可能なら、新規自宅取得は住宅ローンを使って取得した上で、当該年度での確定申告後に旧自宅の売却・ローンの繰上返済をした方が、金銭的なメリットが大きいケースもありえます。（売却価格を多少譲歩してでも本件制度を適用した方が有利かもしれない）

tarotaro001 · Answer

まずは賃貸に引っ越して、今の家を売りにだします。平行して土地を探します。（済み続けながら売りに出すというのもひとつの手です。）

そして売れるまで待ちます。
売れた時点で気にいった土地があれば即購入。
なければそのまま土地を探して見つかったら購入。

これですと焦る必要もありませんので、じっくり動けますし、ローンを組む金額が少なくなるのでお得。

間違っても売れるだろうという見込みで動くのはやめたほうがいいです。
売却代金を当て込んでローンを組んだのに売れなかったら・・・・

今の家を売って住み替えする場合どうしたらいいですか？

元業者営業です。

以下、現在は住宅ローンが無い・売却で完済可能の前提での自宅買替の現実策としては、

まずは賃貸に引っ越して、今の家を売りにだします。

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