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現在、貸店舗にて15年ほどサービス業を営んでいます。
借りているお店は月の家賃が15万程度の貸店舗です。
その貸店舗の土地が市の道路拡張計画の対象になりました。
市との交渉で、市の方から店の売上の監査等を受け、
当初は立ち退き料を150万ほど補償していただける、というお話でした。
(ただしそれは書面での約束ではなく口頭レベルのものです)
しかし、今年の4月に担当者が変わり、補償金は1円も出せない、という判断になってしまいました。

市の理由としては、大家が立ち退かなければ、市としては店舗を借りている人(私)にはお金は払わないというものです。

大家さんは、市に対しもっといい条件(代替地や補償金)の提示を求めており交渉中のようです。
しかし、私は諸事情もあり一刻も早く次の代替地を購入し、店舗を建て
営業を継続しなければなりません。つまり、大家さんと市との交渉が成立するまで待っていられる時間の猶予はないのです。

150万の提示をしていただいた段階で、代替地を見つけ、150万を資金計画に入れて計画を立て土地の契約もしました。
150万程度でお恥ずかしいお話ですが、私としてはここで150万の
マイナスは正直かなりの想定外で、本当に困っております。
お店の移転そのものが危なくなりそうです。

今度市の現担当者、前任者、大家と話し合いの場を持つのですが、基本市はお金は出さないスタンスです。
そして、市からは、大家を含めた3者間でしか話し合いはしない、
と言われました。
何かいい案などがあれば皆様のお知恵を拝借したいのです。
どうぞよろしくお願いいたします。

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A 回答 (6件)

営業補償・借家人補償・通損のみ(dump777様分)を先に支払うと言うことは通常可能ですので。


起業者の方との相談になってしまうわけでしょうが。。
土地収用が、かかっていない事をお祈りして
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質問を読みまして、言える事は、市の担当者の対応・考え方が間違っています。



>市の理由としては、大家が立ち退かなければ、市としては店舗を借りている人(私)にはお金は払わないというものです。<

これが、大きな間違い・勘違いです。

道路拡幅等の公共事業の進捗を図るには、この質問の様なケースではまづ、借家人(貸店舗)を最初に退去させるのが、常道です。
次が大家(建物・土地所有者)等です。
全員が移転し、建物等を撤去した更地を買収するのが、本来の目的なのです。
市として、一番困るのが、逆のケースで、借家人以外全てが承諾しても、借家人が居座られると、買収事業が頓挫するからです。
ご質問の市の担当者は、新人か仕事のイロハが理解出来ないかのどちらかだと思います。
多分質問者さんが先に出ると、その後に次の借家人を入れられると、警戒しているかと推測されますが、土地収用法を理解していない証拠です。そんなことは出来ない事になっています。
市の担当者にとって、一番楽な方法を了承する予定みたいですので、欲張りな大家に付き合う筋合いはありませんから、早急に事情を説明され、契約を急がれた方がいいと思います。
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任意買収か、土地収用なのか、文面からすると任意買収だと思えますが、いずれにしても貴方の対応に制限事項がないなら対策が考えられますが、


>私は諸事情もあり一刻も早く次の代替地を購入し、店舗を建て営業を継続しなければなりません
という状況だと対策は一つではないでしょうか。
150万はなんとか都合をつけ、新しい場所での営業に努力しつつ
>当初は立ち退き料を150万ほど補償していただける、というお話
口頭だろうが契約は契約ですから、市を相手に民事か行政訴訟をするという厳しい道です。
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私は法律の専門家ではないので、法的根拠を求められるとわかりませんが、まず、貴方が大家と市が契約する前に、出てしまうと、「貴方の都合により勝手に出た」という解釈がされるのだと思います。



用地買収の話はかなり前から説明会等であるはずです。
実際の契約までの間に、貴方の場合はそうでないですが、本当に自己都合で商売をやめてしまった、もしくは、いい商売のところが見つかり出てしまった場合は、補償の対象にはなりませんよね。

要は、大家と市が契約する前に貴方がでてしまうと、この線引きが明確にできなくなるからではないでしょうか。

貴方のお住まいの市で、弁護士による無料の「法律相談」というのをやっていると思います。
「法律相談 〇〇市」で検索すればヒットすると思います。
そこで、法的にどうなのか相談されるのもひとつの方法だと思います。
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>市の理由としては、大家が立ち退かなければ、市としては店舗を借りている人(私)にはお金は払わないというものです。



大家

店子
の関係で
ここが何か変な交渉です。

>大家さんは、市に対しもっといい条件(代替地や補償金)の提示を求めており交渉中のようです。

基本は
大家には
土地買収費

建物補償などが
支払われ
あなたには
借家人補償金が支払われます。

大家と店子の契約がスムーズに行かないと
あなたが退去後に
大家に支払う
家賃減収補償費
問題かも知れません。

これは貴方には関係ありません。
市の担当者が
大家に
家賃減収補償期間について
http://www.daiwakantei.co.jp/service/hosho/yougo …
良く説明するしか
無いんじゃないの?
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 こんにちは。



・今回のように公共工事で,土地や建物の移転が必要な場合における補償を「用地補償」といいます。
 
・「用地補償」は大抵手順が決まっています(法律ではありませんが,基準のようなものがあります)。下記のサイトが参考になると思います。
http://www.pref.oita.jp/17004/jimusho/youti02.html

・つまり,建物などの移転,土地の引き渡し,借家人(借間人)移転などごとに契約をし,契約が履行された後に補償金が支払われますので,必ずしもすべてがセットでないとできないわけではないです。

参考URL:http://www.pref.oita.jp/17004/jimusho/youti02.html
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Q道路拡張に伴う立ち退き補償について

わからないので、教えてください.
実家が道路拡張にかかり、市から立ち退きの話しがきました。
市との話し合いをしていくにあたり、こちらから要求できる補償の種類を知りたいです.
実家は、借地ですが、建物は所有しています。母が一人で理容業を営んでいます.
従業員は現在はなし。道路拡張には100%かかります。
現在の話し合いの状態は,すぐ近くに代替え地を斡旋してもらい,今住んでいる家の査定まで終りました.これから具体的な金額と話し合いになるのだと思います.
土地が借地でなければ、補償で充分新しい店をつくれるのでしょうが、借地であるので、その点が不安です。年老いた母一人の店ですので,借金もできず、なるべく市の補償でできるようにと願っています.
同じような経験をされたかた、法律の専門家の方、アドバイスでもよいのでお願いします.

Aベストアンサー

現在の国内での公共事業の用地買収について、
土地所有者など、買収される側にたって、適法に交渉を行い、
最善の補償を獲得する自信は有ります。
そのための、知識・経験も普通の人よりもあります。
否、平均的な用地職員より、知識、交渉テクニックを持っている
自信もあります

また、個別に相談を受けても、知っている限りの事はお教えする気持ちも
あります。

しかし、余人の雑音、その他の煩わしさ無しで、彼方と完全に私をつなげる
方法がないようです。
私の知識は、様々な人達の相談を受け、獲得していったものです。
その事を、おざなりにして、彼方とだけの相談を優先する事はできません。
私が、PCの前だけで、彼方とつながる方法があれば、別です。
申し訳ないですが、その方法は、彼方の方で見つけてください。
それが、可能となれば、御協力はさせていただきます。

Q道路拡張における立ち退き?料について

カテが違うかもしれませんが、知りたい事があります。

私の(田舎です)隣町は、漁村と言いますか、非常に貧しい所です。産業も無く、車は通過するだけ。低い家が立ち並び、道は狭く、老人はいつも気をつけながら歩いていました。

ですが、周りの町の影響もあり通過する車が増え、数年前から道路拡張に伴う、土地の買収が始まりました。

元にあった家を一軒丸ごと(左の家も、右の家も)後ろに下げた感じです。それが、2キロは続きます。道は2車線から4車線になるようです。

まだまだ、工事中なのですが、道路と一緒に2キロほとんど(全部)の家が新築中です。もちろん家を壊されたのですから立て直すのは当然です。

ですが、もともと普通の家はより金持ちゴージャスな家に、壊れそうな家は普通の立派な家に変身です。道が綺麗になるのも、家が綺麗になるのも嬉しいのですが、通るたびに一体いくら貰えるのだろう思ってしまいます。

道路脇の家はラッキーですが、拡張にかからなかった家は悔しいだろうなぁひがみから争いが起こらなければと余計なお世話を考えたりします。

知っている方いませんか?こういうのって国家秘密なのでしょうか?

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私の(田舎です)隣町は、漁村と言いますか、非常に貧しい所です。産業も無く、車は通過するだけ。低い家が立ち並び、道は狭く、老人はいつも気をつけながら歩いていました。

ですが、周りの町の影響もあり通過する車が増え、数年前から道路拡張に伴う、土地の買収が始まりました。

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Aベストアンサー

公共事業で建物の撤去を要する場合、その建物を移転するのに必要となる費用を建物所有者は補償金として受け取れます。
 注意いただきたいのは、建物移転に要する費用 であるということです。
 つまり、民間取引でしたら、古家は価値0円どころか、撤去費用が土地代から引かれたりします。
 民間取引の場合は、建物は現在価値で売買されます。

 一方、公共事業に伴う建物移転となると、同じ建物を再築した場合の費用を算出することとなります。
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 したがって、古い家であっても、新しい家が建てれるのです。
 やはり、公共事業のために立ち退くのですから、生活再建を図るようにする必要があるのです。
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 ですから、そんなに無茶苦茶な金額では買収していないと思いますよ。

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Q道路拡幅に伴う用地補償の価格について

自宅前の道路(現在の道路幅2m)を拡幅し5mの道路へと計画されています。(自治会から市へ依頼していたようです)先日、現地立会いと簡単な説明があり、土地買収価格は課税標準価格という説明がありました。
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このようなケースでは公共用地の取得に伴う損失補償基準と市独自の補償基準のどちらが優先されるのでしょうか。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基準を制定していますが、中身は閣議決定された「基準要綱」に完全に準拠しています。

 憲法29条で、「財産権は、これを侵してはならない」と規定し、しかし、公共の福祉との調整を図るため「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用いることができる」と規定しています。
 要するに、私有財産を拠出してもらうためには、正当な補償が必要だというわけです。

 これを受けて土地収用法では、「補償金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格」(同法71条)と規定しており、土地収用法を根拠としている「損失補償基準要綱」でも7条で、「取得する土地に対しては、正常な取引価格をもつて補償するものとする。」と規定しています。
 結論として、補償金は取引価格を基に算定するという大前提があるのです。

2.さて、質問文の市では、「土地買収価格は課税標準価格という説明があった」そうですが、固定資産税課税標準額は、課税のための評価額であって、正常な取引価格とは違うので、補償金としては不適切です。

※「固定資産税評価額」ではなく、「固定資産税課税標準額」でしょうか。一般に、「固定資産税評価額」は市場価格の70%相当で評価されています。また、住宅用地の特例措置を適用した「固定資産税課税標準額」は、「固定資産税評価額」の1/3~1/6の金額になります。

 質問文で「市独自の補償基準を定めている」というのならば、補償基準を1部購入されたら如何ですか。
 都道府県では「基準要綱」を一般に販売しています(例示として、埼玉県HPを下記、参考URLに貼っておきます)。

 私見ですが、「土地買収価格は課税標準価格」というような土地収用法に反する「補償基準」など公表できないと思います。
 もし、公表すれば、法律違反の補償金算定を行っていることが明白になるからです。

3.質問文の道路がどのような住宅地を通っているかはわかりませんが、住宅地の場合、幅員が広ければ良いというものではないと思います。

 道路が拡幅されれば、万が一の場合に救急車両が入りやすくなり、車庫入れがしやすくなり、家を売却するときは高く査定してもらえるというメリットはありますが、一方で、デメリットもあります。
 車の通行が多くなり(スピードも速くなる)通学の子どもの安全性が低下する、固定資産税が高くなるなどです。

 今回、道路を拡幅するための工事費用や土地買収費用は、長い目で見れば固定資産税のアップ分(=おそらく10-20%上がる)で回収されていきますから、あながち、幸運だけというわけではないと思います。

 ところで、質問文に対する回答ですが、市が行う公共用地の買収においては市の補償基準が適用されます。しかし、その補償基準が、土地収用法や「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)と整合性が確保されている限りにおいてという条件が付きます。
 例えば、市用地課の内部でしか通用せず、市民に公開もできないような内部の“手引き”程度ならば、市民がそれに拘束される必要は全くありません。

参考URL:http://www.pref.saitama.lg.jp/A08/BD00/homepage/binran.htm

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基...続きを読む

Q道路拡張による立ち退き料

私が生まれた時からなので、
20年ほど住んでるアパートを、
道路拡張の為 引越しする事になりそうです。

道路拡張の計画は 7~8年前から話があって、
市の説明はアヤフヤ・・・というか、ハッキリしないまま
私が住んでる すぐ近く(3~400M近く)まで工事は終わってます。

なのに、まだ私達への話がしっかり無くて、
いつ引越しするのか 心配なんです(>_<;)

我が家は貧乏で、
2Kのアパート 3万円!に住んでて、
地域が凄く良い所なのに、この値段で住めてる事が珍しく、
ココを追い出されたら、
他に こんな安い値段のアパート見つかるか不安です。

5人家族で、20年住み続けてて、地域に愛着があります。
でも、現在 この地域は賃貸料が高いので ココ以外に引っ越すしか無いと思います。

話が長くなりましたが、
市の道路拡張で 立ち退き料はどのくらい出るのでしょうか?
貧乏なのに 立ち退き料も殆ど無かったら、
住む家も困ってしまいます。。。

市との 交渉方法もあるのでしょうか?

父も 今年退職なので 本当に心配です。

アドバイス 宜しくお願いいたします。

私が生まれた時からなので、
20年ほど住んでるアパートを、
道路拡張の為 引越しする事になりそうです。

道路拡張の計画は 7~8年前から話があって、
市の説明はアヤフヤ・・・というか、ハッキリしないまま
私が住んでる すぐ近く(3~400M近く)まで工事は終わってます。

なのに、まだ私達への話がしっかり無くて、
いつ引越しするのか 心配なんです(>_<;)

我が家は貧乏で、
2Kのアパート 3万円!に住んでて、
地域が凄く良い所なのに、この値段で住めてる事が珍しく、
ココを...続きを読む

Aベストアンサー

アパートの住人には、借家人補償があります。

>5人家族で、

家族の人数にも補償額は影響します。

>現在 この地域は賃貸料が高いので ココ以外に引っ越すしか無いと思います。

市営住宅に優先入居が可能です。

>市の道路拡張で 立ち退き料はどのくらい出るのでしょうか?

高齢者ほど次の入居先が見つかりませんので補償額は高めですよ。

まだ補償調査にきてないんですね?
では、
・交渉前に引っ越すと、補償なし、交渉時期までがんばりましょう。
・物品を処分しないように。

http://www.pref.saitama.lg.jp/A08/BD00/homepage/binran/1syou/i13.pdf

読んでも解りません。

結構な額の補償金になりますよ。
※借家人補償金の税金は5000万控除で「無税」です。
http://www.pref.shimane.lg.jp/infra/land/yochi/hoshou/yochi_zeikin.html

Q用地買収の際に査定される金額について

現在私が住んでいる場所は整備新幹線の為に用地買収にかかる場所です。
そこでいろいろ質問が。。。

(1)代替地というのは、県や市などの行政が用意された物件で検討するのでしょうか?それとも自分で見つけてくる物件でもいいのでしょうか?可能であれば、もしそれぞれのメリット・デメリット等があれば教えて下さい。

(2)現在住んでいる家屋の査定額なんて分からないと思うのですが、大体平均でどれ位の相場がつくのでしょうか?(参考になるか分かりませんが、土地は33坪で1000万、建物は約1600万、昨年の7月に新築です)
まだ建てたばかりなのでローンも組んだばかり、将来の支払いの面でも気になる部分が多々あります。

新聞・ニュース等を見ると、昨年整備新幹線の認可があり今年度から用地買収等すぐに動き始めるそうです。
せっかく新しい家なので、少しでも長く住みたいのですがね~。

Aベストアンサー

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価格・国の公示価格・県の基準地価格、さらに不動産鑑定士の行う鑑定価格を参考にして総合的に比較検討し、適正な土地価格を算定します。
 
●建物の補償(建物の移転料)
 土地に建物がある場合は、その土地と建物の関係、利用状況、種類、構造などに基づき通常妥当とおもわ れる移転工法(再築・曳家・改造工法等)を決定し、移転に必要な費用を補償します。

●工作物の補償
 移転することが可能な工作物(プレハブ物置き・看板・門扉など)は移転に必要な費用を、移転することが 不可能な工作物(ブロック塀・井戸・コンクリート門柱など)は同種のものを新設する費用相当額を補償します。

●立木の補償
 立木は利用目的、樹種等によって補償内容が多少異なりますが、庭木類など移植可能と判断した立木は 移植(根掘り、運搬、植え付け)に必要な費用を、その他の立木で伐採することが相当と判断される立木に ついては、伐採による損失額を補償します。

●移転雑費
 建物の移転に伴い必要となる経費で、移転先を選定するための旅費、法令上の手続き費用、就業不能補償、上棟式、移転通知などの費用を補償します。

●仮住居補償
 建物を曳家・改造工法などにより移転する場合、移転工事期間中仮住まいが必要となります。 この場合には建物の規模と所帯人数に応じた仮住居費を補償します。

●動産移転料
 建物の移転に伴う動産の荷造り、運搬に必要な費用を補償します。

 以下は関係無いとは思いますが,参考に。

●借家人補償
 賃借している建物が移転することにより、その建物を移転後引き続き借りることができなく なる場合には、現在の建物と同程度のものを、借りるために必要な費用を補償します。

●営業補償
 営業を行っているものが移転する場合には、休業を必要とする一定期間の収益減と一時的に 受ける得意先喪失に伴う損失額を補償します。

 なお,公共工事の場合,5,000万円控除というのがありまして,5,000万円までは,売買に係る税金が課税されないという特典(?)もありますよ。

(注意点)
・いくら粘っても,値段は上がりません(先に売った人から文句が出るのが目に見えてますから)。
・最後まで売らないと,強制買収されます。勿論,補償のお金は払ってもらえますが,5,000万円控除が受けられなくなります。

 普通は,幹線道路とか鉄道を作る場合は,都市計画決定といいまして,何年か前に(数十年前に決めている場合もあります)どこに作るか大まかに決めてあり,その区域については,土地の売買は規制されるんですが,買われる時にはまだ決まってなかったんですか? 

 どちらにしても,面倒な話ではありますね-。同情するくらいしか私には出来ませんがm(__)m

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価...続きを読む

Q店舗の立退き、および立退き料について

洋菓子店を経営しております。
お店は15年になります。

前回の店舗の更新した後、仲介している不動産屋の方がいらして
「大家さんが立退きしてもらいたいといっている」と伝えられ立退き料がどのくらい必要かと聞かれたので、まだよくわからなかったので、とりあえずこの店を始めた時の開業資金と同じ金額伝えました。
そして数日後再び不動産屋の方が現れ「大家さんはお金出すつもりが無いようだから出て行ったら損するから出て行かないほうがいい」と言われました。それから不動産屋の方は何もいってこなくなりました。(その担当の方は先日亡くなられました)
それから大家さんに家賃を支払いに行くときに「そろそろ、自宅とそこ(店舗のある建物)を売って老人ホームに入りたいなあ」といわれたりするものの、はっきり立退きについて言って来ないので大家さんもまだ迷っているのかなあと考えておりました。

そうこうしているうちに次の更新まであと3ヶ月を切ったあたりで付き合いの無い不動産屋の方が来て「大家さんが立退きをするかこの建物を買ってほしいといっている。銀行にいくら借り入れできるか聞いてほしい。」と告げられました。

出来ればお店の引越しは避けたいので、そんなに乗り気ではなかったのですが、とりあえず銀行に借り入れ可能な金額をたずねたところ、とてもその建物を購入できる金額ではありませんでした。
するとまた不動産屋から連絡があり「立退きの金額を提示してほしい」といわれたので、同じく開業資金と同じ額を伝えたところ、不動産屋には「大家さんは家賃の2年分を提示していて(私の請求額の3分の1)そもそも常識的に考えてその金額(ほかの場所に店舗を借りて施工する金額)は請求できない。あなたもそれなりに負債を緒わなけれがならない」と言われました。

大家さんの都合での立退きなのにこちらが負債を負うことがどうしても納得いかないのですが、そういうものなのでしょうか?

出来れば負債を負うことなく(出来れば休業時の補償、その後の家賃の差額の補償なども受けたい)、次の店舗に移りたいのですが可能なのでしょうか。

ちなみにまだ書面での立ち退き通知はもらってません。

あと、契約期間を過ぎてしまったときの更新料、家賃などはどうしたらいいのでしょうか?
大家さんに家賃の受け取りを拒否されてしまった場合、どうしたらいいのでしょうか?

あと、不動産屋にその請求額の根拠を出せて言われたので店舗施工会社に見積もりをお願いしたところ、「そんな金額じゃお店作るの厳しいよ。15年やってんなら15年分の家賃の金額請求しなきゃ」といわれてしまいました。
不動産屋は現状を参考にした金額(もちろん償却された金額)しか請求できないといいます。

一体どれくらいの金額を請求していいものなんでしょうか?

よろしくお願いします。

洋菓子店を経営しております。
お店は15年になります。

前回の店舗の更新した後、仲介している不動産屋の方がいらして
「大家さんが立退きしてもらいたいといっている」と伝えられ立退き料がどのくらい必要かと聞かれたので、まだよくわからなかったので、とりあえずこの店を始めた時の開業資金と同じ金額伝えました。
そして数日後再び不動産屋の方が現れ「大家さんはお金出すつもりが無いようだから出て行ったら損するから出て行かないほうがいい」と言われました。それから不動産屋の方は何もいってこなくなり...続きを読む

Aベストアンサー

まず大家さんがその建物を処分しなくてはならないのかどうかがひとつ。
そして質問者が同様の商売を続けていく見通しがあるかどうかがひとつ。
大家さんが生活するのに高齢で面倒を見る人もなく
老人ホームに入らざるを得ないならば
売却もやむなしでしょうか。

常識的にと不動産屋は言いますが
こちらの生活の手段がなくなるならば
それは了承できなくて当然です。
まずはその事を前面に。

しかし実際立ち退き料としては普通は1年分くらいでしょうか。
ケースバイケースで何とも言えませんが
2年分は多いほうとは思います。
訴訟でもめるのも互いに大変なので
立ち退き時期を一年後くらいにしてもらい
その間に移転先を見つけることを条件に手を打ってはと思います。

契約更新はなんとなれば勝手に振込み
内容証明で
「立ち退きの要求を受け
立ち退き料の折り合いがつかず
契約更新日を迎え連絡をしたが所定の手続きをしてもらえなかったので
 月 日に   の金額を  銀行に振り込みました。
これを以って契約更新とさせていただきます。」
と送っておけば良いかと。

Q道路の道幅拡大で立ち退きになりました。立ち退き拒否

道路の道幅拡大で立ち退きになりました。立ち退き拒否をしたいですが、仕方ないことだと諦めています。
立ち退きの説明会が二ヶ月前にあり、道路が拡大になるに当たり立ち退きを要請されました。
その説明会では、係りの者が査定に行くので建物の今の価値と土地の代金を支払うのでその金額に合った家に引越しして下さい、との事でした。
家は築15年、20坪程の5LDKの3階建てです。
同じ時期、同じ場所に三軒建売が出た時、一番最初に右端の家を買いました。
後ろも右隣りも空地で(これから何かが建つ予定はあったそうですが)大変住みやすそうだと思ったからです。
今現在も空地のままで近所付き合いに悩まされる事もなく大変気に入ってる場所です。
正面が南向き、向かいは公園なので実質左隣しか家がなく、人付き合いが苦手なわたしは本当に住んでて楽チンなのです。
引越ししたくはないですが決まったことなので仕方ないと思っています。ですがこんなに良い環境の場所はそうそう見つけられると思いません。
査定の時、こういう住みよいメリットを伝えると査定額が上がったりはするでしょうか?
また、査定額の半分くらいの金額の家を買って残りを現金で貰う事も可能だと聞きましたが、その現金で貰った分に税金が大きくかかると聞きました。
税金は何%でかかってくるのでしょうか。
よろしくお願いいたします。

道路の道幅拡大で立ち退きになりました。立ち退き拒否をしたいですが、仕方ないことだと諦めています。
立ち退きの説明会が二ヶ月前にあり、道路が拡大になるに当たり立ち退きを要請されました。
その説明会では、係りの者が査定に行くので建物の今の価値と土地の代金を支払うのでその金額に合った家に引越しして下さい、との事でした。
家は築15年、20坪程の5LDKの3階建てです。
同じ時期、同じ場所に三軒建売が出た時、一番最初に右端の家を買いました。
後ろも右隣りも空地で(これから何かが建つ予定...続きを読む

Aベストアンサー

>ですがこんなに良い環境の場所はそうそう見つけられると思いません。

金額次第で幾らでも見つかるものです。

>査定の時、こういう住みよいメリットを伝えると査定額が上がったりはするでしょうか?

人付き合いが嫌いな人にとっての住みよさと、人付き合いが好きな人にとっての住みよさがありますので、個人差の部分は評価の対象外です。固定資産税を払う時にも気に入った場所だから増額して払うということはしませんよね。個人個人の思い入れはPricelessです。

>また、査定額の半分くらいの金額の家を買って残りを現金で貰う事も可能だと聞きましたが、その現金で貰った分に税金が大きくかかると聞きました。

掛りません。
過去に買った時の値段との比較で3000万円以上の利益がでると課税されますが、次に買う物件との比較で幾ら節約しようともその金額には一切課税されません。もしローンが有る方などで「この際にローン残高を減らしておきたい」と考えている人にとってはラッキーチャンスですね。

ちなみに過去の調達価格と今回の売却価格で3000万円以上儲かった場合、儲かった額のうち3000万円以上の部分に対して10%の所得税(=国税)と4%の住民税(=地方税)を納付する義務があります。”土地成金”でも極めて税率が低いのが日本の税制の悪いところ(良いところ?)です。

くわしくは下記をご覧ください。
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/11.html

>ですがこんなに良い環境の場所はそうそう見つけられると思いません。

金額次第で幾らでも見つかるものです。

>査定の時、こういう住みよいメリットを伝えると査定額が上がったりはするでしょうか?

人付き合いが嫌いな人にとっての住みよさと、人付き合いが好きな人にとっての住みよさがありますので、個人差の部分は評価の対象外です。固定資産税を払う時にも気に入った場所だから増額して払うということはしませんよね。個人個人の思い入れはPricelessです。

>また、査定額の半分くらいの金額の家を買...続きを読む

Q店舗を借りていますが、立ち退きを要求されました

都内に店舗を借りてオートバイ店を経営をしております。
平成21年5月1日より2年更新で本物件を借り、寝食を惜しんで働いてようやく地元のお客様も出来て、商売も安定して参りました。
しかし現在1年と9ヶ月目になりますが、突然不動産屋より下記のような電話がかかってきました。

「区画整理の対象になったので次の更新ができません。他の物件にプレハブぐらいなら建ててやってもいいから移ったらどうですか」

調べたところ、区画整理は平成12年に計画が発表され、具体的説明については平成17年に行われていたようです。当然、賃貸契約を結ぶ21年4月にはそのような話は聞かされておりませんし、書面にも書かれておりませんでした。
それどころか、立ち退きに関しての費用の話はとりあってもらえず、具体的な費用についても返答がありません。それどころか敷金などの基本的な話もとりあってもらえず、移転費用などについても「そういった話は関係ない」と言われました。
確認したところ「次の土地」というのは本件関係者とまったく関係のない方の所有の更地で、不動産屋はそこに私にお金を出させて移転させようとしています。
プレハブを建てるというのもまったくの未定の話で、そこの土地の地主と交渉してみてはどうか、といっただけの内容でした。

「6ヶ月前に通知すれば、いかなる理由に於いても貸し主は本契約を解除できるので、まぁ6ヶ月は過ぎてますけどその分は契約満期の日から賃貸期間を延長してもらうとかの交渉は出来ると思います」

また、大家に直接聞きに行ったところ

「あの場所は俺が使うんだ!俺が使って車を売るんだ!」

と大声で言われたきり、後の私の質問に関しては無視です。大家は75歳になりますが、こんな対応とは恐れ入りました。
こっちはこれで仕事をして営業をして生活をしているのだからそこはどう責任をとってくれるんですか、と聞いても無視でした。私は迷惑をかけたことはありませんし(個人的に迷惑をかけられたことはありますが、問題にはしませんでした)、家賃を滞納したり物件に被害を加えたりもしておりません。

こちらは住居ではありませんし、営業をして利益を上げ、それで生活して家族を養っています。
また、区画整理が理由で立ち退くとしても、私にとっては寝耳に水な話で、関係ありません。

このような立ち退きが日本では許されているのでしょうか。私は店を追われて失業するしかないのでしょうか。どなたか教えてください。よろしくお願いします。

都内に店舗を借りてオートバイ店を経営をしております。
平成21年5月1日より2年更新で本物件を借り、寝食を惜しんで働いてようやく地元のお客様も出来て、商売も安定して参りました。
しかし現在1年と9ヶ月目になりますが、突然不動産屋より下記のような電話がかかってきました。

「区画整理の対象になったので次の更新ができません。他の物件にプレハブぐらいなら建ててやってもいいから移ったらどうですか」

調べたところ、区画整理は平成12年に計画が発表され、具体的説明については平成17年に行...続きを読む

Aベストアンサー

 こんにちは。
 補足説明を拝見しました。
 いやはや、私にも早合点があった様子です。こうした一方通行の対話は不慣れでもあってか実に難しいですね。

 そうした状況でしたら、優良な借主である質問者さんは益々有利ですね。
 と、申しますのは、民法で言えば賃借権、借地借家法で言う借家権によって建物の賃借人は手厚く保護され、仮に契約書で「6ヶ月前の通知によって、貸主はその理由を問わずに本契約を解除出来る。」等の借主に不利な特約は借地借家法によって無効とされますから、借主側の意向を無視して契約の解除が認められる例は殆どないに等しいのですが、頑固で高齢な貸主としては「俺の家作なのに何故自由に出来ないのか・・・。」と、単に納得が行かないのでしょう。

 これらは、不動産業者ならば知っている筈で、恐らくは業者による説得にも応じなかったのでしょうから、その業者が今後も仲裁に介入するのであれば、先の法に則っていないとの根拠によって断固拒否すれば、先方が事情を説明するでしょうから基本的な問題は済むと思います。

 そして今後、これらによって相手が何の根拠もなく、単なる嫌がらせとして賃料の値上げ等を強要したとしても、再び借地借家法等の壁によって阻まれるか、借主側にも対抗処置はありますので心配する必要もありません。

 大丈夫です。法は意外と優秀で貴方の見方に付きますよ。^^
   

 こんにちは。
 補足説明を拝見しました。
 いやはや、私にも早合点があった様子です。こうした一方通行の対話は不慣れでもあってか実に難しいですね。

 そうした状況でしたら、優良な借主である質問者さんは益々有利ですね。
 と、申しますのは、民法で言えば賃借権、借地借家法で言う借家権によって建物の賃借人は手厚く保護され、仮に契約書で「6ヶ月前の通知によって、貸主はその理由を問わずに本契約を解除出来る。」等の借主に不利な特約は借地借家法によって無効とされますから、借主側の意向を無視...続きを読む

Q都市計画道路にかかる土地に建築した場合

新築を考えていて、やっと昨日土地と住宅メーカーを決定し、建設依頼をしました。

土地は前からずっと探していた12区画ある中の一画で、二か月ほどその一画だけ売れ残っていて、価格は全区画の中間ぐらいの価格です。
土地は本日抑えるという話でしたが、他の不動産の方から電話があり、その土地は、平成30年以降の計画で、南半分が道路にかかるというお話でした。
都市計画法53条の申請が必要とのこと。

そこで質問ですが、

・土地の半分だけ(建物3分の1ほど)道路になる場合、立ち退きになるのでしょうか?それとも残り半分22坪ほどに住まないといけなくなりますか?

・6年後からの計画ですが、事業決定なされてから5年かかるとして、早い場合10年ほどで立ち退きになる可能性もあります。ローンが残り25年、元金も殆ど残っている場合、どのような査定になりますか?

・土地12区画のうち、道路にかかるのは一画だけです。他の区域より安いわけでもなく、そのままの価格で購入する予定です。計画道路上の土地だと言って、値交渉した方がいいでしょうか?

・その土地を諦めて他で探した方がいいですか?リスクがあるので本当はやめておきたいのですが・・・交通の利便性が良い、夫の会社に近くて、両実家の中間地点。小、中学校に近い。新しい住宅街、日当たり良で、探し続けてやっと見つけた土地です。今の所、第二候補の土地は見つかっていません。

アドバイスを宜しくお願いします。

新築を考えていて、やっと昨日土地と住宅メーカーを決定し、建設依頼をしました。

土地は前からずっと探していた12区画ある中の一画で、二か月ほどその一画だけ売れ残っていて、価格は全区画の中間ぐらいの価格です。
土地は本日抑えるという話でしたが、他の不動産の方から電話があり、その土地は、平成30年以降の計画で、南半分が道路にかかるというお話でした。
都市計画法53条の申請が必要とのこと。

そこで質問ですが、

・土地の半分だけ(建物3分の1ほど)道路になる場合、立ち退きになるのでし...続きを読む

Aベストアンサー

補足1

>建蔽率はどうなるのでしょうか?

残地で建ペイ、容積を考える。

>補償は以前と同等の建蔽率で補償してくれるのでしょうか?

築年数に対応する補償です。

>ローンは補償金で返して、新しい住宅分を組み直さないといけないのですね。

建物を壊すことによって
対価補償となる。
事業者は補償物件が無くなれば
目的達成であり
アパートに住もうが
残地で建て替えようが
あなたの自由です。

Q立ち退き?道路・都市計画に入っているのですが・・

こんばんは。すみませんがお分かり頂けます方にご質問です。
まったく立ち退き(家族に関係ないことと思っておりました)
しかし、2世帯住居にしようと今の姑の一軒家を不動産会社に相談しましたところ未来、都市計画(開発)にて今の住宅(我が家)3分の一が
その道路開発に引っかかっておりました。
未来、我が家は完全に引っかかるようです。
大体、庭を含め70坪あるのですが
その庭部分に一壁挟み私たちの家を建てようと思っておりましたが
そうしましたら姑の自宅(キッチンなど)ひっかかております。
庭が広いのですが姑の家はまるっきし壊さなくてはいけない状態です。
できればこの段階で市役所に相談して都市計画に引っかからない今?
それとも別の場所で2世帯にしたいと思っておりますが
不動産会社の話では今の状態だと未来都市計画に
売り払っても引っかかっているんだったら購入価格の半分くらいしか
お金は入ってこないといわれました。
家は築約10年です・・
それではキツイと姑も言っており今、戸惑っています。
どうしたらよろしいのでしょうか?
都市計画が実行されメリットはあるのでしょうか?
まるっきし詳しくなくこんな質問すみません。
また、市役所・県に言って早急に解決することでしょうか??
姑も早く解決を望んでおります。
詳しい方、ぜひご回答お願い致します。

こんばんは。すみませんがお分かり頂けます方にご質問です。
まったく立ち退き(家族に関係ないことと思っておりました)
しかし、2世帯住居にしようと今の姑の一軒家を不動産会社に相談しましたところ未来、都市計画(開発)にて今の住宅(我が家)3分の一が
その道路開発に引っかかっておりました。
未来、我が家は完全に引っかかるようです。
大体、庭を含め70坪あるのですが
その庭部分に一壁挟み私たちの家を建てようと思っておりましたが
そうしましたら姑の自宅(キッチンなど)ひっかかており...続きを読む

Aベストアンサー

>間違いなく近い将来、

とか

>それがまだ何年先に着工とは決定

当初に回答したように、
事業の計画決定されて
未だに事業の認可(決定)がされていない
都市計画街路は全国何処にでもあります。
例えば、貴方の近所の国道一号線の4車線化も
国道事務所は名古屋方面より三重県方向に拡幅していますが
次の用地買収の時期は「未定」です。
そもそも、役所の人間が
素人やデベロッパーに
間違いなくと言う様な
将来の誰もが責任のとれない発言をすること自体が間違っています。

また、
当時の建築は53条許可により建築されていますので
今回も53条許可により建築されます。
そして
都市計画街路自体が事業認可された時には
関係者に事業の説明会が開催され
路線の測量で道路の位置が決まります。
その時から
補償の話が出るわけであり
今から将来の補償の考え方などを
議論していてもしょうがないでしょう。

住宅が必要であるから建築するのであり
道路が決まった時は
その時を思って考えるしかないでしょう。


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