出産前後の痔にはご注意!

わからないので、教えてください.
実家が道路拡張にかかり、市から立ち退きの話しがきました。
市との話し合いをしていくにあたり、こちらから要求できる補償の種類を知りたいです.
実家は、借地ですが、建物は所有しています。母が一人で理容業を営んでいます.
従業員は現在はなし。道路拡張には100%かかります。
現在の話し合いの状態は,すぐ近くに代替え地を斡旋してもらい,今住んでいる家の査定まで終りました.これから具体的な金額と話し合いになるのだと思います.
土地が借地でなければ、補償で充分新しい店をつくれるのでしょうが、借地であるので、その点が不安です。年老いた母一人の店ですので,借金もできず、なるべく市の補償でできるようにと願っています.
同じような経験をされたかた、法律の専門家の方、アドバイスでもよいのでお願いします.

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A 回答 (6件)

現在の国内での公共事業の用地買収について、


土地所有者など、買収される側にたって、適法に交渉を行い、
最善の補償を獲得する自信は有ります。
そのための、知識・経験も普通の人よりもあります。
否、平均的な用地職員より、知識、交渉テクニックを持っている
自信もあります

また、個別に相談を受けても、知っている限りの事はお教えする気持ちも
あります。

しかし、余人の雑音、その他の煩わしさ無しで、彼方と完全に私をつなげる
方法がないようです。
私の知識は、様々な人達の相談を受け、獲得していったものです。
その事を、おざなりにして、彼方とだけの相談を優先する事はできません。
私が、PCの前だけで、彼方とつながる方法があれば、別です。
申し訳ないですが、その方法は、彼方の方で見つけてください。
それが、可能となれば、御協力はさせていただきます。

この回答への補足

きょう、これから一回目の市との査定の結果の話し合いです.
近日中にまたこのサイトで質問するかと思いますので、ぜひまたアドバイスをお願いします。

補足日時:2001/10/04 16:34
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借地権割合の問題にお答えします。



 円満完全な、土地所有権を100%とし、公共事業の場合この100%
の単価は、市は、鑑定等により「適正な金額」を算出してきます。
 普通ですと、この100%の単価を土地所有者に示し、理解を得るわけです
が、この土地に、借地権が設定されていれば、土地所有者は、この土地に対し
て100%の支配権が無いので、借地人と土地所有者に対して市は、その権利
割合を確認する必要が生じます。
 具体的には、100%の内、借地権の権利をいくらと算定するのか?です。
  大都会での、商用地では、土地所有権:借地権=「1:9」となったり、
  田舎の住宅地で、親戚の土地に地代無しの場合は、
          土地所有権:借地権=「10:0」
  まで、ケースバイケースです。
  都会の場合、借地人のところにも、固定資産税を課税しているので、
  固定資産税等を参考にと書いています。

  究極は、やはり、当事者どおしの話し合いです。
  市の用地取得事務は、
    土地所有者との土地売買契約。
    貴方のお母さんとの、借地権消滅の契約
         (ただし、借地権割合0%の時は不要)と、
            物件移転補償契約が 
   そろって、はじめて、この土地を取得したことになりますので、
   その前提となる、借地権割合確認は、移転交渉時に話題となり、契約に
  先んじて決定しておく必要があります。
    実務的には、市の担当者が両当事者の意思を確認し、契約前か、
   契約と同時に両者の署名押印を求めます。

   その決定の進行は、市の担当に任せて良いと思われますが、両者の
  意見が食い違うときは、市の担当者を立ち会わせて、土地所有者と
  あなたの交渉が必要となるでしょう。

  いくらが、妥当なのか、まったく分かりません。
  その地域、状況が分かれば、判断出来ますが、これには、私自身が現地に
 行って「感じる」必要があります。
  一般論とすれば、大都会で無いのなら、
   「4:6」「5:5」「6:4」あたりと思われますが、
  その土地が商用地(商店街あるいは、都市計画上の用途、現況等の判断)
 であれば、借地権の方がこれより、価値があると判断することができます。
  反対に、田舎の土地でしたら、借地権の割合は、低くなります。

   その当たりは、市の担当と交渉しながら、妥当な線を導き、土地所有者
 との交渉に臨んでください。しかし、大きな市であれば、市の担当、ノウハウ
 は、蓄積されていると思いますが、担当が、不案内である事も考えられます。
  その場合は、市の担当に頼み、借地権割合に関する、鑑定士の意見書を取っ
 てもらってください。そうとう、拒否されると思いますが、その土地の鑑定を
 行っているのなら、市側としては、あと数万の追加で「意見書」は、得られ
 ます。

   それから、納得できない書面には、署名押印、印鑑証明の交付は絶対しない
 事です。
  市の担当は、書面一つ一つに対して、何に必要か、何に使うのか等を説明
 して、当事者の納得を得て、行く必要がある事は言うまでもありません。
  書面は、目の前で読んでもらって、文言(もんごん)一つ一つの説明を
 求めても良いものです。
  これは、「ゴネ」とは、異なりますから念のため。

 「土地は、100%買収ですよね」
  わずかでも残地があれば、残地補償も貰う権利があります。
  これも、借地権割合に応じて、算出されます。
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この回答へのお礼

まったくの無知だったわたしが、おかげでかなりの知識を得ることができました。
借地権で5割近い権利が発生するとは,おどろきでした。
小さな街の小さな商業地ではありますが、近くに新幹線駅もあり、まったくの田舎でもないので,このあたりは納得のいくような話し合いに持っていこうと思います.

来週にも、査定結果を市の担当者がしらせにくるようです。
また、わからないことが出てきましたら、SOSをするかもしれませんが、ご負担にならないようでしたら、よろしくお願いします。
ほんとうにありがとうございました。

お礼日時:2001/09/28 23:14

こんにちは、参考になるかどうかとりあえず意見させて下さい。

補償は現況補償です。つまり代替地において同じ家屋で営業できることが補償なのです。しかし、それは難しいため、市は同等の家屋で営業するようにするのです。いわゆる新築になりますが。借金なんてとんでもない話です。ところで、この事業は国の補助事業なのでしょうか?それとも市独自の事業なのでしょうか?市は補償費として、あなたの実家の補償を当初予算でおおよその金額を計上しています。(たぶん今までの実績などから算定)後者の場合、厳しい会計検査院などに指摘を受けることはありませんので、アバウトにできるのです。(かけひきで金額は変わるのです。)なにしろ新品でもない、そこに1つしかないものですから、厳密な算定はできないのです。食い下がれば良心的に算定してくれると思います。頑張って下さい。
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公共事業に伴う、建物移転補償の原則は、「従前と同じ規模の土地、建物を、


同様の土地建物として再建」できる補償であると、要約して説明する事ができ
ます。
 その中で、交渉が難しいと思える一つが、「借地」問題です。
 その前に、補償についての問題点を書きましょう。
 建物及び付帯工作物につきましては、概ね、前の規模、前の材質で再建可能
額が算出されてくると思われます。
 ただ、この時点で、例えば、店舗建延べ面積90m2の人が、新築130m2の
見積をとられて再建できないとか、現在、木造の人が、鉄骨にするので、補償金
が足りないとか、その両方をあげて、補償金が少ないと主張されている人が結構
いるように思われます。(建築業者が、いい加減な見積を行っている事も多いで
す。見積は、複数業者から、とる事をおすすめします。)
 ともに、現在の建物からのグレードアップですから、upさせるものは、それ
ぞれの人の負担ですが、「この際」とか、「自分だけ」は、と思われる方が多い
ようです。それを、市に負担させたい旨の要求をされ、問題を複雑化させている
と思われます。
 理容業の設備品ですが、基本的には、「現在の設置場所から取り外し、新しい
建物に運び、再設置する費用」と、「新しい同じ設備品を購入して、設置する費
用」の経済比較(やすい方)となります。ほとんどが、前者となるでしょう。
その費用で、新品を購入される事は自由です。
 その他、営業補償が、半月~1ヶ月分積算可能です。
 この営業補償とは、この移転(引っ越し)の為、上記の期間、理容業をできない
ことに対する補償と、場所を変わったことに対する、顧客減少補償です。
 後者は、売り上げに対する一定割合で算出すると思われますが、前者は、
 売り上げの「半月分」ではなく、おおざっぱに「売り上げー運営経費」の半月分
です。(純益の半月分と説明する方が近いと思われます。)

 それで、借地ですが、一番はじめの原則でいえば、「従前と同じ借地に、上の
ように説明した補償金で建物等の再建」と、なります。
 それで、従前の土地の所有者が、貴方のお母さんに同じように借地させてくれ
れば、特に問題はないのですが、移転先の「借地」がなければ、建物を再建する
「土地」の確保が問題となります。
 新たに土地を購入する場合は、やはり、グレードアップですから、その費用は、
貴方のお母さん側の負担です。
 上記のように同規模・同質の、建物再建費は、確保できると思えます。

 土地の補償についてですが、土地所有者と、借地権者(貴方のお母さん)の間
で、借地権割合についての確認を行うことになると思われます。
 この割合で1万/m2の補償に対して、6:4だと、土地所有者、6千円/m2
借地権者4千円/m2の補償が受けられることになります。
 これは、固定資産の課税状況等を参考にしながら、当事者(土地所有者・借地
権者)の話し合いになります。

 私のだいたい知っていることは、過去の経験から上記のとおりです。

この回答への補足

いまひとつ、教えてください.
「土地所有者と、借地権者(貴方のお母さん)の間で、借地権割合についての確認を行うことになると思われます。これは、固定資産の課税状況等を参考にしながら、当事者(土地所有者・借地権者)の話し合いになります。」
というところですが、市を通さずに、固定資産の課税状況等をお互いに開示して、当事者間で話し合うと言うことですか?一般的には6対4くらいなのでしょうか? 

補足日時:2001/09/27 23:36
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『公共用地の取得に伴う損失補償基準』にご質問の補償の種類も全て掲載されています。

営業補償、移転補償等も加算されますので、民間に売却するより多少有利な金額が見込めると思いますよ。むやみに補償の上積みを要求するより、これに基づき要求(補償の根拠を提供)すれば、相手方もむげには断れないでしょう。要は、営業再開と生活再建が交渉のポイントです。

参考URL:http://www5b.biglobe.ne.jp/~sekirei3/sonshitukij …
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この回答へのお礼

参孝URL、ありがとうございました。このような資料をさがしていました。
さっそくプリントアウトして、今後の参考になるよう、勉強したいと思います.

お礼日時:2001/09/28 23:22

近所の人(借家.木造1こだて.ワンルームの元サラリーマンで.定年後年金暮らし)は.「金額」で交渉するのではなく.「現物」で交渉しました。



現在の状態を移動して(新規購入はたしか保証の対象外)ください。
と。
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Aベストアンサー

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基準を制定していますが、中身は閣議決定された「基準要綱」に完全に準拠しています。

 憲法29条で、「財産権は、これを侵してはならない」と規定し、しかし、公共の福祉との調整を図るため「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用いることができる」と規定しています。
 要するに、私有財産を拠出してもらうためには、正当な補償が必要だというわけです。

 これを受けて土地収用法では、「補償金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格」(同法71条)と規定しており、土地収用法を根拠としている「損失補償基準要綱」でも7条で、「取得する土地に対しては、正常な取引価格をもつて補償するものとする。」と規定しています。
 結論として、補償金は取引価格を基に算定するという大前提があるのです。

2.さて、質問文の市では、「土地買収価格は課税標準価格という説明があった」そうですが、固定資産税課税標準額は、課税のための評価額であって、正常な取引価格とは違うので、補償金としては不適切です。

※「固定資産税評価額」ではなく、「固定資産税課税標準額」でしょうか。一般に、「固定資産税評価額」は市場価格の70%相当で評価されています。また、住宅用地の特例措置を適用した「固定資産税課税標準額」は、「固定資産税評価額」の1/3~1/6の金額になります。

 質問文で「市独自の補償基準を定めている」というのならば、補償基準を1部購入されたら如何ですか。
 都道府県では「基準要綱」を一般に販売しています(例示として、埼玉県HPを下記、参考URLに貼っておきます)。

 私見ですが、「土地買収価格は課税標準価格」というような土地収用法に反する「補償基準」など公表できないと思います。
 もし、公表すれば、法律違反の補償金算定を行っていることが明白になるからです。

3.質問文の道路がどのような住宅地を通っているかはわかりませんが、住宅地の場合、幅員が広ければ良いというものではないと思います。

 道路が拡幅されれば、万が一の場合に救急車両が入りやすくなり、車庫入れがしやすくなり、家を売却するときは高く査定してもらえるというメリットはありますが、一方で、デメリットもあります。
 車の通行が多くなり(スピードも速くなる)通学の子どもの安全性が低下する、固定資産税が高くなるなどです。

 今回、道路を拡幅するための工事費用や土地買収費用は、長い目で見れば固定資産税のアップ分(=おそらく10-20%上がる)で回収されていきますから、あながち、幸運だけというわけではないと思います。

 ところで、質問文に対する回答ですが、市が行う公共用地の買収においては市の補償基準が適用されます。しかし、その補償基準が、土地収用法や「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)と整合性が確保されている限りにおいてという条件が付きます。
 例えば、市用地課の内部でしか通用せず、市民に公開もできないような内部の“手引き”程度ならば、市民がそれに拘束される必要は全くありません。

参考URL:http://www.pref.saitama.lg.jp/A08/BD00/homepage/binran.htm

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

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はじめまして。都道の延伸による立ち退き交渉が始まります。交渉にあたっての留意点をアドバイス願います。私は築8年の一戸建てに住んでいて、計画では土地の1/3並びに建物の一部が計画にかかります。そこでまず【1】土地は全部買取りで代替地を探してくれるのか、それとも該当の1/3のみ買取りで改装となるのでしょうか。【2】また今後の交渉で役所の方とどのような態度で臨めばよいのか、アドバイスをお願いします。というのも先日、1回目の個別説明会があり、家内が出席しました。その時の担当者から「補償金もらって、どこか賃貸アパートで暮らせばどうですか」と余りに誠意のないことを言われ家内はショックを受けました。役所側はこうした態度が一般的なんでしょうか。

Aベストアンサー

>【1】土地は全部買取りで代替地を探してくれるのか、それとも該当の1/3のみ買取りで改装となるのでしょうか。

まず、相手の補償の考え方を聞きましょう。
あなたが自分で考えてもしかたがありません。

>【2】また今後の交渉で役所の方とどのような態度で臨めばよいのか、アドバイスをお願いします。というのも先日、1回目の個別説明会があり、家内が出席しました。その時の担当者から「補償金もらって、どこか賃貸アパートで暮らせばどうですか」と余りに誠意のないことを言われ家内はショックを受けました。

言い方にも色々あります。
相手は補償対象物が無くなれば目的達成なのです。
簡単に言えば補償した物がなくなれば、あたなが建替えなくてもかまいません。

交渉はまずは相手の考え方をよく聞き、まず持ち帰りましょう。
自分の言いたいことは、相手の考え方を聞いてからの2回目以降の交渉の時に言いましょう。

今もう、10月です。
公共事業の収用補償は年度刻みになります。
年度が変われば、補償単価も変わりますので再積算されると言う説明も必ず相手からあります。

ですので、慌てる必要はありません。
数年がかりで交渉に臨みましょう。

補足を待ってます。

>【1】土地は全部買取りで代替地を探してくれるのか、それとも該当の1/3のみ買取りで改装となるのでしょうか。

まず、相手の補償の考え方を聞きましょう。
あなたが自分で考えてもしかたがありません。

>【2】また今後の交渉で役所の方とどのような態度で臨めばよいのか、アドバイスをお願いします。というのも先日、1回目の個別説明会があり、家内が出席しました。その時の担当者から「補償金もらって、どこか賃貸アパートで暮らせばどうですか」と余りに誠意のないことを言われ家内はショックを受け...続きを読む

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新築を考えていて、やっと昨日土地と住宅メーカーを決定し、建設依頼をしました。

土地は前からずっと探していた12区画ある中の一画で、二か月ほどその一画だけ売れ残っていて、価格は全区画の中間ぐらいの価格です。
土地は本日抑えるという話でしたが、他の不動産の方から電話があり、その土地は、平成30年以降の計画で、南半分が道路にかかるというお話でした。
都市計画法53条の申請が必要とのこと。

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アドバイスを宜しくお願いします。

新築を考えていて、やっと昨日土地と住宅メーカーを決定し、建設依頼をしました。

土地は前からずっと探していた12区画ある中の一画で、二か月ほどその一画だけ売れ残っていて、価格は全区画の中間ぐらいの価格です。
土地は本日抑えるという話でしたが、他の不動産の方から電話があり、その土地は、平成30年以降の計画で、南半分が道路にかかるというお話でした。
都市計画法53条の申請が必要とのこと。

そこで質問ですが、

・土地の半分だけ(建物3分の1ほど)道路になる場合、立ち退きになるのでし...続きを読む

Aベストアンサー

補足1

>建蔽率はどうなるのでしょうか?

残地で建ペイ、容積を考える。

>補償は以前と同等の建蔽率で補償してくれるのでしょうか?

築年数に対応する補償です。

>ローンは補償金で返して、新しい住宅分を組み直さないといけないのですね。

建物を壊すことによって
対価補償となる。
事業者は補償物件が無くなれば
目的達成であり
アパートに住もうが
残地で建て替えようが
あなたの自由です。

Q土地の立ち退き料(道路建設に伴う立ち退き)について

祖母の家の土地を、道路の拡幅で県が買うことになりました。

土地は、宅地で約100坪です。家は借り主が建てたものです。戦前から貸しており、契約書はありません。

家は相当に古く、民対民の立ち退きであれば、お金にならないものだそうです。

土地の利用料は、毎年2万円ほどです。相手の収入が多くないので、相場以下ですが、納得して貸していました。

ところが、立ち退きに際してトラブルになりました。

相手は、祖母に、
「この土地には地上権が発生している。土地を県に売った代金の50%以上を支払って欲しい。」
と言います。

一方、県は相手に立ち退き料(土地の売却価格より多額)を支払う予定で、全額相手が自分のものと出来るそうです。

県や村は、
「地主が土地の代金を借り主に支払った前例は無い。県は借り主側には十分に補償をするから、地主が補償をする必要は無い。悪例になるので、支払わないで欲しい。」
といいますが、相手は
「弁護士に相談したら、もらえると聞いた。50%支払わないのであれば訴訟する。」
と言います。

このままでは、県曰く
「強制収容を行うしかないが、それを行うと双方ともに今の補償額を大きく下回る。特に借り主の減額は大きく、借り主への支払いと祖母への支払いの半額を足しても、現在提示している額を下回るのだが。」
だそうです。

県は借り主にも説明しましたが、相手は
「自分に半額支払わなかった地主(祖母)が悪いのだから、その損失分を地主に補填してもらう。」
といって聞かないそうです。

そこで相談です。
1.地主が土地を売った代金の一部(地上権相当分)を、借り主に支払う義務はありますか。また、義務がある場合は、どれくらいが妥当でしょうか。

2.強制収容の場合、相手に収容前の提示額との差額を祖母は支払う必要があるのでしょうか。

以上ご回答頂ければ幸いです。

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土地は、宅地で約100坪です。家は借り主が建てたものです。戦前から貸しており、契約書はありません。

家は相当に古く、民対民の立ち退きであれば、お金にならないものだそうです。

土地の利用料は、毎年2万円ほどです。相手の収入が多くないので、相場以下ですが、納得して貸していました。

ところが、立ち退きに際してトラブルになりました。

相手は、祖母に、
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補足しますが、私のいう分けて調わせる、という意味は、(1)行政対底地権者、(2)行政対借地権者、この2通りの補償問題に際して、(1)では所有権価格から借地権価格を引いた底地権価格を、(2)では狭義の立退料・建物補償・借地権補償の大別3種合算の価格を、それぞれ明確に区分しつつスムーズに合意に結びつけるべきだ、ということです。それには、(2)の補償に際して、行政側が自働的に「底地権者に借地権に関する請求はしない」などの文書を入手し(1)の補償のファクターとして提供すべきだと思うところです。これを行政に要請してはいかがでしょう。

Q道路拡張における立ち退き?料について

カテが違うかもしれませんが、知りたい事があります。

私の(田舎です)隣町は、漁村と言いますか、非常に貧しい所です。産業も無く、車は通過するだけ。低い家が立ち並び、道は狭く、老人はいつも気をつけながら歩いていました。

ですが、周りの町の影響もあり通過する車が増え、数年前から道路拡張に伴う、土地の買収が始まりました。

元にあった家を一軒丸ごと(左の家も、右の家も)後ろに下げた感じです。それが、2キロは続きます。道は2車線から4車線になるようです。

まだまだ、工事中なのですが、道路と一緒に2キロほとんど(全部)の家が新築中です。もちろん家を壊されたのですから立て直すのは当然です。

ですが、もともと普通の家はより金持ちゴージャスな家に、壊れそうな家は普通の立派な家に変身です。道が綺麗になるのも、家が綺麗になるのも嬉しいのですが、通るたびに一体いくら貰えるのだろう思ってしまいます。

道路脇の家はラッキーですが、拡張にかからなかった家は悔しいだろうなぁひがみから争いが起こらなければと余計なお世話を考えたりします。

知っている方いませんか?こういうのって国家秘密なのでしょうか?

カテが違うかもしれませんが、知りたい事があります。

私の(田舎です)隣町は、漁村と言いますか、非常に貧しい所です。産業も無く、車は通過するだけ。低い家が立ち並び、道は狭く、老人はいつも気をつけながら歩いていました。

ですが、周りの町の影響もあり通過する車が増え、数年前から道路拡張に伴う、土地の買収が始まりました。

元にあった家を一軒丸ごと(左の家も、右の家も)後ろに下げた感じです。それが、2キロは続きます。道は2車線から4車線になるようです。

まだまだ、工事中なので...続きを読む

Aベストアンサー

公共事業で建物の撤去を要する場合、その建物を移転するのに必要となる費用を建物所有者は補償金として受け取れます。
 注意いただきたいのは、建物移転に要する費用 であるということです。
 つまり、民間取引でしたら、古家は価値0円どころか、撤去費用が土地代から引かれたりします。
 民間取引の場合は、建物は現在価値で売買されます。

 一方、公共事業に伴う建物移転となると、同じ建物を再築した場合の費用を算出することとなります。
 昔は、建物移転は曳家が多かったのですが、現在の建物移転は、再築工法を採用し、補償金を算出しております。
 したがって、古い家であっても、新しい家が建てれるのです。
 やはり、公共事業のために立ち退くのですから、生活再建を図るようにする必要があるのです。
 なお、補償金は税金で支払われているので、立ち退く人 と それ以外の人との間で、公平性を保つ必要がありますので、全国統一の補償基準(鉄道会社や電力会社も含めて)で補償金は算出されてますよ。

 ですから、そんなに無茶苦茶な金額では買収していないと思いますよ。

公共事業で建物の撤去を要する場合、その建物を移転するのに必要となる費用を建物所有者は補償金として受け取れます。
 注意いただきたいのは、建物移転に要する費用 であるということです。
 つまり、民間取引でしたら、古家は価値0円どころか、撤去費用が土地代から引かれたりします。
 民間取引の場合は、建物は現在価値で売買されます。

 一方、公共事業に伴う建物移転となると、同じ建物を再築した場合の費用を算出することとなります。
 昔は、建物移転は曳家が多かったのですが、現在の建物...続きを読む

Q道路拡張の為の立退き料について

現在両親の住む家が、道路拡張の為立退きの話が出ています。
 
土地は国の物で、県の土木課に地代として支払っています。

10年前に建築して住宅ローンが約半分残っている状態なのですが、

こういった条件の場合の立退き料はどのように算定するのでしょうか?

いろいろ調べてみると、
(1)その土地の相場の40~50%を借地権として請求でき、

(2)引越し費用、

(3)今と同じ条件くらいの敷金(借家or現金)、

(4)それと住宅ローンの残金なくなる

とあるのですが本当なのでしょうか?

何かお分かりになる方、教えて下さい。お願いします。

Aベストアンサー

立ち退きの条件は一定ではありません。

たくさんの条件から模索し、互いの妥協点を見つける作業です。

まず、建物についてから考えましょう。
建物は、経過年数には影響せず、同程度の規模の住宅取得費を勘案します。
ですので移転先に新たに建て替える場合には、新築となり、現在のローン残金をそのまま支払い続ける感覚になります。
引越し費用、登記費用、その他が追加出来るでしょう。

土地に関してですが、借地権の基本査定は40%です。
借地料が極端に安い場合には30%程度になる場合も有ります。
しかし、公共事業の立ち退きの場合には標準的な計算が多くなるようです。
(路線化などからの土地代金の計算ですので相場よりも低い事が多い)
現実的な調整交渉が必要です。

先に申し上げた建物を設置する為の土地の用意を条件にする事も出来ます。(代替地の提供)
その場合には、周辺環境を含めて条件提示が出来ますし、候補地を見て断れます。
例えば、坪50万円の土地50坪の場合には、2500万円の40%で1000万円の資産と見ます。
坪40万円の土地25坪を代替地としての考え方も出来ます。(所有権)
また、40坪で差額600万円を自己負担するなども可能でしょう。(坪50万円35坪差額750万円など様々)
同じ借地権は見つけるのが困難でしょう。

更に、臨時費用として、仮住まいの費用も請求出来ます。

また、門扉や塀、カーポート、物置、植木に至るまで査定の対象になります。
自己所有の住宅を不要とした場合は金銭に換算しますが、査定がやや厳しくなる事が多いでしょう。

現在の生活以上の確保は最低条件ですよね。
迷惑料としての一時金が貰える事も有り得ます。

損の無い様に条件をつけて下さい。
(難癖を付けた様な条件では強制執行で大損する事も有ります)

立ち退きの条件は一定ではありません。

たくさんの条件から模索し、互いの妥協点を見つける作業です。

まず、建物についてから考えましょう。
建物は、経過年数には影響せず、同程度の規模の住宅取得費を勘案します。
ですので移転先に新たに建て替える場合には、新築となり、現在のローン残金をそのまま支払い続ける感覚になります。
引越し費用、登記費用、その他が追加出来るでしょう。

土地に関してですが、借地権の基本査定は40%です。
借地料が極端に安い場合には30%程度になる場合も有りま...続きを読む

Q立ち退き補償金について

築40年 建築費2800万の一軒家に住んでいます。
道路拡張工事に伴い 立ち退きになることが決まっています。
予め 知っておきたいので 質問致します。

再建築費は いくら保障されるのでしょうか?
相場というか ご存知の方がいれば教えてください。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

どの程度引っ掛かりますか?

完全立ち退きの場合は、解体費+新たに購入する物件費 全額出ます。
あと、土地は買取になるので名義変更します。

部分立ち退きの場合でも、解体費+新たに建てる建物費 全額出ます。

あとは、役所がいくら提示して来るか?
ですね。
納得できる金額提示なら、早めに立ち退きすることをオススメします。
あと、承諾書に署名、捺印しますが、
提出後は、取り消しが一切できません。

Qローン返済中の家が道路拡張で立ち退きになった場合、別の場所に新しく建てる保証はあると思うのですが、返

ローン返済中の家が道路拡張で立ち退きになった場合、別の場所に新しく建てる保証はあると思うのですが、返済中のローンはそのまま残るんでしょうか?誰か解る方教えて下さい。

Aベストアンサー

補償金で旧ローンを返済して 新築の家で新しいローンを組むことになるでしょう。
事情が事情だけに 審査は 緩いと思いますよ。
ただし、補償金で家を建て 旧ローンの支払いを継続するが 担保は新しい家にする手法もあるが 面倒くさいわな

Q道路拡張に伴う立ち退き補償について-その2-

今回は、借地権について、さらにおしえてください。

市との話し合いで,市のほうは、「借地権についてはいっさい当事者にお任せする」といい、間に入らないと言われました。
「鑑定士の意見書を」とたのんでも、「そんなのがあるのですか?あるとしても、経費は自己負担ですよ。」と、あまり良い返事はいただけませんでした。

今後のもって行き方は,どうすればよいのでしょうか。とりあえず、どれくらいの費用がかかるか,調べてもらうことだけは頼みました.

また、駐車場も4台分借りていたのですが,そこの借地権というのは、同じように認められるのでしょうか?
ぜひ教えてください.

Aベストアンサー

さて、お答えをする前に、一つ、お願いがあります。
現在、このコーナーは、貴方との、私的な相談の場となっているように思われます
が、私としましては、公共事業による用地買収は、多くの人が、いろいろな想像を
巡らすだけで、本当の事を知らない人が多くいるので、その人たちを含め、真の
市町村の「用地買収」の実体をしって頂きたいと願い、その具体的な例として、
貴方のご質問に回答させていただいているつもりです。
 そうした中、この、あるいは、前回の質問に対しても、他の方の回答意見につい
ても、大事な事が含まれています。そうした方々に対しても、適切な対応をお願い
します。

 さて、借地権割合についてですが、
  これを、放棄する事を含め、幾ら放棄するのか知ってから放棄しても良いと
 思われます。
  放棄は、いつでもできる話です。

  借地権割合についての、土地鑑定士による「不動産鑑定評価書」を出して
 いただく為には、10万ですか?
  実は、この10万くらいから、全体の評価額(その土地の財産価値)が幾ら
 なのか、1,2の鑑定士に聞いてみましたが、分からないのが結論でした。
  税務署は、毎年相続税の算定に使用している「路線価」を
  財産評価基準書「路線価図」として発表していると思います。
  1冊地区によりますが、数千円で、納税協会で販売していると思われます
 が、ただ、この為に、購入するのも、もったいないように思います。
  該当地区の地図の上の欄くらいに、借地権割合が書かれているかもしれま
 せん。一度、税務署に、「路線価図」を「ただ(無料)」でみる法を問い合
 わせてみれば、いかがでしょうか?

  また、自分で、借地権割合の鑑定を依頼するのも、まだまだ、先で大丈夫
 でしょう。

  物件評価に対して不満がないのなら、
  後は、土地の補償をどうするのかの問題だけですね。
  当然、買収にかかる土地の面積は、市から、入手していますよね。
  そちらに用地取得(物件補償を含む)の交渉にくる以上、土地の
  面積は、市として確定されています。
  その「実測」「測量図」を欲しいと言ってください。
  渡さない事自体、市側の交渉拒否あるいは、土地所有者側に偏った
  市の立場となります。
   そして、土地の買収単価を聞いてください。(交渉に来る以上
   算定終了のはずです)
   これを教えない(提示しない)ことも、上記と同じです。

   土地の単価(借地権分を含む)×面積=土地代金総額
   土地代金総額×0.5(50%)=借地権の価値のおおよその額

  その金額をみて、放棄するのか否か考えればいかがでしょうか?
  市町村には、様々な用地担当職員が存在しています。事実
  何の算出も完了していない時から、用地取得交渉に着手する職員も
  いますが、物件(移転)補償の額が算定済みであれば、土地代金も
  算定終了です。

  それから、市と土地所有者の交渉進捗状況を確認しておいてください。
  当然、用地取得交渉についての「枕」、顔合わせは、完了している
  はずですが、土地代金は、「提示しているのか?」は、絶対聞くべき
  事です。
    (本来、貴方側との借地権割合問題が決着していない以上
     具体的な数字の提示はできませんが・・・。
     ただし、その時は、この事実に反していてもさらっと、聞き流す
     べき事です。後日の追求内容です)

  とにかく、借地権を放棄するか、否かは、具体的に金額(概算でも)
  聞いてから、判断すればいかがでしょうか。

   100万でも、しまったと思うこともありますし、
   1000万でも、放棄しても、気にもしない人もいます。

  これらの事を理論的に確認してゆくと、従前曖昧であった事が、明確
  になってきます。「玉虫色」であれば、幸せであっても、それが、
  一つ一つ明確になる事は、不愉快な事であるのは、否めません。

  しかし、借地権の財産価値を、何も知らないで放棄すれば、後日
  必ず、後悔する事になります。

さて、お答えをする前に、一つ、お願いがあります。
現在、このコーナーは、貴方との、私的な相談の場となっているように思われます
が、私としましては、公共事業による用地買収は、多くの人が、いろいろな想像を
巡らすだけで、本当の事を知らない人が多くいるので、その人たちを含め、真の
市町村の「用地買収」の実体をしって頂きたいと願い、その具体的な例として、
貴方のご質問に回答させていただいているつもりです。
 そうした中、この、あるいは、前回の質問に対しても、他の方の回答意見につい
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Q用地買収の際に査定される金額について

現在私が住んでいる場所は整備新幹線の為に用地買収にかかる場所です。
そこでいろいろ質問が。。。

(1)代替地というのは、県や市などの行政が用意された物件で検討するのでしょうか?それとも自分で見つけてくる物件でもいいのでしょうか?可能であれば、もしそれぞれのメリット・デメリット等があれば教えて下さい。

(2)現在住んでいる家屋の査定額なんて分からないと思うのですが、大体平均でどれ位の相場がつくのでしょうか?(参考になるか分かりませんが、土地は33坪で1000万、建物は約1600万、昨年の7月に新築です)
まだ建てたばかりなのでローンも組んだばかり、将来の支払いの面でも気になる部分が多々あります。

新聞・ニュース等を見ると、昨年整備新幹線の認可があり今年度から用地買収等すぐに動き始めるそうです。
せっかく新しい家なので、少しでも長く住みたいのですがね~。

Aベストアンサー

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価格・国の公示価格・県の基準地価格、さらに不動産鑑定士の行う鑑定価格を参考にして総合的に比較検討し、適正な土地価格を算定します。
 
●建物の補償(建物の移転料)
 土地に建物がある場合は、その土地と建物の関係、利用状況、種類、構造などに基づき通常妥当とおもわ れる移転工法(再築・曳家・改造工法等)を決定し、移転に必要な費用を補償します。

●工作物の補償
 移転することが可能な工作物(プレハブ物置き・看板・門扉など)は移転に必要な費用を、移転することが 不可能な工作物(ブロック塀・井戸・コンクリート門柱など)は同種のものを新設する費用相当額を補償します。

●立木の補償
 立木は利用目的、樹種等によって補償内容が多少異なりますが、庭木類など移植可能と判断した立木は 移植(根掘り、運搬、植え付け)に必要な費用を、その他の立木で伐採することが相当と判断される立木に ついては、伐採による損失額を補償します。

●移転雑費
 建物の移転に伴い必要となる経費で、移転先を選定するための旅費、法令上の手続き費用、就業不能補償、上棟式、移転通知などの費用を補償します。

●仮住居補償
 建物を曳家・改造工法などにより移転する場合、移転工事期間中仮住まいが必要となります。 この場合には建物の規模と所帯人数に応じた仮住居費を補償します。

●動産移転料
 建物の移転に伴う動産の荷造り、運搬に必要な費用を補償します。

 以下は関係無いとは思いますが,参考に。

●借家人補償
 賃借している建物が移転することにより、その建物を移転後引き続き借りることができなく なる場合には、現在の建物と同程度のものを、借りるために必要な費用を補償します。

●営業補償
 営業を行っているものが移転する場合には、休業を必要とする一定期間の収益減と一時的に 受ける得意先喪失に伴う損失額を補償します。

 なお,公共工事の場合,5,000万円控除というのがありまして,5,000万円までは,売買に係る税金が課税されないという特典(?)もありますよ。

(注意点)
・いくら粘っても,値段は上がりません(先に売った人から文句が出るのが目に見えてますから)。
・最後まで売らないと,強制買収されます。勿論,補償のお金は払ってもらえますが,5,000万円控除が受けられなくなります。

 普通は,幹線道路とか鉄道を作る場合は,都市計画決定といいまして,何年か前に(数十年前に決めている場合もあります)どこに作るか大まかに決めてあり,その区域については,土地の売買は規制されるんですが,買われる時にはまだ決まってなかったんですか? 

 どちらにしても,面倒な話ではありますね-。同情するくらいしか私には出来ませんがm(__)m

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価...続きを読む


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