水道管埋設の承諾料

お世話になります。

　田舎の住宅地なんですが、以前、私の住む家の周りは小さな林だったのですが、最近、分譲住宅3軒を建てるため、伐採が始まりました。先日、分譲業者さんが来て、新築する3軒の水道管を引くには、私の土地の一部を通らないと本管との接続が出来ないので、水道管の埋設及び埋設工事を行うことを承諾してほしいと言われました。承諾する分には特に問題はないのですが、若干でも承諾料や使用料が頂ければと考えております。先方へその旨ご返事したのですが、逆に金額を提示してほしいと言われました。何を目安にして金額を判断したらよいものかわからず、質問させていただきました。
　私の土地の広さは約200坪、周辺の土地の価格は坪20万～25万円程度だそうです。よろしくお願い致します。

No.6 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/07/02 15:48

＞承諾金という一時金(権利金)の形で頂くことも可能でしょうか。

それは契約に決まりがあるわけではありませんので可能です。

＞この場合、金額設定の目安はどうしたらよいものでしょうか。
水道管も敷くし、通路としても使うということになると、事実上ご質問者は今後ずっとその敷地を自由に使えなくなるということを意味しますので、やはり借地に準じた考えで行うのでかまわないのではと思います。

で、具体的な金額の目安というのは結構難しくて、その付近での借地契約での毎月の借地料を目安に考えるしかありません。これはその地域のことをよく知っている不動産業者などにお聞きになるしかないのではと思います。

＞金品を受け取ると逆にその通路の管理責任も発生してくる
これはその契約内容しだいです。
ただ、土地の場合には現況にて貸し出して、管理は借り手により行うというのは普通にある話です。土地の場合には一番多いのは更地が基本で、土地に対する造作をしても返還時には更地にするなどですね。なので土地を通路状態にしたり、その維持管理というのは基本的には借手というのが一般的です。

＞市への譲渡ということも視野に入れているのですが、寄付でなければ無理
そうですね。更に言えば現状２ｍではおそらく寄付もできません。

最低４ｍ幅にしなければならないと思われます。というのも公道は４ｍ以上ないと公道として認定できないのですよ。これは道路法で決まっています。

ご質問の話では市道間を結ぶ形のようなので、４ｍ幅にすれば寄付要件は満たしているとは思います（距離の短い袋小路だと寄付を拒否されることもあります）。とはいえ市によっては寄付者の費用で基準を満たす舗装や、道路の境界を確定させなければならないなどの場合もあります。つまり基本的には仕方ないから受け取るみたいな感じですね。
つまり無償どころか、通路を拡大して、更にお金も払って寄付を受け取ってもらうなんて話になることもあるのです。

ただもしそういうつもりがあるのであれば、まずは役所でその可能性について確認して、その際に自分で負担しなければならない費用があるのであれば、それも見積もって、先方に対して、公道にする費用負担を求めるなんてやり方も考えられます。
その際に地価の１割か何割かわかりませんけど、ご質問者側に経費以外に入る収入を見込むということも考えられますが。

この回答へのお礼

　度々の詳しいご回答ありがとうございます。
　色々と考え方がありそうですね。市に寄付する以外に、分譲業者に買い上げてもらう方法を考えてみても良いですし、いろいろと検討してみます。
　丁寧なご説明ありがとうございました。

お礼日時：2008/07/02 17:24

No.5 回答者： osamu36 回答日時： 2008/07/02 15:18

貴方が今後　その土地に家を建てる予定が絶対に無いのなら　強く

言って土地の利用費を貰えば　将来に家を建ててその水道を利用されるのなら　それを条件にされるのも一つの選択になります

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。念頭に入れておきます。

お礼日時：2008/07/02 17:10

No.4 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/07/02 08:08

そうですか。

それでしたらその通路部分は借地ということで、通常のその地域の借地料をそのまま取ればよいのではと思います。（地下、地上の利用）
ただそれでは高すぎるというのであれば、地上の通路は廃止しても構わないという前提で、地下の利用のみにして金額を下げるということは考えられます。

付近の人たち．．．というのは直接利用する人たちでなければ通行料をとるというのは難しいでしょうね。その通路を利用することが必須なのであればやりようもありますけど。（つまり通路を廃止しても構わないと思っている人たちからとるのは困難）

この回答への補足

　度々のご回答ありがとうございます。とても参考になります。
　追加補足致しますと、付近の人たちというのはもちろんこの通路を利用している3軒及びこれから利用することになる分譲される3軒のことです。水道管承諾料及び通行料は賃料という形式で毎年(毎月)頂くことも考えたのですが、承諾金という一時金(権利金)の形で頂くことも可能でしょうか。この場合、金額設定の目安はどうしたらよいものでしょうか。あまりやり過ぎると逆に権利の濫用だと言われかねないので、少し慎重に考えているのですが。
　また、金品を受け取ると逆にその通路の管理責任も発生してくると思いますし、それも少し煩わしい。市への譲渡ということも視野に入れているのですが、寄付でなければ無理だという声も聞きます。無償で手放すのはやはり悔しいものですから、その前に少しなりとも金品を頂きたいというのは、我侭でしょうか。

補足日時：2008/07/02 10:00

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2008/07/01 22:45

何もあなたが悩む必要はないんじゃないですか？むこうは必ずあなたの承諾が必要なのですから、強気で交渉すれば良いと思いますよ。

「金額とその根拠をそちらから提示せよ」と言えば良いと思いますけど。それから考えればいいじゃないですか。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。念頭に入れておきます。

お礼日時：2008/07/02 17:09

No.2 回答者： 2238818 回答日時： 2008/07/01 20:13

ちょっとおかしくありませんか？。

分譲住宅を計画しているのなら、基盤（電気・ガス・水道）は一番最初に計画確定しているはずです。
工事始めてから、交渉するとはどーも？。あなたが断ったらどうなる？
計画に整合性がないと役所が開発許可だしませんよ。

この回答への補足

　ご回答ありがとうございました。
　申し訳ありません。その辺はよくわかりません。ただ、林の伐採が始まったのは事実です。面積が小さいから開発許可はいらないのではないかと言う人もいますが。どうなんでしょうか。

補足日時：2008/07/01 21:03

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/07/01 17:34

埋設する場所によりますね。

通常は道路に埋設するものなのですが、道路への埋設ではないのでしょうか？
単なる敷地なのか、それとも道路なのかで話はかなり変わります。
更に道路の場合には、それが建築基準法で認められた道路なのか否かで変わります。

建築基準法で認められた道路の場合にはそこはすでに道路としてしか使えない敷地なので、一般的には水道管などの埋設で特に承諾料や使用料を取るという話にはなりにくいです。なぜならば実損害が発生するわけではないからです。

一方で単なる通路の場合では、その通路の性格によります。その通路が存在している理由により変わるという話です。
もしこれが通路でもなく単なる敷地を通すという話になると、当然その敷地部分の利用は今後制限を受けるわけですから、利用料なり承諾料なりをもらわないとやってられない話でしょう。敷地の利用に制限を受けるという実損害があるわけですから。
一番簡単な考え方としては、その水道管を埋設する敷地部分を借地とみなしてその地域の相場の借地料を取るというのがひとつの考えですが、それだと地上部分も含めての話になるので、地下の部分だけならばそれよりは金額的には安くなることになります。

で、問題はご質問者がその敷地を利用するにあたって、水道管が埋設しているとどの程度困ることになるのでしょうか。
その程度により上限を借地代としてその何％程度をとるのが妥当なのかということを考えることになります。ご質問者のその敷地の利用に当たり、水道管があるとまったく利用できないような利用方法を考えているということだと当然金額は高めにするでしょうし、実害はないということだと低めにすることになります。

この回答への補足

　ご回答ありがとうございます。かなり大雑把な質問で申し訳ありません。
　補足致しますと、水道管の埋設予定部分は現在、幅員2ｍ程度の通路となっています。周辺は市道が水路や暗渠により分断されているおり、この通路は、分断された市道と市道を繋ぐ役割を果たしています。近隣3軒及び新築3軒はこの通路を利用して公道に面する自宅に出入りしています。この通路は先代が昭和39年頃土地を購入した際から存在し、当方も市道と思っていたところ、昨年の境界確定により、私共の土地の一部であることが判明致しました。この通路が出来た経緯の詳細は不明で、建築基準法上の道路にはなっていないとのことですが、いかがでしょうか。　　
　尚、付近の方への通行料ということも視野に入れているのですが、難しいでしょうか。
　よろしくお願い致します。

補足日時：2008/07/01 20:35