住宅用土地購入で、古家付き物件を買う時の注意点

注文住宅用の土地を探しているのですが、
更地は少なく、古家付きの物件なら割と多くあります。

古家付き物件を購入する事は、もちろん解体費用はかかるのはわかりますが、それ以外に何か注意しなければならない問題点はあるでしょうか？何か余計な費用が発生したりややこしい事になるのでしょうか？

土地（古家付き）も、建てる注文住宅そのものもローンで買う事になるのですが、権利の問題？や登記関係の問題？なども、どうなるのか知識が乏しく不安です。

ハウスメーカーからは「できるだけ更地渡しにしてもらってください」と言われていますが、現実、難しいと思うので、古家付き土地を買う時の注意点を教えてください。

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2008/08/19 00:00

建物の所有権も移転する、との回答がありますが、そうするには建物の値段も決めなければならないし、登記費用、不動産取得税なども余計にかかりますので、建物の引き渡しはするものの所有権移転は行わず、解体後に売主名義で建物の抹消登記をするための書類を売主からもらっておくやり方が一般的です。

しかしこの方法の場合、売主が悪意であれば建物の所有権を第三者に変えられてしまう、というリスクもないではありません。
どうせ解体費用が必要なのですから、その費用分を土地代に上乗せしてでも売主側で解体してもらったほうがいいです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞どうせ解体費用が必要なのですから、その費用分を土地代に上乗せしてでも売主側で解体してもらったほうがいいです。

その通りですよね、それが一番いいですよね。

お礼日時：2008/08/19 12:44

No.3 回答者： detekoiya 回答日時： 2008/08/18 22:55

建物付を買ってこちらで解体するなら、その分くらいの自己資金がなければ困難になると思います。

住宅ローンはあくまでも「居住用住宅」のためのローンです。
土地購入だけではローンは組めません。あくまで最終的に建築される建物と土地にセットで融資し、抵当権を設定します。
手続き上は土地・建物それぞれのローンになっている場合でも、土地のみでは融資は受けられません。

ＨＭの解体の手間以外に、更地渡しでない場合は融資が複雑になるかもしくは資金不足になる可能性が高いです。
現実的には最低でも解体費用＋＠の自己資金がないとむずかしいと思います。
また一般的には土地先行購入の場合は、土地の半額程度の自己資金が必要です。

ハウスメーカーと融資先の銀行双方によく相談したほうがいいと思います。

No.2 回答者： LegaC2 回答日時： 2008/08/18 22:19

私は、更地の土地を購入し、現在、家を建てています。

ハウスメーカーの方が、「建物の解体がないので、よっぽど隣人とのトラブルはないでしょう」とよく言っています。
詳しく話を聞いてみると、解体の場合、ゆれやほこりが発生するので、近隣に嫌な人がいると、「解体のゆれのせいで、家のものが壊れた」などの苦情があり、最悪、弁償を求められたりすると言うことがあるようです。

多分、ハウスメーカーさんもその辺を気にして、更地渡しを望んでいるのではないでしょうか。
おそらく、そんな不運(?)に見舞われる割合は低いとは思いますが、ハウスメーカーとして、解体は避けれるのなら避けたいのだと思います。

No.1 回答者： muturabosi 回答日時： 2008/08/18 21:31

土地の所有権移転のみならず、その建物も登記されていたのなら所有権移転をしなくてはいけなくなります。

更に取り壊した後、抹消登記をしなければいけません。
普通はそれだけですけど、古くからの土地なら、現存してない昔の建物が抹消されていない場合があります。これは売主さんが手入れをするべきものなのですが、気が付かないで売買してしまうケースが稀にあります。気が付いても登記人が見つからなくて手間取ることもあります。

数年前、実家であった話ですが、必要に迫られて登記簿の整理をしました。聞いたことのない名前で、ない建物の登記が見つかりました。どうしてこんなことがと、ボケかかった母に聞くと、そういえば、終戦後まもなく、先代の使用人の誰某が住むところがなくて、バラックを建てて住まわせたことがある、数年もしないで越していった。もののない時代だったから、そのバラックも解体して持っていった、ふーん、あれを登記していたのか。。。。
それからが大変でした。６０年以上前の話です。当人は亡くなってます、子孫を探すのですが、行方がわかりません。後は省略しますが、結構大変でした。
こういうこともあるということで。