建築の容積率の怪

私の家が築40年、新しく家を建てようと思い、あちこちと展示場を見て回り自分なりに間取りを考えて建築業者も決め、最初の段階で土地の建ぺい率と容積率を役所で調べたら私の希望する家が建てられない事になりました。
それは何か?
私の土地は37坪、建ぺい率は50%、容積率が80%。
私の希望の建坪は35坪、所が容積率でいくと29坪とか、これより大きな家は違反と言われがっかり、40年前に建て増築をし30坪だったのに建築基準法が変わり今は立てられないとか、こんな理不尽なことがあるのですね。
確かに40年前は市街化調整区域ではなかったでしたが今は市街化調整区域、でも建売の家を見ていると25坪の土地に28坪の家が建っているところがありまずこれは何でしょう?
疑問です。
残念、残念!(-_-)/~~~ピシー!ピシー!

前段、長々と愚痴を書きました。
と言う事で
希望の35坪の家は絶対に建てられないのでしょうか。
都会の容積率は数100%になるところがあるのでしょうか。容積率の基準が分かりません。

No.7 ベストアンサー 回答者： ebisubeer 回答日時： 2008/08/26 10:22

容積率の基準

ムツカシイデスネ　
なぜこの道路からこっちは違うのか。広い道路に近いからとか、
法律だから決まっているとはいえ、どうやって決めたのか。
道路挟んで向こうの家となぜ違うのか。

理不尽な事多いですよね。同感です。
法律を盾に言われても、納得するのは容易ではないです。
でもそのおかげで、ある程度工業地域、商業地域、住宅地域が分離されて住環境の保全には約に立っています。

解決法としては
建ぺい率の緩和はあまり手法がありませんが、容積であれば
一応法律の範囲内で面積に参入しなくてもいい手法がありますよ。
駐車場、地下室、ロフト、天井の低い納戸、グレーチングのベランダとかがその例です。

とはいえ、最初に自分の土地の建ぺい率、容積率、用途地域は調べる
べきでした。また建築業者を決める前後に設計者にプランを見てもらってアドバイスを受けたほうがいいですね。プラン次第ですが、３５坪程度ならなんとか妥協すれば上記の方法で納まるのではないでしょうか。

ちなみに都会の容積率は数百％というのはザラにあります。
隣のビルとビルの間に人が入れないのも多いです。
住環境には適さないが、地価の高い場所で商業施設や事務所を高層化して効率的に運営するために土地の有効利用を促進させているのが用途地域や容積率なのです。

手を伸ばせば窓から隣の家の壁に触れて、１～２階にはほとんど日が入らない木造３階建て住宅というのが都会の住宅事情です。それに比べれば住環境の条件としてはすごくいいですよ。

この回答へのお礼

回答有難う御座います。
よく分からないのですが、地下室はわかります、ただ駐車場、ロフトとかの意味が分かりません。
もともと駐車場は作ってありました、でも35坪の家を建てたいのに駐車場、ベランダ、納戸等が関係するのですか?
余計に家が大きくなります。納戸はもともと家の中のスペースとしてタンス入れ等で３畳ほど計画に入れてましたが坪数に入らないのですか?
部屋の隣にしてましたが。
特に駐車場のスペースはどういう意味でしょうか?

お礼日時：2008/08/26 12:08

No.8 回答者： ebisubeer 回答日時： 2008/08/26 14:48

＃７です。

ミサワホームの蔵なんていう商品は天井が低い中二階ですが、その蔵（納戸）の部分は容積率に入りません。そういう事例があるという事です。そういう手法を取りたくないと言うことであれば、延べ床面積を狭めるか地下室を作っていくしかないです。

また、容積率、建ぺい率以外にも高さ規制、北側斜線規制、隣地斜線規制などもありますので、建てられる高さや体積も制限されます。

こういったＦＡＱでは理解しにくいと思いますので、一度その手の設計ノウハウ本で独学していただくか、いずれお世話になるであろう設計者に聞いてみてください。

No.6 回答者： BBQ38 回答日時： 2008/08/26 01:24

○希望の35坪の家は建てられないか

　建築面積＝容積率対象面積ではありません。
　一定基準を満たしたロフト、地下室などは容積率の対象外となります。従って、容積率対象面積を35坪とすることはできませんが、容積率対象外の事項を有効に使って35坪に近づけることはできます。

○容積率
　私の家は建ぺい率60％、容積率150％です。南側近隣2軒は境界から50ｃｍぐらいしか離れていない3階建ですので、敷地の南角が一番日当りが悪いです。というよりも１階のどこにも日はあたりません。

　50％／80％ということは単純に考えて1階をギリギリ50％建てたら、2階は1階の60％相当しか建たないということであり、総2階にはならないということです。つまり、南側にギリギリ一杯容積率を使った建物が建っても2階の建物がない部分からの日照、通風が相応に確保されるということでもあります。

　もし、ご質問者様が私のところのように60％／150％だったら、既に南側に目一杯のものが建ち日当りの悪いことになっていたかもしれませんし、今建っていなくとも今後日当りが激悪になる建物が建たないとも限らないのです。

　この点規制があることで相応の住環境が保護されているというメリットもあることは理解しましょう。もともと、容積率が法定されたのは、規制がなかったために住宅地に高層マンションが建って日照を害されたなどのトラブルが多発したからと聞いています。
　
　ちなみに東京で高級住宅地として全国に名を轟かす、「田園調布」「成城」といったところは軒並み容積率は厳しい条件となっております。その分住環境が維持されている訳です。

○その他
　さて、容積率の他にも不動産にまつわる法規制で制約を受けた話は一杯あります。その昔建築基準法が改正され、公道に幅2.0ｍ以上接しない敷地の新築・増築は認めないという変更がありました。その法律により公道1.8ｍしか接していない我が実家は新築・増築が一切できない敷地になりました。

　古家40坪強ですが、10坪の新築も建てられません。まあ、ご質問者様が思いもよらぬ法律の制約でご希望が通らず憤慨なさるのもわかるのですが、下には下が居ると思っていただければお慰めにもなるのではないかと思い紹介しました。

ご参考になりましたでしょうか。

No.5 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/08/25 12:29

＞建築基準法が変わり今は立てられないとか、こんな理不尽なことがあるのですね。

建築基準法というよりも都市計画法に基づき定められた都市計画が変わったということですね。
個人の権利は公共性の前では制限されますので、個人から見て理不尽でも、公共性から見て必要なら変更になることはあります。


＞容積率の基準が分かりません。

都市計画はある地域は土地を建物を高層化して有効利用しようとか、この地域は工場を集めて建てられるようにしようとか、このあたりは閑静な住宅街にしようとか、このあたりは農業などを重視し、あまり建物を建てないようにしようとかをきめることです。容積率もそれに応じて決められています。

閑静な住宅街には高層建物を建ててもらうと困りますので、容積率は小さくなります。逆に駅前などは高層建物を建て、商店を集めて利便性をよくします。またあまり人が住まないところは工場を建ててられるようにします。そのようなことを検討して、用途地域と容積率・建蔽率が定められます。

市街化調整区域とは、できるだけ開発（建築など）を抑制して、都市化しないようにするための地域ですので（どちらかというと農林業を重視した地域）、容積率を定める場合小さい物になります。

＞でも建売の家を見ていると25坪の土地に28坪の家が建っているところがありまずこれは何でしょう?

都市計画図で定めた用途や容積率が異なれば、建てられる規模や建物の種類（用途）がかわります。

No.4 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/08/25 12:21

>25坪の土地に28坪の家が建っているところがありまずこれは何でしょう?

容積率に参入する面積がいくつになるのかは図面をみて計算しないとわかりませんので、ご質問だけではわかりません。
販売時の延べ床面積と容積率参入床面積は一致しません。

＞希望の35坪の家は絶対に建てられないのでしょうか。
希望の内容によります。
ちなみに前面道路が６ｍ以上あると容積率緩和規定などもありますし、３５坪の希望の床面積の中に容積率に含めなくてよいとか、面積緩和してよい部分などがあれば可能性がでてきますので、一概には言えません。これは建築士と相談しないとわからない話です。

No.3 回答者： noname#102385 回答日時： 2008/08/25 11:54

回答致します。

容積率は、都市計画法第8条第1項に定める各用途地域によって異なります。
また、用途地域指定の無い区域にも、容積率が定められている場合があります。
あなたの土地のある部分は、容積率80％との事ですから、第1種又は第2種低層住居専用地域に指定されているのでしょうネ！
上記の用途地域内は、容積率を50％、60％、80％、100％、150％、200％と指定する事が出来ます。
その他の用途地域内では、100％～1300％まで細かく指定されています。
都市部も同様ですヨ！
容積率には、算定しない部分がありますから、一概にあなたの計画が容積率オーバーとは判断出来ません。
たとえば、車庫等の面積は全体の床面積の1/5までは、容積率に算入しないとかネ！
出来ましたら設計士の方に相談してみては？
なんとかなるかもしれませんヨ！

No.2 回答者： owshippo 回答日時： 2008/08/25 11:24

建蔽率や容積率は土地の用途によってもかわります。

近所であっても、用途が違うとかであれば建蔽率などもかわります。

お住まいの地域の用途などについては、市区町村役場で調べられるかと思います。下記のサイトから辿ると便利かもしれません。
http://homepage2.nifty.com/city-plannig/

どうしても建てられない場合は、今の家をリフォームするとかになりますかね。
http://allabout.co.jp/house/stylishreform/closeu …

No.1 回答者： yasuhiga 回答日時： 2008/08/25 11:13

基準

http://www.e-kurashi.com/fudousan/architecture.h …
ご自身の土地の用地区分は？

この回答へのお礼

回答有難うございます。
土地の用地区分とか、宅地ですけれども・・・?
3階建て自由宅はありません。

お礼日時：2008/08/26 09:39