民法 公示の原則について

公示の原則とは、「物権変動に外界から認識しうるもの、すなわち公示を要求する考え方」と大学の教授が言ってました。
また、教授は「例えば、甲土地上にａ→ｂ→ｘという順番で登記がなされていても、必ずしもｘに現在所有権があるということまでは推測しない」とも言っており、理由に民176条にある意思表示のみで所有権を移転できるからと言ってました。

ここで質問なのですが、甲土地を買おうと思う者はやはりその土地についての権利関係が載っている登記を見てそれを信用せざるを得ないと思うのですが、「必ずしもｘに現在所有権があるということまでは推測しない」といわれてしまったら、第三者はどうやって安全な取引を行うことができるのでしょうか？そもそも真実と合致しない登記なんてある意味があるのですか？

勉強不足は承知しております。どうかできるだけわかりやすいご回答をよろしくお願いいたします。

No.2 回答者： 53r 回答日時： 2008/09/12 13:42

ａ→ｂ→ｘという事例で言うと、Xさんは意思表示のみによってYさんに所有権を移転することができます。

でも、Zさんは登記をみてXに所有権があると思って甲土地を買い受けX→Zへの移転登記をしました。

ここで１７７条の登場です。登記をしていないYはZに所有権を主張することができません。（ただし、Zが背信的悪意者である場合は「登記の欠ケツを主張する正当の利益を有する第三者」ではないということで保護されませんが）

１７７条により、甲土地の所有権は確定的にZに帰属します。だから全く公示（登記）が取引の安全に寄与しないというわけではありません。

次にｂさんから甲土地を買ったのが本当は甲なのに不実のXの登記がなされている場合です。（意味の分からない税金対策とか思い込んで子の名義にしてしまう場合等です）

ZがXの登記を信頼してXから買っても、所有者じゃない者から所有権を取得することはできません。また、民法は、静的安全を守る為登記に公信力は与えていません。

でも、Zは９４条２項の類推適用により保護され得ます。沢山判例のあるところです。

判例があるということは、争いになったということです。だから、真実と合致しない登記は、意味がないどころか、絶対にしてはいけないのです。

No.1 回答者： acguy_chan 回答日時： 2008/09/12 13:31

登記が真実の所有者と異なるのは充分にあります。

不動産の場合、公信の原則の適用がないので、登記上の所有者を信じて登記を移した場合、真実の所有者がいたとしても所有権は登記名義人のものとなります。

登記自体、義務者（旧所有者）と権利者（新所有者）が共同して、司法書士が代理して申請するので、公正さは担保できます。
登記完了後、旧所有者が実は他の第三者に同じ不動産を販売していたとしても、公示の原則により登記上の所有者には対抗することはできません。