マンションの土地持ち分について

中古マンションを探しているものです。
ネット検索や不動産屋さんに現物を見せていただいたりしながら、それなりに建物や立地などから相場感を養ってきたとは思うのですが、最近立て続けに下記のような土地の持ち分が大きい物件が出てきておりどう判断すればいいのかわかりません。

１、総戸数３戸　敷地220坪　　
２、総戸数15戸　敷地1000坪　（同上）

通常のマンションの場合は土地の持ち分の資産価値をそれほど見込まず、立地及び建物の価値・管理の状態などで値段を判断してきましたが、こうした広い持分がある場合はやはりその土地の資産価値も入ってきているのでしょうか。それとも通常のマンションのような判断をすればよいのでしょうか？

どちらも築年数が多少古いこともあって　土地価格を加味してしまえば建物の値段はほとんどないようなものなのですが・・・。

資産の減価償却という面からも含めてご回答いただけばと思います。
よろしくお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： junkg7 回答日時： 2008/10/01 13:04

区分所有建物に於いて敷地権（土地）をどの様に判断するか・・。

建替えを前程にする場合、敷地が広い事は容積率に余裕があると想像します。
建替え建物に新たな専有部分（区分所有者）を増やす事も考えられるでしょう。
区分所有者を増やした場合、敷地権もそれなりに付加する事に成りますので、結果として従来の所有者の敷地権は減ることになるでしょう。
この様なケースではいわゆる等価交換等が考えられます。
その場合、現時点では有利と思えます。
建替え時点で賛成しなければ敷地権を売り渡す事になりますが、一般の土地の様な評価は受けないと思われます。

マンションを取壊し更地になった状態で土地は単なる共有地となります。
共有者の全員が合意すれば分割する事が可能です。
現実的には道路を造らなければ宅地として成立たない事が多いでしょう。
従って敷地利用権と同等の面積を個人の宅地として取得する事は難しいと想像します。

マンションでも土地と建物を分離処分できるタイプがあります。
テラスハウス等ですがこの場合は戸建に近い評価が期待出来ると思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
大変参考になりました。

なかなかマンションを建て替えることまで見据えて購入するのは難しですが、長年住んで上物の価値が０あるいはマイナスになっても土地の価値を見込んで売却は可能と考えられればリスクヘッジにはなるのかな・・と考えております。
しかし　スケールメリットが得られないことからくる日々のコスト高の問題もあり　適正価格を見定めるのは難しそうですね。

ちなみに通常のマンションを購入する場合、建て替えのことまで見据えて購入するのが当然なのでしょうか？　
古くなったら売りにくいだろうとは思ってましたが、建て替えまでは全く意識が及びませんでした。　

勉強になりました。
ありがとうございます。

お礼日時：2008/10/01 18:46

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2008/09/30 22:59

敷地に余裕があって建て替えの時にはいいと思いますが、容積率がめいっぱいの普通のマンションに比べて、土地の固定資産税の負担はかなり大きくなると思います。

No.3 回答者： bushido- 回答日時： 2008/09/30 19:14

＞総戸数３戸　敷地220坪　　

こんなマンションありますかね？
事業として分譲する意味がわかりません。

何か情報的に勘違いされているとか、そもそもマンションでは無いということはありませんか。

この回答への補足

皆様　早々の回答ありがとうございます。
（NO1～３の方までまとめてここで返信させていただく失礼をお詫び申し上げます。）

マンションかどうか？ということですが、定義的にはよくわかりません。
ただ　どちらの物件も共同住宅であり、管理組合をもち、管理会社に日々の管理を委託しておりますし、土地の持ち分として持分比率だけが規定されている状態なので　マンションと同じ？かなと思った次第です。
（１については　タウンハウスというものでしょうか？）

第一種低層住宅地域で50%/100％ですが　現在の建物自体相当余裕をもって建てられております。ただ　建て替え等が発生することは相当先のことだと考えておりますし、戸数は少なくともそうなった場合　共同持分ということで意見の一致を見ない可能性は十分高く、やはり戸建とみなすのは無理があるかな・・と思って質問させていただいた次第です。

以上より戸建てとみなすのは難しい？　かと言って通常のマンションとも違うのでは？と思い質問させていただいた次第です。

ちなみに　当方が考えるメリットとしては、１、戸建てでは入手できないような立地である（売り物が出にくい）　２、敷地に対する建ペイ率を有効に活かせ上物の間取りが個別に戸建てを立てるよりゆとりを持って設計されている、、があるように思えます。

引き続きご教授いただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

補足日時：2008/09/30 19:44

No.2 回答者： bunbun8 回答日時： 2008/09/30 17:55

違った観点からの話になってしまうかもしれませんが、土地の持分が多い少ないよりも、将来、建て替える事態になったとき、その建物がゆったり建っているか・・または建ぺい率・容積率ギリギリで建っているかというところが大切になってきます。

例えは悪いですが、大地震なので建て替えをしなければならなくなったときなど、同じ広さを確保できるか、建築費用は・・などの問題が出てきます。
都市部の民間マンションなどはギリギリで建てられている場合が多く、こういった問題を抱えているマンションが多いと思います。また、旧公団や公社が分譲したマンションは敷地も広く、もし建て替えるとなったときには、今まで以上に大きいマンションが再建できる可能性があります。
そうなると、例えば今まで１５戸だったマンションが３０戸分とか確保できるようになり、多くできた分を分譲販売すれば場合によっては今までの所有者が建築費をほとんど負担しなくて良い場合もあります。

持分のご質問ですが、１．の総戸数３戸で敷地２２０坪や２．の１５戸で１０００坪だと、各戸がべらぼうに広い面積でもない限り、ゆったりと建っていると予測できますので、上記のお話をしました。

また、敷地の形状にもよりますが、例えば１．の場合だと、将来マンションを解体した場合に、１軒あたり７３坪ほどの持分がありますから、上手に分割すれば、３軒が一戸建てを建築できる可能性もあります。
持分が少なく、一戸あたり数坪（共有なのでこういった概念はタブーではありますが）のマンションでは不可能な話です。

No.1 回答者： come2 回答日時： 2008/09/30 17:37

こんにちは

例にあげたような物件をそもそも集合住宅（マンション）と
同一に扱っていいのかどうかがそもそも疑問です

いわゆるマンションなのでしょうか？
つまり管理規約とか住民総会がある？

例えば総戸数３戸だと二人が賛成したらその案は通過しちゃいますか？

＞こうした広い持分がある場合はやはりその土地の資産価値も
＞入ってきているのでしょうか
むしろ土地の資産価値だけのような気がしますが・・・

こういう物件を住宅としてお探しなのですか？
この戸数だと、マンションとしてのメリット
土地を共有することによる土地代の安さがほとんどなく
デメリットである、集合住宅であるが故の、合議の取りにくさ
集団生活のしにくさが浮き出るような気がします

３戸だと、二人が結託したら、案件は何でも通過してしまう
２００戸３００戸あれば、将来のマンション立替や修繕費用も
分散されますが、３戸や１５戸だと、かなりの負担となります

それがかなり少数の意見で決定してしまう可能性がある

その広さを望むなら一戸建ての方がいいと思いますけど

あ、でも減価償却を気にしてるから投資物件としてみてるのかな？
それだと短期滞在の外人とかの需要もありそうですね

そうなるとちょっとわかりません
何の意図で、どういう目的でその物件が気になってるのか
書いたほうが回答もしやすいと思います

この回答への補足

ご回答くださいましてありがとうございます。
申し訳ありませんが　No3の方の補足のところに先にまとめて返信させていただいてしまいました。
come２さまのご質問に足りないことがありましたので　さらに記述を追加しようと思ったのですが、「この回答に補足する」がうまく出来ませんで、あとからここに記述させていただきました。
申し訳ございません。お許しください。

＞こういう物件を住宅としてお探しなのですか？

探してなかったのですが、紹介されました。当方も想像したことのないようなものだったので戸惑って質問させていただきました。
自分の居住用に探しております。
ちなみに　昨今の外資の引き上げのため、賃貸の収益物件として主に外人の居住用の物件が出てきたようです。

素人目ではありますが、土地付き＋中古戸建てに比べ建物の作りの良さはアドバンテージがあるように思えますが判断に困っております。

よろしくお願いいたします。

補足日時：2008/09/30 20:08