旗竿の土地について（４３条但し書き道路）

間口２．６ｍ長さ１６ｍ（建築場所まで）位の旗竿の土地（３２m2）と建築場所122.32m2の所に４０坪ぐらいの家を建てようとしているのですが、横浜市の基準で旗竿部分の土地を４３条但し書き道路に指定しなければならないとのことでした。すると建築面積参入予定だった約１０坪部分が面積に入れられなくなってしまいます。またその部分は６件のお宅の通路として使用していたのですが、土地を購入する際に門や瓶を作って通さなくしても大丈夫とのことでしたので安心していたのですが、６件のうち１件の家が旗竿部分にしか接道しておりません。そのお宅の建築申請を拝見しますと旗竿部分に接しない状態でダミーの階段を図面に記載し階段は直接公道に出られるように申請しておりました。私はどうにか旗竿部分の約１０坪を建築面積に参入したいのですが、何か良い改善策はございますでしょうか？折角購入した宅地を近隣の通路のためや間口が４０ｃｍ足りないだけで無駄にしたくないのです。なお、旗竿部分の土地は旗竿部分を図面上横にするとその真ん中ぐらいに建築場所122.32m2の土地が載っており、いわば凸の形をしています。坂になっておりますが旗竿部分を門や瓶で半分閉鎖しても６件全てのお宅は上からも公道には出ることができます。よろしくお願いします。

No.1 回答者： noname#102385 回答日時： 2008/11/18 11:38

今日は　cyoi-obakです。

横浜市建築基準条例第4条第1項の規定ですね！
この規定は、相当前から存在していたと思いましたが？
この土地を購入したのは、いつ頃ですか？
また、売買の仲介は不動産業者でしたか？
不動産業者を介していたら、『重要事項の説明』に不備が有る様に思います。

その事は除いて、現況では横浜市における『旗竿敷地』の要件を満足していませんから、43条ただし書の許可申請しか方策はありません。
横浜市建築基準条例第4条第3項の相談はしたでしょうね～？

それから、
＞近隣の通路のため、
は、この場合、無関係ですヨ！
あくまで、旗竿部分の幅員が3.0m未満だからです。
旗竿部分の距離を15.0m以下に出来ませんか？　隣地の方から借地するとか………？

以上、参考意見ですが………困りましたね～

この回答へのお礼

cyoi-obakさん

madam_lilyです。ご連絡ありがとうございました。二年前に競売で購入しまして役所の方から頂いた資料には建築条件や地役権、その他付加される規定は一切ありませんでした。また知識不足で43条但し書き道路と言う言葉も初めて知りました。近隣は無関係との事ですが、４３条但し書き道路で建築申請すれば、通行を妨げることも可能な土地になるのでしょうか？条例は法律を上回っては行けないことになっており、憲法上財産権としての保護がされればいいなと思います。（無理だと思いますが）本当に困っています。測量図面上は１５ｍ以下ですが、坂でありもっこりしている分だけ、距離が多くなります。また間口は直径３ｍのボールを転がしてください。と役所から言われました。

お礼日時：2008/11/18 12:11

No.2 回答者： Heartblue 回答日時： 2008/11/18 12:26

基本的に役所が駄目というものをクリアするのは難しいですね。

旗竿地で竿部分が15メートル以上だから竿の幅員と間口で3メートル以上必要だということですよね。
で、その要件は満たせないので、43条但し書き許可により竿部分を安全上支障のない道路状空地と見做して許可を得ることは可能と。
その場合、竿部分は敷地面積に算入できない。

仕方ないでしょう・・・。
土地を買い足すとか物理的な状況を変化させない限りは解決策が浮かびません。

それと、事実上、隣家の通り道になっているという件は建築の件と直接関係はありませんが、そういうのは一種の瑕疵ですね。
他人の敷地を通らないと出入り出来ないとすればちょっと問題有りです。
競売で取得したとのことで調査不足は否めませんが、まあ素人が買うとそういうこともあるでしょう。不動産屋が絡めば重要事項説明範囲ですから基本的には事前に知り得た内容です。

この回答へのお礼

Heartblue様

madam_lilyです。アドバイスありがとうございました。まさに素人で購入してしまいました。「○イワハウ○」のハウスメーカーでは、全てを建築面積に参入できると議事録まで渡してくれました。虚偽の説明でしょうか・・・43条但し書き道路にしても近隣の通り道になっていることは無関係との事なので少し安心しました。上に抜け公道に出る階段があるので通行は妨げても問題ないと思います。ひな壇の土地になっているので間口の足りない４０cm　ｘ　建築地までの距離16mを下の家の方に定期付借地権で建築申請時～完成まで借地を依頼したいのですが、可能か否かは別として。これは手段になりませんか？先ほどアドバイスをしてくださった方にヒントを得ました。

お礼日時：2008/11/18 12:43

No.3 回答者： noname#102385 回答日時： 2008/11/18 13:05

早々のお返事有り難う御座居ます　cyoi-obakaです。

＞測量図上では15m以下です。

でしたら、OKですヨ！　通常は………？
そんな解釈、初耳ですヨ！
水平投影距離で判断するのが一般的だと思います。
また、申請図書（図面）も、水平投影距離で作図しますヨ！

役所か検査機関か判りませんが、現地を調査しての判断ですか？
それとも、図面に斜線距離を記載したための判断ですか？
斜線距離で作図すると、敷地求積図や配置図と食い違いが生じてますよね！
もしかしたら、作図失敗の可能性がありませんか？　
その辺を正確に確認して下さい。
もし、作図の失敗なら、即訂正して、黙って確認申請ですネ！

この回答へのお礼

cyoi-obaka様　

madam_lilyです。アドバイスありがとうございました。１５mないように思えると申し上げたのは、平成５年の測量図で（おそらく何処かの土地が分筆された際に役所に提示されたものだと思います）随分と昔の図面の数字を足してみて「１５mはない」と思いましたが、実際は分かりません。公道との接道（竿部分の先端）がカーブを描くようになっておりますが、測量図面上（直線）7.8ｍとなっております。しかし役所が昨日実際に計りに来たら間口が２．６ｍだと言いました。いくら接道が７．８mでも建築地までの幅に直径3.．0ｍのボールを転がすことができますか？とまで言われました。間口という意味が接道している部分だけだと思ったらどうやら建築地までの幅全てのことを言うようですね。建築予定地の前面の家は建築申請の際に、（現私の土地）旗竿の竿部分を使わず公道にダミーの階段を描いて建築申請しているのです。ダミーでも申請出来るのは昔の話しですね。しかしもしその前面の家が再建築するとなると竿部分の土地しか公道に接道していないのです。現在の横浜市ではダミーはもう通らないでしょう。また、セットバックもしないと（竿部分）いけないそうです。なぜセットバックしなければならないか分かりませんが、その部分を差し引いたら１５ｍ以内になれば良いのですが。。。
現在の測量図がないので不明なままになっています。作図とは測量図の事でしょうか？測量図は斜線距離で作図しているのか否か又、作図の失敗は何を見れば分かるのでしょうか？

お礼日時：2008/11/18 15:59

No.4 回答者： noname#78261 回答日時： 2008/11/18 17:34

ＨＭがかんでいてこの状態なんですか？

建築士と役所に行くべきですよ。素人さんじゃ大変です。

水平距離が普通ですが、横浜市は坂が多いから水平距離では判断しないということでしょうかね。そうすると坂の状況を伝えていなかったらＨＭの議事録もありうるわけだ。
○もしそんな慣例で決まっているのなら１６ｍでしょうがないですね。
幅員が３ｍ必要で建築不可です。競売なのでその重要事項説明義務がなく建築可能かどうかは自己判断となってしまったのが残念です。
○また、問題の１件が旗竿部分を利用しなければいけない状態があるならば、その通路を他の建築敷地としてしまうのは現状厳しいと判断するのはわかるような気がします
この２点を踏まえて４３条但し書きとしたのは妥当でしょう。

43条では基本こちらの役所では４ｍ幅ないと基準に到達しません。３ｍで今回許してもらったとしても、その道を利用する人、この場合申請をごまかした方に実印をもらう可能性があるという非常に奥の所有者には頭にくるような申請となることが予想されます。

ここで、あくまで旗竿の土地のすべてが所有者一人であり、地目も公衆用道路でないことが前提で話します。（直接建築基準法にかかわりませんが今までの利用法がどうであったかというために）

じゃ打開策案を二つ。情報が少ないのでうまく当てはまるとは思いませんので該当するのがあったら使ってください。

１）公道に面した何ｍかを寄付して公道としてもらう。
かなり強引だけどどうでしょう。可能性を狙いたい気持ちでの提案。
１５ｍ以内となり2.6ｍでＯＫ．その際公道に面さない問題の1件まで公道に面すれば、役所も文句なしかもしれませんがね。
２）幅員４ｍまでの部分を43条但し書き道路とする許可を出してもらう。
43条但し書き道路に路地状敷地がくっついていると考えればどうでしょう。公道には7.8ｍ接しているようですから、そこからセットバックしなくても済むところまでを許可してもらえばいいのではないでしょうか。

上記の方法でもなかなか例の一件を言われると実現できません。この件はそのお宅とも相談が必要で、申請通りに利用してもらうように役所からも指導すべきだと話してみるのもいいのですが。基本違法ですからね。迷惑な話です。最悪、所有権を侵されているので裁判をということも考えられると思います。その時に所有権が全部質問者のもので、公衆用道路でないという状況なら有利だと思ったのです。

質問者の提案のようにセットバック用地を確保することは、役所側はそうしてほしいと思うことでしょうが、現実その中に誰かの塀、建物、排水設備などかかってくるでしょうし本当は現実的でないと私は思います。元から住んでいた仲の良い近隣ではなく、工事で騒がしくする新参ものという立場でしょうから。

しかし、この複雑な状況は建築士が話を組み立てて対応しても成功率の厳しい状態です。素人だけで行っても話になりませんよ。
建築士を雇うか、ＨＭの建築士をひきつれて相談に行きましょう。

この回答へのお礼

kei4912様

madam_lilyです。アドバイスありがとうございました。建築や土地についてはほとんど知識が無いために、頂いたアドバイスを理解していくにも難しく感じております。でもそんな「ど素人」ながらも頑張って理解に励んでおります。公道に面した何ｍかを寄付して公道としてもらうこと提案してみます。また、基本違法のお向かいのお宅、まさに再建築不可は自業自得です。役所がその点について、指導するのが当然だと私も思います。ただ、昔と今の敷地や道路事情が異なっているから仕方がないと言われたら困りますが。

旗竿の土地はすべてが私の所有であり、宅地として購入しました。地役権設定もございませんでした。
私の家の前方に建てられている二件の家＜前方の家（ひな壇の下の家／家の下の家）＞の場所は昔一件しか家が建っておりませんでした。竿部分はもっと幅が広くバナナの木や植木が沢山ありました。
ですから家は日当たりがかなり良かったのですが、バナナの木や植木は切り取られ、本来一件しか建たない所に無理矢理二件建てたので、日照権の問題もうやむやにされ全く日が１Ｆ部分に当たらなくなってしまい大変迷惑を被りました。
無理矢理二件建てるため、竿部分にはみ出して家を建てられてしまいました。そのお陰で接道する部分の幅が狭くなり、幅が2.6mとなり結果４３条但し書きに指定されるか否かに追い込まれる次第になってしまったのです。
前方の家（ひな壇の下の家／家の下の家）が竿部分にはみ出して建築許可が下りているのに何故家は建てられるか否かを余儀なくされてしまうのか（宅地を通路扱いにしたり、但し書きに指定しないと再建築不可）。そして右横の家（竿部分を挟んでお向かい）の再建築についても考慮しなければならないのか、理不尽でなりません。竿部分にはみ出して建築しているのですから、私の所も竿部分を建築面積に許可しないと不公平だと感じます。
ＨＭの営業担当がいろいろ調査してくださるのですが、結局は近隣のために妥協案を考えてくださいと言われました。

お礼日時：2008/11/19 12:11

No.5 回答者： noname#102385 回答日時： 2008/11/18 18:12

度々失礼します　cyoi-obakaです。

なるほど、あなたの敷地（もちろん旗竿部分を含んだ物）の現況測量図が無いのですね！
では、今後どのように進めていくか？　を記載します。
1）測量士（又は土地家屋調査士）に依頼をして、測量図を作成してもらう（もちろん有料です）。
その際、測量士は民民境界（隣地境界）と官民境界（道路境界）を確認します。
尚、現況道路（公道）が幅員4.0m未満である場合は、42条2項道路になると思いますので、その際の道路後退線を記入してもらうと良いでしょう。
2）測量図が完成したら、旗竿部分の中心線を描いて下さい。
ただし、行政に依っては中心線ではなく、旗竿部分の隣地境界線の長い方を敷地延長距離とする場合がありますから、必ず確認する事。
3）上記の中心線は、公道との接点から旗竿敷地が終了する位置までです。
この中心線距離（敷地延長距離）が、15m以上かどうか？で、2.0m幅員でOKか、3.0m幅員が必要かが決まります。
また、公道に道路後退がある場合は、後退線からの測定値となります。
4）敷地延長距離が15m以下であれば、現状で確認申請可能です（但し、建物用途：専用住宅）。
5）敷地延長距離が15mを越えた場合は、旗竿部分の幅員3.0mの確保が必要です。
その場合は、敷地延長距離を15m以下にするような借地をするか、旗竿部分（敷地延長部分）の幅員を3.0mにするような借地をする。

以上のような段取りになると思います。

複雑な敷地の場合は、先ず現況の測量図（公的に通用する物）がないと、話に成りません！
また、43条第1項ただし書道路として許可を得ると、もちろん敷地延長部分（旗竿部分）は、道路扱いになり敷地面積には算入出来ませんから、これは最終手段ですネ！

以上、参考意見ですが、専門家に相談する必要がありますネ！
尚、作図の間違いと記載したのは、誰かが概略の図面を作って、関係機関に相談したのか？　と思ったために記載したものです。
ですから、気にしないで下さい。

この回答へのお礼

cyoi-obaka 様

madam_lilyです。アドバイスありがとうございました。
私には少し難しいですが（業界用語）、先ずは現在の測量図を作成依頼します。旗竿部分の中心線を描いてみます。

でも土地を売却する際に売主は測量図を作成しなかったのでしょうか？（なんてお聞きしても分からないですね）土地を分筆して最後に残った土地だからでしょうかね？？(u_u?)　


実際に何処から何処までが境界なのかすらまだ目で確かめておりません。誰も案内すらしてくれませんでしたから。

道路扱いにだけはしたくありません。皆様のご指示の元、最後まで頑張ります。どうかどうかご支援よろしくお願いします。m(_ _)m

お礼日時：2008/11/19 12:38

No.6 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/11/18 19:31

43条但し書きについて

↓
http://oshiete.homes.jp/qa4481841.html
私の過去ログです。

このような県条例があります。
↓
（路地状部分の敷地と道路との関係）
第六条　建築物の敷地（法第四十三条第一項ただし書の規定による許可を受けた建築物の敷地並びに前条及び次条の規定の適用を受ける敷地を除く。）が路地状部分のみによつて道路に接する場合におけるその路地状部分の幅は、次の表の上欄に掲げる区分に応じてそれぞれ当該下欄に定めるところによらなければならない。ただし、建築物の周囲の空地の状況その他建築物の敷地及び周囲の状況により知事が安全上及び防火上支障がないと認める場合は、この限りでない。
↓
十五メートル未満の場合
二メートル以上

十五メートル以上二十五メートル未満の場合
二・五メートル以上

二十五メートル以上の場合
三メートル以上

http://www.som.pref.aichi.jp/d1w_reiki/339901010 …

この回答へのお礼

dr_suguru 様

madam_lilyです。アドバイスありがとうございました。
横浜市の条例では15m以上は3.0mの幅（接道）が要求されています。しかし「敷地及び周囲の状況により知事が安全上及び防火上支障がないと認める場合」であれば3.0mに満たなくても許可されるのですよね？
竿部分を入れて　１２２．３２m2　／　３５．２４m2　（竿部分）／　　３．１７m2（竿部分の下　接道している箇所）　の３つの土地からなりたっています。それを一つの土地として見てはいけないのでしょうか？そして竿部分の一部を建築面積に入れることは不可能なのでしょうか？私の家の前の家（ひな壇下の家）は竿部分に十分はみ出して建てているのですから、竿部分を土地の一部としているのだと思いますが認識が異なっておりますでしょうか？

お礼日時：2008/11/19 12:25