ローン返済中に離婚した際の共有名義について

最近離婚した友人が未だ共有名義のままなので、
どうしてなのかな？と思い質問です。
友人のマンションは、4千万ぐらいで、当時ダンナさんは全額ローンを組み、奥さんはいわば名義貸し？みたいなものでローンを組んでおらず、（おそらくダンナさん側がマンションを買ったのだと思います）、債務者はダンナさんのみだそうです。
ただ、保証人は奥さんが連帯保証人かどうかは、こちらはわかりません。

それで、先日離婚してダンナさんが引き続きそのマンションに住んでますが、なぜ、別れた奥さんの名義をそのままにしているのかな？と
不思議で質問しました。
例えば、ローンがまだ返済中だと奥さんの名義をダンナさん名義にしにくいのでしょうか？
どなたか教えてください。

No.5 ベストアンサー 回答者： masaaki509 回答日時： 2009/02/18 21:12

・・・読み間違えてますね・・・・・

奥様は、ローンは組んでいない。
保証人に関しては下で書いた通りです。

次は、名義に関して

名義だけなら、離婚時に財産分与として渡してしまえばよかったですね。数年経ってしまうと、譲渡となり、贈与税が旦那様にかかります。

結局。保証人にさえなっていなければ、今後も別段奥様には何も問題は発生しませんよ。
問題が発生するのは今済んでる旦那様の方ですね、売却する時は奥様の持分を勝手に売却できませんから、問題は出てきます。後は奥様の持分に対して固定資産税・都市計画税の支払いが出てくるかと思います。
住んでる旦那様が払ってるのかな？
旦那様がローン中であっても名義の譲渡には差し支えないでしょうが。
銀行の抵当に入ってるかと思います。ローン借り換えで譲渡してしまうのが手っ取り早いかと思いますが、借り換え以外では、司法書士の先生に相談が必要ですね。どっちにしても個人で名義譲渡は難しいです。
そのままでも奥様の方には迷惑はかかりませんね。

今後に関しては、旦那様が再婚したり、子供が出来たりして、死亡した場合、マンションは遺産相続対象になります、もちろん旦那様の持分だけです、ここで揉めたりします。司法書士の先生に頼めばすぐにしてくれるかと思いますので、（10万～20万くらいでしょうか？）一度旦那様と相談してはどうでしょうか？

結局、名義だけならすぐに大変な事になるような事もないので、そのままにしてるのかも知れませんね。
保証人かどうかは、よく注意しておく方が良いでしょう。

No.4 回答者： masaaki509 回答日時： 2009/02/18 18:26

もう一つ補足しときます。

マンションの持分は旦那様が100％ですので、マンションは旦那様の物です、奥様はただ単にローンを組んでるだけです。
名義を移動するとかそう言う事では無いのです、奥様の持分が0で、ありませんから。
連帯債務者・連帯保証人は同じような物ですが、旦那様にローンを借り替えてもらって外すか外さないかという事です。

連帯債務者なので新たに保証人立てても外れません。
今借りてる銀行に借り換える事により一旦全額返済する必要があります。全額返済する事によって銀行と奥様の契約が切れるのです。

やはり、旦那様と相談する必要がありますね。結局、旦那様次第ですからね。

この回答への補足

すみません。私の文章が伝わりにくかった様です。
マンションの持ち分は、ご夫婦共有名義です。
ですので、マンションの持ち分はダンナさんと奥さんがどの様な比率か
知りませんが、ダンナさん１００％ではないです。
そして、ダンナさん持分がローンをされているようです。
奥さんは、表向き頭金を出したことにして、現金で奥様分を出したことになっていますが、実際は、ダンナさん側からの名義貸しみたいもので、共有名義になっているのが現状です。
すみません。

補足日時：2009/02/18 19:17

No.3 回答者： masaaki509 回答日時： 2009/02/18 18:16

なるほど。

持分は旦那様が100％ですね。収入合算で購入したと言う事ですね。
奥様は連帯保証人ではなく、連帯債務者ですね。

銀行は、奥様を連帯債務者からは外してくれません。
なぜなら、銀行と旦那様の契約・銀行と奥様の契約です。
銀行にとって損な事は絶対しません。

この場合外す方法としては、持分は旦那様100％ですので、名義移動・譲渡は必要ありません。連帯債務者としてローンを組んでいるだけです。
よって旦那様がローンを新たに組みなおせば自動的に連帯債務者から外れます、組み直さないのか組み直せないのかは分かりませんが、連帯債務者・連帯保証人は同じような物ですので、もし支払が出来なくなった場合、奥様に支払請求がされます、もちろん奥様が払えれば良いですが、払えなければ競売・売却を迫られます、それでも残ったローンの支払は残ります、最悪は自己破産と言う事になります。

再婚・今後の家の購入・支払えなくなった場合を考えれば大変な事になる事が予想出来ます。支払ってる限り大丈夫ですが、今後家を買う時（連帯保証人・連帯債務者になる場合）には審査で引っかかります。
一度旦那様に相談して、ローン借り換えをして貰った方が安心かと思います。

奥様が何か手続きする事は持分が「0」ですのでまったくありません。
今の銀行ローンは保証会社を使うので保証人不要の所が多いです。
借り換え出来るなら借り替えてもらいましょう、最初から借り換え出来ないとか言わずに一度審査に出して貰うのも良いかと思います。

No.2 回答者： v101d 回答日時： 2009/02/18 13:30

マンションそのものの名義はともかく、ローンの保証人の変更を銀行が許可しなかった（あるいは許可しないことが想像できたので、やぶへびにならないようしなかった）のではないでしょうか？

お金を貸している立場の銀行からすれば、一方的に「奥さんをローンの保証人から外してくれ。見返りはない」といわれるようなものですから、無条件に同意できる内容ではないわけです。

つまりは「名義をそのままにしている」というよりは「そのままにせざるをえなかった」のでは？　ま、推測に過ぎませんけど。

この回答へのお礼

どうもありがとうございます。
下の欄にも書かせていただきましたが、ローン返済中ですので、奥さんの名義をダンナさん側に移せないので、そのままにしているのかと思ってましたが、そのあたりはどうでしょうか？？
v101d様の言う、保証人の問題で、仮に奥様が保証人でしたら、共有名義を奥さんが外せないということがあるのですね。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/02/18 16:35

No.1 回答者： masaaki509 回答日時： 2009/02/18 12:05

債務は旦那様だけ、奥様は保証人という事かと思います。

マンションの持分は100％旦那様となってるかと思います。

そこで離婚時の選択肢としてはいくつか有ります。
・住む人がローンを支払って行く、保証人はそのまま、もしくは、ローンを借り替えて保証人から外す、外す事が一番いいのですが、ローンが組めない場合も今の御時世考えられます。（旦那様がローンの支払いがされている間は別段問題ありませんが、奥様が再婚等して家を購入する時は、銀行の審査には引っかかります。
・新たに保証人を立て、奥様を外す。
・家を売却し清算する。

＞債務者はダンナさんのみだそうです。

とあるように名義に奥様があるのではなく、連帯保証人になってるものと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
マンションの名義は、共有名義だそうです。
でも、抵当権、ローンはダンナさん持分のみに設定しているそうで、
離婚してダンナさんがそのまま住み続けるのならば、どうして奥さんの名義をそのままにしているのか疑問で質問してみました。

ただ、ローンを返済中ですからもしかしたら奥さんの名義分を、ご自分（ダンナさん）に移せないのかもしれませんね。
そうなのでしょうか？

お礼日時：2009/02/18 16:31