共有名義の不動産の相続にかかる登録免許税

父と母の共有名義で購入した土地があり、今年、父が亡くなり
名義変更する事になりました。

遺産は基礎控除（５千万円＋１千万円×法定相続人の数）以下なので
申告する必要はないと思いますが、
固定資産税の評価額の0.4％が登録免許税としてかかる事を調べました。
なお、遺言はありませんが、法定相続人間で合意して遺産分割協議書を
作成し、相続人は母と私の２人のみとした場合の質問です。

まず(Q1)の基本的な質問から...

Q1:課税対象は固定資産税ではなく、固定資産税を算出した時の土地の評価額ですか？
　　もし今年中に名義変更した場合、今年の評価額で登録免許税を算出するのですか？

Q2:土地の評価額が3,000万円ある場合、3,000万円×0.4％＝12万円の
　　登録免許税になりますか？

Q3:私と母の共有名義にした場合、半分の6万円で済むのですか？

Q4:私1人の名義に変更と、私と母の共有名義変更どちらが賢い選択でしょうか？
　

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2009/03/15 23:38

Ｑ１

固定資産税評価額です。固定資産税評価証明書を取れば、「評価額」と「課税標準額」というのがあります。固定資産税を算出した時の・・・という言い方になると「課税標準額」になりますが、そうではなくて「評価額」です。
Ｑ２
ご両親の共有との事ですから、３０００万のうちお父さんの持分に相当する金額です。お父さんの持ち分が１／２とすれば、１５００万に対しての0.4％ですから６万円になりますね。
Ｑ３
そういう事ではありません。これもお父さんの持分についてですから、お父さんの持分が１／２であれば６万円ですね。それをあなたとお母さんが１／２ずつにするならば、３万円ずつという言い方もできますが。
Ｑ４
常識的に考えてお母さんが先にお亡くなりになるとして、お母さんと共有にすれば、お母さんが亡くなった時にまた相続の登記をしなければなりません。最初からあなたの名義にしておけば今回だけで済む事になります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。ほぼ理解できました。

まず、「父の持ち分１／２」を書き忘れました。

>固定資産税評価証明書を取れば、「評価額」と「課税標準額」というのがあります。

「評価額」と「課税標準額」は違うのですね。勉強になりました。

>そうではなくて「評価額」です。

もし今年中に名義変更すると。今年の「評価額」に対して0.4％の
登録免許税がかかるのですか？

>Ｑ４...最初からあなたの名義にしておけば今回だけで済む事になります。

ふと気になったのですが...１回で、私1人の名義に変更にした場合、
母から私への譲渡という事で、登録免許税以外に贈与税と登録免許税がかかり、
金額的には不利になるのではないでしょうか？

お礼日時：2009/03/16 15:56

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2009/03/17 14:06

No.１です。

今回はあくまでも相続ですので、すべてをあなたが相続するという事にすれば贈与税は関係ないのですが、すでに遺産分割協議書を作成してしまったのでしょうか？そうであれば、実質的に贈与とみなされるかもしれませんね。そのあたりまではわかりません。遺産分割協議書をまだどこへも出していないならば、この土地のお父さんの持ち分は全てあなたが相続する、という内容で作り直したらどうですか？

この回答へのお礼

何度もありがとうございます。

実は、遺産分割協議書はまだどこへも提出してません。

>この土地のお父さんの持ち分は全てあなたが相続する、という内容で
>作り直したらどうですか？

はい。そうしたいと思います。確認ですが...
父の持ち分全てを相続し、残りの母の持ち分はそのままにしておく
という事でよろしいですか？

この場合、6万円の登録免許税のみの出費という事でよろしいですか？
　

お礼日時：2009/03/17 16:26

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2009/03/17 22:45

お母さんはご存命なので、お母さんの持分を移転するには売買か贈与ということになり、税金の問題などが発生します。

今回はお父さんの持分だけ相続で所有権移転にしておいたほうが良いでしょう。
登記はご自分でされるのですか？司法書士に頼めば、数万円から１０万円程度の手数料が必要になります。自分でやれば登録免許税だけで済みます。戸籍謄本などの書類を集めるのに数千円程度必要ですが。

それと、後日不動産取得税が課税されます。土地であれば固定資産税評価額の１／２の３％だったと思います。

ご自分で登記されるのであれば、法務局のホームページから登記申請書類のＵＲＬを貼っておきます。

http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html

これを参考に登記申請書を作成して法務局の登記相談の窓口へ行ってください。訂正など指示してくれます。２、３回は法務局へ通う事になるかもしれません。

この回答へのお礼

法事等があったので、お礼が遅くなってすみません。

アドバイスの通り、今回は父の持分だけ相続で所有権移転します。
登記は私が行う予定です。数万円から１０万円程度の手数料はバカになりませんので。

>それと、後日不動産取得税が課税されます。

えっ！相続でも不動産取得税が課税されるのですか？

>土地であれば固定資産税評価額の１／２の３％だったと思います。

もし、固定資産税評価額が3,000万円の場合、
3,000万円×1/2×3％＝45万円の不動産取得税で
こんなに課税されるのですか？ちょっと高すぎませんか？
　

お礼日時：2009/04/03 16:54

No.4 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2009/04/03 23:12

すいません

相続の場合は不動産取得税はかかりませんね

この回答へのお礼

何度もありがとうございました。

父の持分(1/2)のみの相続予定なので、不動産取得税はかからない
との事でホッとしました。

土地評価額が3,000万円の場合、3,000万円×1/2×0.4％＝約6万円の
登録免許税のみで済みそうですね。

お礼日時：2009/04/04 00:12