土地を買ってすぐに家を建てないことについて

賃貸に住んでいます。転勤族ですが、最近は殆ど転勤する方も減っており、いつか転勤する確率は１０％未満ではないかと踏んでいます。
結婚して1年です。今、住んでいる賃貸マンションの場所が大変気に入り、土地を買うならこの町内が良いと考えています。
今日、不動産広告に町内の高台の更地が売りに出ていました。今のマンションから大変近く、いい場所で気になります。
主人は転勤族ということもあり、家をすぐ建てるのはリスクが高いと言います。（転勤などでやもなく売る場合に土地だけの方が損益が少ない為）
一生賃貸でもいいと言いますが私は家を持つのが夢です。
また、かうなら土地も家も極力現金で買いたい派の人です。
土地も家も建てるお金を貯めてから買うのがいいのは判りますが、今売りに出ている土地は二度と手にはいりません。
もし、土地を現金で買ったとして、その後お金がたまるまでは家を建てることが出来ません。
今の賃貸でこのまま生活し、土地だけ買っておいて置くと、どんなにお金がかかるのでしょうか。（賃貸マンションは借り上げ社宅で家賃は安いです）
借金してでもすぐ家を建てた方が特なのでしょうか。それとも、税金などはささやかなものなのでしょうか。主人はあと6から8年は土地のままほっといてお金を貯めたいようです。
ほっとく土地を駐車場にして貸したらいいじゃんと簡単に言っていますが、そんな事で少しでも負担が少なくなったりするのでしょうか。
とりあえず、そんなに長く土地をほっとく事についての専門的な意見をお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#48234 回答日時： 2003/02/22 23:14

こんばんは。

土地についてだけお話します。

維持コストで主な（大き額が大きい）ものはやはり固定資産税ですね。
住居が建っている土地と更地では税額が全然違うんです。

固定資産税はおおよそ土地の評価額の１．４％です。
家が建っている場合（住宅用地）は、ある条件にしたがって税額が１／３～１／６になりますが、更地や駐車場の場合（非住宅用地、商業地。）は住宅用地のような特例が無く、１００％の税額を払うことになります。
＊住宅用地は住む為の土地だから税額を安く、非住宅用地は利用して収益を上げる為の土地だから税額を高く、という考え。

＊ここまで読むと家を建てたほうが得に聞こえますが、今回は土地についてだけのお話をしています。家を建てれば当然これに家の固定資産税が加わりますのでご注意。

その土地を更地のままや、駐車場にしてお持ちになる場合、この１００％の税額をペイできるかをシミュレーションする必要があると思います。

土地の評価額　×　１．４％　＝　固定資産税額
＊評価額は購入価格ではないので、調べる必要があります。

・お住まいの地域の１ヶ月の駐車場代ってどのくらいですか？
・何台くらい止められそうですか？
・その地域で駐車場の需要はありますか？

賃貸料　×　台数　×　１２ヶ月　＝　家賃収入

固定資産税　＜　家賃収入

となれば金銭的負担はまったくありません。

たとえ家賃収入が固定資産税を下回っても、その差額を維持費や誰かに管理を頼んだときの管理料だと割り切れれば
問題はないでしょう。

この回答へのお礼

大変親切なご回答ありがとうございます。
質問者の夫です。
私は、(1)現在、土地・住宅価格は下落中である。(2)転勤(=転居)の可能性がある。(3)現在、子供もおらず持ち家を持つ必要性が高くない。(4)会社に借り上げ制度があり安い賃料で済んでいる。という理由から賃貸派なのですが、妻は子供の頃からの夢で持ち家派です。
家のことなのでお金が全てだとは思いませんが、景気情勢・資産運用・家の流動性(地方小都市です)を考えるとどうしても、現時点で持ち家を買う気にはなりません。
しかし、このあたりでは好物件ではあるので、キャッシュフローがプラスになるのら土地だけ手当てしておくのも悪くないと考えこの様な質問をお願いしました。
やはり、ご回答を見ていると、きちんとキャッシュフローを計算してみないとなんともならないと感じます。
貴重なご回答ありがとうございました。今後の参考にさせて頂きます。

お礼日時：2003/02/23 14:36

No.3 回答者： pokakuma 回答日時： 2003/02/23 00:56

固定資産税の件に関しては＃１の方の仰るとおりですので割愛させて頂くとして、お話に無かった部分の事で幾つか参考になりそうな事を書かせて頂きます。

まず、販売されている物件が「建築条件付」になっていない事を確認して下さい。建築条件付売地の場合、土地の購入者はその販売業者指定の建築会社で建物を建てる事が販売の前提条件になっており、「お金が貯まってから・・・」ということは出来ません。土地の販売価格が安い場合にはこのケースが多いので気をつけて下さい。
次に建物をローンで建てる場合ですが、資金計算を実施してみてその支払い金額よりも賃貸の家賃の方が高くなるのであれば話は簡単です。同じように出て行くお金なら、最終的に自分の物になる自宅のローンに充てた方が良いのは自明の理でしょう。ただし家賃を払いながら建築資金を貯めるのはかなり負担が大きくなる事を覚悟しなくてはなりません。通常の建売住宅や建築条件付の半注文住宅の場合に比べて、ハウスメーカーの注文建築はかなり割高になるのが普通と考えた方が良いでしょうし、純然たる建築費用の他に必要になる諸経費も決して馬鹿に出来ない金額が掛かってくるものです。ですから＃１の方が言われるように充分な収益が見込めるのであれば、駐車場などにすることで建築費用の充当が出来るでしょうから方法として有効だと考えます。
しかし、家を建ててしまった後に転勤が決まってしまった場合などは物件を賃貸に回すしか方法がなくなってしまいます。また一戸建ての賃貸は需要が少なく、ローン返済分の家賃は確保できない場合が少なくありません。加えて居住していない住宅の固定資産税は住居用と見なされないために通常の住宅よりも高い税率が適用されます。これらのリスクを充分に検討して土地を購入する必要があると考えます。
最後になりますが、件の土地が造成地である場合には出来るだけ駐車場にすることをお勧めします。通常造成地の場合、日当たり等を考慮して盛土（接面道路よりも高く作る事）構造にしますが、この土は非常に軟弱で本来家を建てる強度としては不十分である事が少なくありません。そんなところに建物を乗せれば数年の内に建物が傾いてきてしまいます。その点数年間駐車場として使っていれば車の出入りによって自然と踏み固められて充分な強度を得る事が可能になるのです。
以上、あまり直接的な意見になりませんでしたがご参考までに・・・

この回答へのお礼

大変親切なご回答ありがとうございます。
質問者の夫です。
私は、(1)現在、土地・住宅価格は下落中である。(2)転勤(=転居)の可能性がある。(3)現在、子供もおらず持ち家を持つ必要性が高くない。(4)会社に借り上げ制度があり安い賃料で済んでいる。という理由から賃貸派なのですが、妻は子供の頃からの夢で持ち家派です。
家のことなのでお金が全てだとは思いませんが、景気情勢・資産運用・家の流動性(地方小都市です)を考えるとどうしても、現時点で持ち家を買う気にはなりません。
しかし、このあたりでは好物件ではあるので、キャッシュフローがプラスになるのら土地だけ手当てしておくのも悪くないと考えこの様な質問をお願いしました。
やはり、ご回答を見ていると、きちんとキャッシュフローを計算してみないとなんともならないと感じます。
貴重なご回答ありがとうございました。今後の参考にさせて頂きます。

お礼日時：2003/02/23 14:37

No.2 回答者： noname#48234 回答日時： 2003/02/22 23:20

＃１です。

駐車場にした場合は「家賃収入」に所得税もかかります。
その辺も考慮に入れてくださいね。