アパート借主から民事調停をかけられた大家です。

会社が契約をしていて、社員に部屋を貸している大家です。
お湯がでなくなったことから、給湯器に変えるため、浴槽をセットにして直さなくてはならず、10年以上貸しているため、費用の一部を、お願いしました。ところが、応ぜず、湯が出るよう応急処置はしました。
業者はまたいずれ悪くなると言って給湯器をすすめましたが、そのままにしておきました。やっぱり、案の定悪くなり、借主で直してください。と、応じませんでした。そうしたら、住むにあたり、大家は最低限の修理はするべきだとの、主張です。
しかし、先日は、換気扇もこちらがなおすことになってしまいました。これから、なにからなにまで、こちらが、直さなければならないのかと思うと、不安です。
どうしたらよいのでしょう。

No.5 回答者： v008 回答日時： 2009/04/30 03:03

やってください。

但し、相場と比べて著しく低い家賃では成り立たないなら家賃の値上げか更新料などの請求を行ってください。
民事調停は話し合いですからかえってこちらの意見も言えていいですよ。合意した事しか決まりませんから。

No.4 回答者： salomon-n 回答日時： 2009/04/29 22:51

アパート経営にはつき物の事例かと思います。

お困りかと思いますが、確か下記のようだと記憶しています。

民事調停をかけられたとの事ですが、確かに民法上の事案になるかと思います。確か民法の１９６条だったと思いますが、「占有者が（ここで言う社員）必要費（修繕費など）を支出した場合、占有者は返還時に全額返済請求できる」と言う規定があったと記憶しています。

と言う事であれば、逆の解釈であれば占有者（社員）は今現在において必要費は出さなくても良いという解釈にもなります。

厳しい言い方かもしれませんが、やはり先の方も書かれていますが、「借主に瑕疵無き場合、貸主に直してもらう・・・」ということになるかと思います。

ただ会社との契約との事ですので、会社にその旨を伝えて修繕費の一部を負担してもらい（後に会社から返還請求があれば当然返還義務は発生するかと思いますが。）占有者（社員）の方には色々言わない方が、お付き合い上いいのでは？と思います。

No.3 回答者： tandemu3535 回答日時： 2009/04/29 22:38

賃貸物件の場合、貸した時点でついていた設備は貸主のものです。

　借主は勝手に修繕・変更はできません。また、故意または過失で
壊したのでなければ修繕・新調する義務もありません。
また、借主は経年劣化による分は修繕する必要はありません。
これは、きっちり法律で定められています。

　貸主は借主に住居として提供しているので、これらの設備を直して
借主に提供する義務があります。（直さない場合には賃貸物件として
用を成さないので賃料を下げるなどの対応が必要でしょうし、借主に
対して損害を補填・賠償する必要があるでしょう。）

今回の件は、10年以上貸している給湯器や浴室などは設備の経年劣化に
よる損傷と考えられますし、借主に対して　その補修の費用の負担を
求めるのはおかしな話です。

ただ、設備をグレードアップする必要は無いので「設備を修理する際に
給湯器を高温差湯タイプから全自動にグレードアップするので　賃料を
少しアップするか、賃料をそのままにするので、費用の手出しを？？％
お願いできませんか？」とお願いする事はできると思います。
（ただ、借主が「設備のグレードアップは不要。賃料のアップや手出しは
嫌。といった場合には　従うしかないので、以前のグレードで大家が
全部負担で入れ替える・または　設備をグレードアップして次回の貸し
出しにそなえるが、今回の賃料アップや費用負担はしない（できない）
と、いう選択肢しかありませんが・・・）

同様に10年以上貸している場合に　傷んだ内装などの費用を退去時に
求める事もできません。
「普通の使用でも10年経てばこれくらい傷む」程度の傷みなら、借主に
修理を求められません。
次の借り手にアピールする内装の入れ替え作業は大家の負担になります。

（契約時に特約があれば別ですが・・・）

よって、換気扇等も普通の使い方をしていての破損であれば、大家に
修繕の義務があるのは、当然です。


ただし、何から何まで直す必要があるか？と、いうとそうではありま
せん。
消耗品といえる電球などは　借主の負担で直すべきでしょう。

まあ、次回以降の借り手に貸す際からは、特約をつける事をお勧めしますが、
特約によっては借り手がつきにくくなるかもしれませんね。
これらのリスクも含めた費用が「家賃」です。

No.2 回答者： datchi417 回答日時： 2009/04/29 22:36

借主が原因で故障、劣化したもの以外で、貸す際に部屋に附属する設備として提供している部分の修理、交換費用の負担義務は大家さんにありますので、しょうがないかと思います。

No.1 回答者： MOMON12345 回答日時： 2009/04/29 22:02

借り主に瑕疵がない場合、つまり故意に壊してものでない場合は貸し主が直すのが普通だと思います。