競売 「売却外物件あり」について

入札したい物件（土地）がありますが、その上に売却外物件（建物）があります。
・土地の所有者はＡさん。
・建物の所有者はＢさん。（Ａさんの亡父）

土地については相続により所有者移転済みですが、建物の名義はＢさんのままであり根抵当権が設定されています。

仮に入札した場合、この「建物」に対してどのような法的手続きしなければならないでしょうか。

なお「現況調査報告書」には
・目的外建物のために、土地上に法定地上権は成立しないと考える。
・目的外建物所有者Ｂ氏相続人の、土地に対する占有権原は使用借権ないし（所有者Ａ氏に関しては）所有権によるものと思われる。
の記述（抜粋）があります。

以上アドバイスよろしくお願いいたします

No.3 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2009/06/22 08:29

これは、土地だけが競売となっているのでしよう。

その上に建物があって、その建物の土地の利用権限は使用借権と云うわけでしよう。
それならば、土地を買ってた後で、引渡命令で建物を収去することはできませんから、任意の話し合いか訴訟となります。
建物所有者は「亡父」と云うことですから、相続人が相手となります。
戸籍簿謄本を取り寄せ相続人を調査する必要があります。
もっとも、誰でも戸籍簿謄本の請求はできないので、訴状の写しを貼付するか弁護士でなければ相続人の確定は困難です。
このような不動産競売の相談は、私を含めプロが大勢いるYahooの掲示板で聞くことをお進めします。
いくらでも詳しく教えますヨ

この回答へのお礼

遅くなり申し訳けありません。
当事者は全然知らない人というわけでもないのですが、まわりの人に聞いても一筋縄ではいかないようです。
「あまりお薦めしないな」という感じです。

おすすめのYahooでも聞いてみることにします。
いろいろありがとうございました。

お礼日時：2009/06/22 21:43

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2009/06/21 19:44

競落者が交渉するのは建物所有者全員と占有者です。

建物登記が故人のままなので建物所有者（相続人）については不明です。
Ｂさんの単独相続（所有）かもしれませんし、ＡさんＢさんの共有相続
かもしれませんし、他にもいるかもしれません。

誰が住んでいるかも交渉の際はポイントになります。

複雑な物件は、登記簿だけでは分からないことがたくさんあります。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

ところで最初の質問で大事なことを忘れておりました。すみません。もう少し教えて頂ければ幸いです。

現在、建物は第三者ＤさんがＡさんから無償で借りているようで物置として使用しております。物件明細書の４項　物件に関する特記事項に
　・亡Ｂ相続人、Ｄがそれぞれ占有している
　・Ｄの占有権原は使用借権と認められる。
とあります。

＞競落者が交渉するのは建物所有者全員と占有者です。
＞誰が住んでいるかも交渉の際はポイントになります。

このことから今わかる範囲では交渉相手はＡさん、Ｄさん、根抵当権者ということになるでしょうか。
参考ですが５年ほど前の不動産鑑定評価書を見せてもらいまいたが、建物の評価額は「経済的価値なし」とあります。

以上たびたびの質問で申し訳ありません。よろしくお願いいたします。

お礼日時：2009/06/21 21:55

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2009/06/21 16:13

使用借権なら明け渡し請求すればいいのですが。

「現況調査報告書」の記載内容は保証していませんから、後から誤り
があっても裁判所が損失補てんするわけではありません。

権利関係の複雑なものは、自分で（または代理）下調べきちんとして
おいたほうがいいと思います。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。

＞使用借権なら明け渡し請求すればいいのですが。
この場合
　落札者の所有権＞Ａさん、Ｂさんの使用借権・所有権
と考えてよいのでしょうか。
また請求先はＡさん宛てになるのでしょうか。

＞権利関係の複雑なものは、自分で（または代理）下調べきちんとして
おいたほうがいいと思います。
一応登記事項証明書を見たのですが、この件に関してはやはり然るべき人にも見てもらいアドバイスをいただきたいと思います。

お礼日時：2009/06/21 16:54