建設中の建物が存する競売について

建物が建設し終えたら建物に対し、追加設定をするつもりで、当初土地のみに対して担保権が設定されました。しかし、その建物が完成する前に競売申し立てをすることとなりました。この場合、建物は不動産と言えるほどは完成しておらず、建物に対して民法に基づく一括競売はできません。
こういった場合の問題点等について意見を聞きたいです。
(1)土地のみの競売になりますが、中途半端な建設中の建物があることは土地の評価の減価事由になるのでしょうか？建設業者は商事留置権が認められると思われるので、かなり評価が下がりそうな気がしますがどうなんでしょうか。
(2)何か回収方法はありませんかね。建設業者が任売で土地を買い取ってくれればいいんですが、なかなか話がまとまりません。下手に競売すると逆に安い評価が出て、任売額も下げてくる可能性があります。

なんか人の意見を聞いてみたく書き込みました。
よろしくお願いします。

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2009/01/27 15:32

確かに土地に対する担保と、建物に対する担保と違うわけですから、両方の優劣を比較するのは、おかしなことです。

しかし、留置権は法定担保権のため、基となる権限がなくてはならないです。(民法295条2項)
建物の占有は、土地の占有権限がないと、土地の不法占拠となります。
もともと、更地に抵当権を設定した後の建物は、土地の不法占拠です。
そのため、昔は、土地の買受人が建物収去土地明渡訴訟の必要がありましたが、現在では、土地の抵当権設定後の建物は、誰の所有であろうと一括競売が認められるようになっています。
そのようなわけで、土地に抵当権が設定された後の建物は、取り壊しの運命にあります。
それはそうとして、今回の、ご質問は、現実の案件ですか ?
それとも、法理論の研究ですか ?
私は、後者ならよく知りませんが、このような場合は、執行官の現況調査で占有の有無の認定があるはずです。
それに従ってすすめば、簡単に解決します。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
これは現実の案件です。
建物は建築業者の所有となります。そして、建築業者も請負契約に基づき占有権原を有すると考えます。そうなると、不法占拠にならず、権限を有する占有となると思われるんですよね。申立ててみて、どう評価されるか裁判所の判断を見るのがよさそうですね。

お礼日時：2009/01/28 09:39

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2009/01/27 08:53

実務上でお話しします。

この場合は、現行の工事の進行状況で「減価率」が変わります。
買受人は、建物を動産として扱いますから(商事留置権は土地の抵当権設定後ですから、排除されます。)土地の引渡命令で解体が可能です。
解体に要する費用は、建築工事の進行で変わりますから、そうなるわけです。
以上で、それほど心配はしないでいいです。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
留置権成立が抵当権設定後の場合に排除される根拠を教えてくれますか？両物件が土地に対して成立した場合であれば分かるのですが、土地に設定された抵当権と建設中建物に対しての留置権の優劣をつける根拠がわかりません。勉強不足で申し訳ありませんが、お願いします。

補足日時：2009/01/27 10:51