母の名前を借りて不動産の購入を考えています

　近い将来、離婚を考えています。
自立に備えて正社員として１０年働いています。その前はパートで５年くらい働いていました。
　この度、私の希望に合う良い物件が見つかり、土地付建物の購入を考えているのですが、資金を私が全面的に出して、母名義で登記しておきたいと思います。（金融機関からの借入は考えていません。全額現金で購入するつもりです。）母は父が亡くなった後持家に一人で住んでいます。子供は私と弟（持家あり）の二人です。
　なぜ母名義にしておきたいかというと、私にもしもの事があった場合、離婚が成立していないと、主人にとられてしまうかもしれません。私には成人した二人の子供がいます。子供に相続されるならいいのですが、主人にとられるのは嫌です。なので、母の名義で購入し、私と母で金銭消費貸借契約を結んでおいて（母が亡くなった時弟とごたごたしたくないので一応形式上で）私がその家に住むときには母から借りて住んでいることにしたいと思っているのですが、何か税金の関係とかで母に不都合が生じますか。不動産取得税や固定資産税、登記費用は私が母に払うつもりです。すぐに離婚できるか分からないのですが、希望にあった物件がありましたので、是非この機会に購入しておきたいと考えています。母に迷惑がかからなければありのままを母にきちんと話してみようと思っています。よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： ojisan-man 回答日時： 2009/07/29 14:00

要するに、あなたがお母さんにお金を貸して、お母さんはそのお金で自分名義の不動産を購入し、あなたはその家を借りて住む、ということでしょうか。

「相続」と「税金」を分けて考えるべきでしょう。

まず「相続」関係では、このやり方でいけばあなたに万一のことがあっても、不動産は相続対象にはなりませんが、ただしあなたがお母さんに貸したお金は「金融資産」として対象となります。
つまりあなたのご主人や子供たちは、お母さんに対して「貸付金」の返済を求めることが出来ます。
もっとも、「貸付金」があるという事実を知っていれば、ということですが。
もしお母さんが先に亡くなった時は、その不動産は弟にも相続権利がありますが、同時にあなたに対する「借入債務」も相続することになるので、問題はないと思いますが、もし弟が「借金はごまかしで、実は亡くなった母親が全額お金を出していた」と言い出せば、かなり厄介です。
そのためにも金銭の授受の証拠をしっかり残す必要があります。

次に「税金」のことですが、通常不動産を購入すると税務署から「お尋ね」が来ます。その際に二人の間の金銭の貸借がきちんと説明できればいいですが、そうでなければ贈与とみなされてしまいます。
贈与にならないポイントは、お母さんがきちんと借金を返済しているという事実認定です。
親子間での貸借は最も脱税の多いパターンですから、税務署は当然注目します。ですから定期的にお母さんがあなたに借金を「返済している事実」が必要です。そのためには返済するだけの財源＝収入と、間違いなく返済しているという証拠が必要です。

もっとも、税務署の「お尋ね」は来ないこともあるので、その場合は何をしても分からないということにはなりますが。

この回答へのお礼

そうですね。よくわかりました。
私も税務署からの「お尋ね」の件を思い出して、今回の相談に至りました。
贈与にならないよう、返済の事実が証明できるような証拠がないとまずいのですね。
もう一度よく勉強してみます。ありがとうございました。

お礼日時：2009/07/29 14:37

No.6 回答者： 830damasii 回答日時： 2009/07/30 03:22

お母さん名義も、お子さん名義も贈与ってばれるからダメです

アナタ名義にするのが一番です。

そもそも何故ご主人に取られると思ったのかが疑問です（答えなくて結構です）
夫婦二人で築いた財産だとしても、奥さんはマンションが買えるだけの貯金があり、旦那さんは一文無し・・・とは考えにくいのです。
旦那さんもそれなりに財産があるのではないでしょうか。
アナタに非があり慰謝料を払う可能性があるとかなら解りますが・・。

この回答へのお礼

やはり、正道をいくのがいいのかもしれませんね
ありがとうございました

お礼日時：2009/07/30 11:21

No.5 回答者： q-_-pv-o00 回答日時： 2009/07/30 00:14

相続を懸念されているのであれば、特に気にすることなく

自分名義で登記し公正証書遺言を作ればいいのではないでしょうか。

遺言に夫には、不動産を相続させないことを明記しておけば
いいだけと思いますよ。

参考URL：http://www.igonsho.net/

No.4 回答者： poolisher 回答日時： 2009/07/29 19:54

下手な知恵で変なことしないほうがいいと思いますが。

（あなたはそんなこと絶対にないと言うかもしれませんが）
弟にそそのかされて、母が勝手に不動産処分して売却金を弟に渡し
ちゃったらどうしますか？

あなたの名義で取得するのが正当だと思います。

この回答へのお礼

良く考えて結論出したいと思います
ありがとうございました

お礼日時：2009/07/30 11:19

No.3 回答者： kamaryu 回答日時： 2009/07/29 16:30

今後貴方と一緒に住みそうなお子さんの名義にしたら如何ですか？

贈与税の特例と相続時精算課税を併用すると4000万円までは非課税になります。

この回答へのお礼

そういう方法も考えましたが、現時点では、子供名義にするつもりはありません。子供が結婚後、配偶者とのトラブルがないとも言えませんので。回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/07/29 17:25

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2009/07/29 11:44

＞私と母で金銭消費貸借契約を結んでおいて（母が亡くなった時弟とごたごたしたくないので一応形式上で…

【一応形式上】だけの賃貸契約は、税法上は無効です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

＞資金を私が全面的に出して、母名義で登記しておきたいと…

子から親への贈与ですね。
基礎控除の 110万円を引いた残りが贈与税の対象となります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

＞何か税金の関係とかで母に不都合が生じますか…

いくらほどの建物か存じませんが、母はかなりの贈与税を申告納付することになります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

＞不動産取得税や固定資産税、登記費用は私が母に払うつもりです…

これらも子から親への贈与です。
建物価格に加えて、母の贈与税は膨大にものになりますよ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

さっそご回答いただきましてありがとうございました。
教えていただいたホームページを参考にしてよく考えてみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/07/29 14:27