土地名義について

親名義の土地に家を建てようと思うのですが、家を建てる前に自分の名義に変更したほうがいいのですか？それとも、親が亡くなってから、財産相続の時に名義を変更したほうがよいのでしょうか。(ちなみに新しく建てる家には親は同居する予定はありません)　家のローンを組むときに土地を担保にしないといけないと聞きましたが、ローンや税金等のことが詳しく分かりませんので、誰か教えて下さい。よろしくお願い致します。

No.6 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/09/15 11:00

不動産業者です。

基本的に、土地の所有者が2親等以内の親族であれば（親はＯＫ）、土地も担保提供することにより住宅ローンは借り入れ可能ですから、親名義のままでも差し支えありません。
担保提供するというのは、建物の借り入れ時の銀行などの抵当権を土地建物両方に設定するという事で、親の書類上の承諾と登記申請に必要な署名押印が必要なだけです。

また、質問者さんに兄弟が居たりなど他に相続予定人がおり、親の財産の相続時の分配などが懸念される場合などは、事前に贈与も可能です。
条件は親が65歳以上であれば、相続時課税清算制度という繰り延べ制度がありますから、2500万まで無税で財産の種類を問わずに贈与が可能です（土地もＯＫ）詳しくは「相続時課税精算制度」で国税庁のＨＰを御参照下さい。

ですから、親が65歳以上であれば、どちらの形態でも選択可能です。逆に65歳以下であれば、贈与税は課税されてしまいますから、親のままが得策でしょう。

税金に関しては、建築後土地所有者の違いでどちらが特と言うことは特段にはありません。固定資産税等もどちらでも同等の軽減措置が受けられます。
贈与を受けた場合は、登記費用と土地の広さが200m2を越える部分についてのみ（建物が100m2以上なら）不動産取得税が課せられます。

この回答へのお礼

みなさんすぐに回答してくださっているのに、すぐにお礼を言わなくてごめんなさい。いろいろと役に立ちました。私には弟が居ますが、いつか相続するときには土地半分を分けると話してはいるので、親名義のままで家を建てることにします。ありがとうございました。

お礼日時：2013/10/06 18:49

No.5 回答者： kamapan 回答日時： 2013/09/14 23:49

普通の場合で言えば、建物は「あなたの名義」でも

「土地の名義」はそのままで「承諾」だけをもらうのが普通です。

この様に対応するのには「理由」があるのですが

(1)「生前贈与」にするよりも「相続」の方が、税金が安い事。
「相続」には「控除制度」や「非課税枠」が使えますが

「生前贈与」の場合には基本的には使えませんし、
そもそもの「税額」も高いので「不利」になるのですが、

身内の間で「相続問題」がある場合には「税金」などは
小さな問題ですから、無理しても「あなたの名義」していないと

悪くすると「立ち退き」良くても「地代」を払う事になってしまいます。

(2)「住宅ローン」を組む場合には、土地自体に「価値が無い」
（簡単に言えば”市街化調整地域”の場合）時には

必要な「ローン」が組めない可能性がありますから
「住宅資金の特別贈与制度」も検討する必要性が出てきます。
http://www.nakashima-fp.jp/article/13810913.html

「補足」があれば「追記」が可能です。

No.4 回答者： titelist1 回答日時： 2013/09/14 21:27

ＮＯ.3です

親名義の土地が農地である場合は農地分家と言って、まったく対応が異なります。
もともと農地であるので土地評価額も低く、子に贈与しても贈与税は微々たるものですので、贈与を受けるのも問題ありません。しかし、土地評価が低いので担保物件になりえません。
次に建物を建てても、登記した時点でおそらく買い手は無く、価値は半値以下になります。それはその土地は親族一代限りの特例だからです。その意味で建物の担保価値はありません。
したがって、手持ち金が無いと自分では建てられません。親に建てて貰うことになります。

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2013/09/14 20:13

親名義の土地を子名義にすると贈与税が掛かります。

土地評価額が1000万円を越えると500万円の税金を子が納付することになります。登記する法務局で公になるので絶対に逃れられません。そんなことはできませんよね。でも無税で子に贈与できたら、相続税を払うものがいなくなります。

仕方がないので子の名義にはできなと、親名義のままで家を建てることになります。土地を担保にローンは組めません。建物を担保にしてローンを組みます。

次の節目は多くの場合には父親の死亡時にそれを相続するかどうかです。2015年に相続税が増税されるが、現在は5000万+1000万×法定相続人数までが無税なので、それ以下ならば妻と子に相続させるのが得策です。
父親の遺産がとても多いと、相続税がとても多くなるので、配偶者特別控除で相続税を減らそうとすると母親の名義になります。

母親の死亡時にいよいよ子に相続されます。その時に家を建てた土地を自分が相続してよいかどうかは兄弟での話し合いになります。自分の取り分が多いと兄弟が認めてくれない場合があり、現金を兄弟に支払うことになります。遺言書を書いておいてもらわないと争い事になります。

No.2 回答者： merciusako 回答日時： 2013/09/14 20:11

単純に名義変更すれば、親からあなたへの贈与になります。

たぶん贈与税がかかるでしょう。
年間110万円以上の贈与に対しては贈与税が発生しますから。

相続の場合、子供があなた一人であれば、余程の財産の相続でなければ相続税は発生しません。
兄弟姉妹がいるのであれば遺産分割の問題が発生しますので面倒ですが。

子供があなた一人であれば、現状のママで土地は親から借りることにして家を建てることです。
ローンを組むときに土地の担保提供を求められるでしょうが、親がOKしていれば問題ありません。

ただし、あなたがローンの返済ができなくなると、必然的にその土地も取り上げられることになりますから、それなりの覚悟は必要でしょう。

No.1 回答者： yasuto07 回答日時： 2013/09/14 19:57

どの位預金があるかによるのでは、、、家分があるなら、そのまま父の土地に立てられる。

。

そのお金もないなら、、、先に、名義変更、、、、ただし、土地の単価、坪数、、など、気をつけないと、税金が、恐ろしいです、

先に、土地の価格を調べて、税務所に、、、電話でもいいので、、、その土地を貰うとどれ位税金がかかるか、聞くべきでしょう。

農地なら、いくらもかからないけど、トチテンヨウ二かねがかかるでしょう。