土地、建物の権利はどうなりますか？

私の実家の家の事ですが、私の家は　父が　他界しており、母は、別に新しい彼氏が出来て、その人と　実家で暮らすようになりました。が、その相手も家族があり、息子もいます。最近になり、その相手が、離婚していた事がわかりましたが、息子の籍は、抜いていないです。で、母は入籍したいと言いだし、もしも入籍して、そのあと母が先に、他界した場合、その土地と家の権利はどうなりますか？今の名義は、土地が、妹と私で、半分ずつで、建物は、母半分と妹、私で、４分の１ずつになっています。また、母が他界したあと、その相手（彼氏）を家から、追い出せますか？妹は、追い出すと言ってますが、できるでしょうか？どうか、分かる方、宜しくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/05 17:07

>母は入籍したいと言いだし、もしも入籍して、そのあと母が先に、

>他界した場合、その土地と家の権利はどうなりますか？

お父様の相続の際の分割協議書と土地建物の相続登記が済んでいるという理解でいいですか。
入籍したあとお母様が他界されると
まず、住居としてお住まいになっている義父さまが、居住権を主張されますので、それと
遺言がない限り、建物所有権の１／４を持たれることも加味して追い出しは困難でしょう。
それならどうするか。
持分割合の家賃請求を行うことになります。

ただやっかいなのは、法定地上権の発生です。１／４の持分といえども、土地全体に
法定地上権が出てしまいます。もちろんその地上権の義父さんの持分は１／４
ですから、追い出すにあたって、家屋の資産価値が１２００万円としたら、（築１０年３５坪相当）
３００万円。
さらに土地の価格が２０００万円としたら、借地権割合を７０％として１４００万円。
法定地上権の義父さん持分は　３５０万円。
法定で争うと、いまのままでは、合計６５０万円ほどを支払ってさらに引っ越し代ほか
を持ってあげないといけなくなります。

＞相手の人（彼氏）は、どうも、それが、狙いで、母は、だませれているような気がして、
＞それを、予防するには、どうすれば、いいでしょうか？

相続放棄は一番明快ですが、当人（義父さん）がその気がなければ駄目。
そこでお母さんを説得できるなら、遺言で、義父さんの持分をゼロにしてもらいます。
実は預貯金とかもいろいろありますから、ぜひ遺言は書いてもらったほうがいいです。
ただし、遺言に、すべて持分は義父さんに・・と書かれてもそれは甘んじて受け入れる
べきだきと私は思いますけどね。

まず、すべきことは登記簿の再確認。登記はちゃんとしてありますですよね。
あとは、義父さんの法定地上権を消すには、家屋の持分の生前贈与を受けておけば
いいです。
持分時価６００万円でも固定資産税評価額でいきますからおそらく４００万
１５０万円の基礎控除で２５０万円　税額１５％で３７万５千円
トラブルで弁護士雇うこと考えたら安いでしょ。

ただ、お母さんのお気持ちをできる限り尊重して差し上げるのを忘れないでください。

No.4 回答者： senano1 回答日時： 2005/04/06 20:06

　土地については、あなたと妹さんが各2分の1で変更がありません。

またあなたや妹さんに万一相続が発生した場合、あなたや妹さんにお子さんがいるのであればその土地をお母様の彼氏に当該土地を遺贈する旨の遺言書を書かない限り問題はないでしょう。(そんなことはありえないでしょう)
　建物については、お母様が入籍後死亡した場合、お母様の彼氏にお母様の持分の半分(計4分の１)が、法定相続分となります。またその彼氏の子供は、連れ子なので、持分を取得しませんが、お母様と養子縁組をした場合話が変わりあなたや妹さんと同じ割合の相続分が発生します。(相手に息子一人いる場合　各12分の1)
　ただ今回あなたがたにとって都合がいいのは、お母様の彼氏が仮に相続人となっても建物の持分を取得するに過ぎないことです。(つまり対策が立てられるのです。)
　例えば、建物が古くなればいずれ取り壊すでしょうからそのときお母様の彼氏には、建物の所有権がなくなってしまいますし、あなた方が承諾しなければその土地の上にお母様の彼氏名義の建物を建てることができません。また建物を持分に応じて買い取ることもできますが、建物が古くなればなるほど金額を減らすことができます。
　もし建物がそんなに痛んでなくて取り壊しまで相当の年月を要するのであれば、賃料を請求することも可能です。

　次に上記の対策では困るということであって且つお母様の協力が得られるのであれば、贈与によってあなた方の名義にすればいいと思います。相続時精算課税制度の要件を満たしていれば、原則として一人2500万円まで非課税なので、その建物が築浅で相当に大きくない限り贈与税はかかってこないでしょう。(例えばマンション1棟まるごと等)ただお母様に相当の資産があり相続税が発生するようであればこれを使うと損するので注意が必要です。(参考　お母様の相続人あなたと妹さんのみの場合　相続財産7000万円を超える場合に相続税が課せられます)

No.3 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/05 17:19

書き忘れましたが、遺言で義父さん相続ゼロになっても、遺留分でその法定相続の分の

半分は主張できます。
ですから、さきほどの例の半額、３２５万円くらいは渡してあげないといけません。
というか、お母さんがお世話になった人だから、そのくらいのお礼は子供として
当然という気もしますけどいかがですか。
まぁ　これが田園調布か松涛の豪邸なら、話は別。
金額がおおきすぎます。
今から弁護士入れて対策会議です。

No.1 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/04/05 16:02

土地に関してはそのままですが、建物についてはお母さんの持ち分（１／２）がその男性の方が１／２、あなたと妹さんで１／２を半分づつになります。

従って相続後は
　土地　あなた１／２　　妹１／２
　建物　あなた３／８　　妹３／８　　男性２／８
という風になります。
一応建物に権利が残りますので、男性はある程度は住む権利を持つことになります。

結婚（入籍）の段階で権利放棄の書面を作ってもらってはいかがでしょうか。
これに同意しないとなると問題だと思いますが、そのときには改めてお母さんと相談されてもいいのではないでしょうか。

この回答への補足

ありがとうございます。あと、もうひとつ質問あるのですが、相手の人（彼氏）は、どうも、それが、狙いで、母は、だませれているような気がして、それを、予防するには、どうすれば、いいでしょうか？そのあとも、相手が、他界した後
その息子も出てきそうですし、もちろん、息子に今度権利が出てくると思うので、今１番するべきことは何でしょうか？父が残した、土地などが、知らない、いやな、人に取られていくのが、とても残念でなりません。宜しくおねがいします。

補足日時：2005/04/05 16:33