家賃滞納者の連帯保証人が死亡の場合

大家の娘です。
二年前からほぼまる二年間家賃を滞納している入居者がいます。
毎回もっともらしい言い訳をしたり、振り込んだと嘘を言ったり、とにかくさまざまな方法で大家である親をうまく騙して、滞納し続けているようです。
私はすでに嫁いで実家の仕事には関係していませんが、アドバイスはしており、何回も督促し、その時々の滞納額を提示し、書面に署名捺印はしてもらっています。
あまりにらちが明かないので、一度、連帯保証人に連絡をしたところ、保証人の方がすでに亡くなっておられました。（たぶんかなり前の様子）
こういった場合、その家族の方に連帯保証人の責務は相続されるのでしょうか。
また、滞納者は、居住用として使用しているわけではありません。別のところにきちんと分譲マンションをもっており、そこに住んでいます。
金銭がないと言われた場合、滞納者の所有の不動産（駐車スペース等）などで、物納とかしてもらうのは可能なのでしょうか。
大きな金額になってしまっており、少額裁判のような範疇にはすでにありません。
もっと早くけりをつけるべきであったとは思いますが、昔から懇意にしていた入居者であったりもして、ずるずると長期滞納に至ってしまったようです。
すべて、親が自主管理しています。
なんとか滞納分を支払ってもらう方法はないものか、また、円満に出て行ってもらう方法はないかと困っています。

No.3 ベストアンサー 回答者： apricot32 回答日時： 2009/10/13 09:42

No.2です。

少額訴訟なら弁護士さん必要ないですよ。
それから、30万円以下と書いていましたが、60万円以下でした。
誤った記載をしたこと申し訳ありません。

手続きとしては、ご自分で、賃貸人さんが現在住んでいる場所の裁判所の中にある簡易裁判所へ、「少額訴訟をしたいのですが、」言ったら
訴訟用紙をくれます。
費用としては申し立ての印紙代だけです。
・もしあれば、賃貸契約書類（手書きでも可）
口約束の貸し借りが、トラブルで一番厄介なので、、それを残して書面にします。
・今までの契約成立から、トラブルの経緯を書いた書面、
・滞納分の記録(振込みなら、銀行通帳のコピー)
家賃が手渡しなら、家賃表
・今までの、督促書類など、
督促に行った記録（日記）など覚えている限りでいいです。
書面に細かく書いて証拠として、それを裁判所に提出してください。
一月後、裁判所が調査して、そのご、賃貸人さんと訴えた貴方を裁判所に呼び出すと思うので、そこで、滞納分を支払ってもらえなくて困っています。滞納分支払ってもれないなら、明け渡して欲しいと頼んでください。
・滞納分を支払ってもらえないこと
・今後、自分が使う予定があるなど、今後の予定など
・滞納分が払えないなら、契約解除して明け渡してほしいこと。
冷静に相手のペースに乗らずに、いまの状況は困っていますと訴えてください。

裁判所は、和解を促すと思いますから、大概、それで、応じると思いますが、それでダメなら、明け渡し訴訟後、強制執行を頼める理由になります。
強制執行の場合、別と費用がかかりますが、今後、大家を続けていくなら、必要と割り切ってください。
あくまで、大家業を仕事と割り切れば、そんなに苦痛と感じないと思います。
それと、最後に、ここまで駄々こねる人ごく一部ですから、あまり人間不信にならないでくださいね。
あと、詳しいリンク先残しておきます。

参考URL：http://www009.upp.so-net.ne.jp/law/luke.html

この回答へのお礼

大変参考になるリンク先まで、教えていただき、本当にありがとうございます。
詳しい訴訟の起こし方も、わかりやすく説明して下さって、感謝いたしております。

実は、入居者について、いろいろ調べていくうちに、厄介な事実が判明しました。

滞納者の住んでいる分譲マンションは、すでに抵当権が設定されており、さらには、差し押さえられ、競売にかけられていました。
長期にわたる滞納ゆえ、もしやと思い、調べてみると「やっぱり」という事実の判明と、あまりの余裕すら感じさせる厚顔ぶりは、実は開き直りの産物であったのかと・・・という思いです。

今は、とにかくいらぬ火の粉がかからないためにも、なんとしても退去をさせないといけないと感じています。

競売成立して、住むところを無くした滞納者が、ウチの物件に転がり込むなどといった事態は絶対に避けなければならないと思います。

本人に支払う能力などなさそうです。

おまけに、当方が、滞納金を請求しようとしていた連帯保証人は、契約書を精査した結果、「保証人」との記載でした。
確か、連帯保証人と違って保証人は、あまり強い義務は課せられないと聞いています。

なんだか、一番最初の皆さんへの質問内容と変容してしまっており、申し訳なく思っております。
ここで質問させていただくのが、初めてであるということと、親の話をうのみにしてしまい、しっかり契約書を確かめていなかった私の失態です。

このような頼りない私の質問に対し、親切に回答してくださって心より感謝しております。

今後、１ヵ月めをまず滞納させないという心がけのもと、早期解決のため、早めの対処をしたいと考えます。

本当に有難うございました。

お礼日時：2009/10/13 23:40

No.4 回答者： apricot32 回答日時： 2009/10/16 03:26

NO2です。

お返事、拝見しました。

i_yu_さんは、かなりお調べになっているので、それなら、訴訟手続きはできます。
賃借人さん、開き直りか、やけくそかなと思われます。
そういう人ならなおさら面倒なことになりそうですね。
分譲マンションが競売かけられているなら、落札後もマンションに居座るか、質問者様の物件に転居の可能性大ですね。
滞納分は勉強代と割り切って、費用はかかりますが、
早期解決を望むなら、賃貸契約解除の明け渡し少額訴訟後→強制執行→滞納金支払い少額訴訟にしたほうが良いかと思います。

もし、手間かけてもいい、確実に滞納分を頂きたいお思いなら、
賃貸人さんのご家族か、親御さん、ご兄弟のお勤めの方がいれば、一度、連絡をとって説明されてはどうでしょうか？
ご本人が無理なら、親族の方に間に入っていただき、、賃貸人さんを説得する。
その方を新たな賃貸人さんの保証人として立てて、
家賃+滞納分(月々一万～)を上乗せした新規の賃貸契約を、新たな契約を提案してみてはどうかと思います。
間に、土地に詳しい司法書士さんに入っていただくのも一つの手です。


私の物件で訴訟で解決できない場合は、そうしています。
これも、賃借人さんや親族の方の考えにより、ケースバイケースなので、あくまで一つの可能性だと思ってください。
解決無理なら、少額訴訟に踏み切っています。

家主の親御さんのご意見はどうなのでしょうか？一度、よく話し合いされたほうがよいと思います。
動きそうに無ければ、i_yu_さん主導で動かれたほうが、時間が発つほど事態は複雑化すると思われます。

余談ですが、物納の件ですが、国の基準もあるため、慎重に判断されたほうが良いかと思います。

この回答への補足

このたび、なんとか、部屋から退去してもらいました。
もちろん、家賃の回収はできていませんが、とりあえず、明け渡してもらえたので、ホッとしています。
やはり、今まで、私どもが、甘く見られていたようで、今回やっと本気なんだと滞納者が感じ、動かざるをえないと思ったようです。
やはり、もっと早期に解決に動くべきなのだと改めて思いました。
このあと、家賃の回収のため、いただいたアドバイスをもとに頑張りたいと思います。
有難うございました。

補足日時：2009/10/24 23:13

この回答へのお礼

本当にご親切に教えていただき、有難うございます。

アドバイスは、的確かつ、具体性があるので、大変わかりやすいです。

いま、少し、新たな展開で、もしかすると、退去してもらえるかもしれません。

相当あちこちで、お金を借りているようで、友人間では有名になっていたようです。

いつも、土下座せんばかりに謝ったり、「払います、払います」という繰り言は、そういった背景のもと、平気になって無感覚だったのかもしれません。

ご心配いただいた物納の件は、端っから無理なようです。
すべて差し押さえられ、本人の自由になるものはなさそうです。

身内からも借金をして返済をしていないことも判明しましたし、とにかく大変な状態になっているようです。

今まで、一ヵ月を滞納させないという親のポリシーのもと、滞納者というものは、今回の案件以外は、おりませんでした。
それだけ特別扱いになってしまっていたのです。
そのためこんな大変な状況に陥ってしまったわけですから、深く反省をし、今後の戒めとしたいと思っています。

滞納金は、回収できるかどうかわかりません。
しかしながら、部屋に滞納者の荷物がある限り、いろいろなリスクが考えられるので、なんとしても退去をさせたいと思っています。

退去させることができたなら、ご報告させていただきます。

有難うございました。

お礼日時：2009/10/16 19:05

No.2 回答者： apricot32 回答日時： 2009/10/11 09:20

同じく大家の家族です。

家賃滞納問題は頭痛いですね。
話によると、かなり悪質な入居者さんのようなので、仲介されている不動産屋さんがあれば、相談にいかれてはどうでしょうか？

私の場合、滞納が半年超えたら、私も仕事をしながらなので、裁判所での、明け渡し訴訟か、少額訴訟を起こし早期解決しています。私が、立場的にトラブル担当係です。
もし、質問者さんの地域に、家賃保障会社があればそちらに依頼して頼むとか、残念ながら、私の地域では専門でやられている方が無いので、仕方なく自分で解決しています。
女と言うことで、直接交渉だと、大概、舐められるので、司法の力を借りて、助けてもらって解決しています。
あくまで円満になら、滞納分を払ってもらいたいなら、とにかく相手が根負けするまで、粘っていると、夜逃げされるか、退去するかと思われます。
たまに、こんなことにむきになってむなしくなりますけどね。

あと費用の心配なら、請求額３０万円以下で解決したらいいと思うなら、自分で直接裁判所行かれて手続きするだけなら、裁判所はイメージ的に敷居の高く感じますが、やり方しだいで個人経営にとって力になってくれますよ。
市役所とあんまり変わらないです。
やり方も聞けば詳しく教えていただけました。参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

有難うごさいます。

仲介の不動産屋は、管理委託しているのではなく、ここ数年付き合いがないことと、かなり前の契約なので、あまりお願いできそうにありません。

滞納の入居者が、まったく払わないと逃げているのなら、もっと解決を急いだのですが、毎回、「○日にお金が入ってくるので、支払います」などと、いろいろな言い訳をして「払うつもりはあるのです・・」とアピールしていたので、知らないうちに日が経ってしまったということのようです。

確かに後から冷静に考えるとおかしなことだったのでしょうが、直接泣きつきに出向いてきていたようなので、きちんとした対処が延び延びになってしまったようです。

裁判所で訴訟を起こすとか、弁護士をたてるというのは、だいたいおいくらくらいの費用がかかるのでしょうか。

また、明け渡し訴訟とか、少額訴訟は、結果として本当に支払ってくれたり、出て行ってくれるものなのですか？

おそらく、入居者は、こちらが裁判で勝っても払ってくれそうにないので、滞納分＋裁判費用がウチの負担になるような気がします。。

勝手に荷物を出したりはできないようですし、何かと入居者に有利な気がします。

裁判所で相談もできるのですね？
借金をなさっている方の相談の窓口はよく見かけますが、私たちのように立場のものの相談の窓口ってあまりないように思います。

滞納者の権利などのほうが守られている傾向のように感じます。

いろいろ経験に基づいたアドバイス、有難うごさいました。

お礼日時：2009/10/13 00:22

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/10/09 09:48

大家してます

＞その家族の方に連帯保証人の責務は相続されるのでしょうか。

家族ではなく「相続人」に相続されます

ただし、２年分の滞納が有ったのに連帯保証人に対してなんら請求もしていないのではどれくらいの期間の他賃を肩代わりしてもらえるかは微妙ですね
裁判所の判断になるでしょう

基本．．．「権利の上にあぐらをかいている者は救済されません」

１－２ヶ月の滞納で速やかに連帯保証人に連絡を入れるべきだったでしょう

＞少額裁判のような範疇にはすでにありません。

０７年０１月から０７年０６月までの訴訟．．．
０７年０７月から０７年１２月までの訴訟．．．

分けられれば可能でしょう．．．でもどうせなら普通訴訟で一気に片をつけられるべきです

＞すべて、親が自主管理しています。

親御さんの意志が一番重要でしょう

まずは契約を解除して新たな入居者との契約を目指す

滞納家賃の回収はそれからの事です

この回答へのお礼

早速の回答有難うごさいます。
分けて、訴訟という方法もあるのですね。
普通訴訟はかなり時間がかかると聞いています。
できれば、物納という方法がとれれば、一番手っとり早いのになぁと考えています。
放っておいたのは確かにまずかったと思います。。
かなり情的な部分で流されてしまったようです。
当人同士の合意のもとで物納のような形式はとれないのでしょうか。。。

お礼日時：2009/10/09 13:17