担保不動産収益執行開始決定と給付命令が裁判所から送付されて来ました。

Question

賃貸ビルに１０年ほど前から入居しておりますが、今年７月に担保不動産収益執行開始決定と給付命令が裁判所から送付されて来ました。
私の立場は賃借人なのですが、家賃共益費電気代の全額を管理人である裁判所執行官に支払えとのことなのですが、差し入れている保証金が１２０万あり、退去時にその保証金返還がされるのかが不安です。
そこで保証金１２０万の保全の目的のために、保証金相当額を滞納しようかと考えていますが・・・・
１、給付命令って言うのは、一般に言われている債務名義的な効力があるのでしょうか（差押え等の強制執行が直ぐにされてしまうのでしょうか）？
2、また、滞納した場合、管理人（執行官）または債権者はどのような
手続きを取ってくるのでしょうか？

ちなみに、裁判所からの陳述書は提出しておりませんし、家賃の請求額は旧家賃額で請求されており、所有者（賃貸人）も行方不明状態の様で現在１か月分の家賃・共益費・電気代等滞納中です。

よろしくお願いします。

tk-kubota · Accepted Answer

１、給付命令って言うのは、一般に言われている債務名義的な効力があるのでしょうか

あります。もともと、担保不動産収益執行制定以前は、抵当権者が債務者に対して債務名義を持って、その債務名義で第三債務者(賃借人)に、債務者の第三債務者に対する賃料債権請求権を差し押さえていました。
担保不動産収益執行制定は、これと同じです。抵当権者は債務名義がなくして競売ができるのですから、債務名義がなくても「債務者の第三債務者に対する賃料債権請求権」を差し押さえることができるようにしてのです。(「請求権の差押え」ですから、この点に注意してください。)
第三債務者が任意に支払わないと、取立権によって取立訴訟で取り立てることになります。これは、従前の債権差押えと同じです。

2、また、滞納した場合、管理人（執行官）または債権者はどのような手続きを取ってくるのでしょうか？

管理人の権限は、賃貸人と同じと考えていいです。
つまり、賃料の取り立て、賃料不払いによる契約解除、新規に入居する者の契約等です。
kannouさんは、保証金のことをご心配のようですが、保証金の返還請求権は契約解除後に発生することです。
従って、契約中ならば「このお金があるから家賃は支払わない」とは云えません。
また「裁判所からの陳述書は提出しておりません」は、違法です。従って、損害賠償請求の対象となります。
次の「担保権設定前の賃借権ではあるのです」と云いますが、当該、担保不動産収益執行の抵当権者ではなく、その不動産の最先端の抵当権者の抵当権設定時期と、kannouさんの賃借時期とが、重要なので、その前の賃借権ならば、保証金は買受人が承継するので安心ですが、その後ならば保証金は返ってこない公算が大です。

17891917 · Answer

「今日、確認のために当該不動産の登記事項証明を取りましたら、申立の後に、不動産競売の申立も為されていました。
担保権設定前の賃借権ではあるのですが、やはり返還保証金が帰って来るのかが不安です。」

→担保権設定前の賃借権であり，対抗要件はある(借地借家法31条1項)ので，仮に競売されたら，それまでの未払賃料は保証金から充当され，残額について買主が保証金の返還債務を負うことになります（最高裁昭和44年7月17日判決）。


「担保不動産収益執行事件では給付命令は発せられていても現時点では賃借人に対して、差押え等の強制執行が為される様なことはないものと理解しているのですが・・・・」
→お見込みのとおりです。
　管理人は貸主と基本的に同じ立場なので，賃料を取り立てたければ，別途請求訴訟を起こす必要があると思います。

17891917 · Answer

民事執行法については素人なので，同法をひもときながら検討してみました。

　「退去時にその保証金返還がされるのかが不安です。
そこで保証金１２０万の保全の目的のために、保証金相当額を滞納しようかと考えています」とは，無資力の危険がある貸主が保証金を返還してくれるか不安なので，保証金相当額を滞納して保証金から充当させたいということですね？

　担保不動産収益執行がなされる場合，債務名義に代わる抵当権を証明する文書があって(民事執行法181条)，不動産の差押えがなされ(民事執行法194条，93条)，管理人に使用収益権限が移転しています(民事執行法95条)。
　しかし，債権等に対する強制執行と異なり，賃料自体が差押えされているわけではないので，管理人と質問者様との関係は，これまでの貸主との関係と基本的に同じです。

　よって，管理人に賃料を支払わなければ，管理人は，別途強制執行として，質問者様の財産を差押えする等して取り立てることになるでしょう。

　管理人は，目的不動産について，管理並びに収益の収受及び換価をする権限があります(95条1項)が，賃貸借契約の解除をする権限はありません。
　しかし，３ヶ月以上賃料を滞納すれば，ANo.2の方がおっしゃるように，貸主が契約解除をしてくる可能性があります。


【民事執行法】
http://www.houko.com/00/01/S54/004.HTM

akak71 · Answer

保証金は新しい大家に引き継ぐとの裁判例があり、確定しています。戻ってくる。
保証金は、執行裁判所で執行官に、念のため確認すると良いでしょう。

家賃滞納すると、解除事由です。滞納が3ヶ月程度で解除されるようです。

RosaCanina · Answer

直接の回答ではありませんが、
一度、下記へご相談なさってみてはいかがでしょうか？

http://www.houterasu.or.jp/

担保不動産収益執行開始決定と給付命令が裁判所から送付されて来ました。

１、給付命令って言うのは、一般に言われている債務名義的な効力があるのでしょうか

「今日、確認のために当該不動産の登記事項証明を取りましたら、申立の後に、不動産競売の申立も為されていました。

民事執行法については素人なので，同法をひもときながら検討してみました。

この回答への補足

保証金は新しい大家に引き継ぐとの裁判例があり、確定しています。

直接の回答ではありませんが、

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング

　民事執行法については素人なので，同法をひもときながら検討してみました。